ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО СТАТИСТИКЕ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 октября 2000 г. N 100
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ "МЕТОДОЛОГИЧЕСКИХ ПОЛОЖЕНИЙ ПО НАБЛЮДЕНИЮ ЗА УРОВНЕМ И ДИНАМИКОЙ ЦЕН НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ"
Государственный комитет Российской Федерации по статистике постановляет:
Утвердить прилагаемые "Методологические положения по наблюдению за уровнем и динамикой цен на рынке жилья" и ввести их в действие с отчета за первый квартал 2001 года.
Первый заместитель Председателя
Госкомстата России
А.Е.СУРИНОВ
УТВЕРЖДЕНЫ
Постановлением
Госкомстата России
от 19 октября 2000 г. N 100
МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
ПО НАБЛЮДЕНИЮ ЗА УРОВНЕМ И ДИНАМИКОЙ ЦЕН НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
ВВЕДЕНИЕ
Рынок жилья в России начал развиваться в начале 1990-х годов, когда была разрушена ранее существовавшая система обязательной принадлежности объектов недвижимости к государственному сектору. Реформа жилищного сектора привела к легализации операций в данной сфере, участию в этих процессах физических и юридических лиц. Переход жилищной сферы на рыночные отношения потребовал внесения изменений в соответствующую информационную базу и методы статистического наблюдения.
Организация статистического наблюдения за уровнем и динамикой цен на рынке жилья является составляющей общероссийской системы индексов цен. Одним из важнейших условий, определяющих разработку данных Методологических положений, является следование общим методологическим принципам построения всей системы российских индексов цен с целью сохранения ее концептуальной целостности. Вместе с тем для эффективного управления процессами, происходящими на рынке жилья, как на уровне страны в целом, так и в ее субъектах, необходимо учитывать как специфические особенности регионов, так и общие тенденции их развития.
В современных условиях операции на рынке недвижимости занимают незначительную долю в потребительских расходах населения (менее двух процентов в целом по России) и практически не влияют на динамику расходов домашних хозяйств в приобретении товаров и услуг. Кроме того, в соответствии с официальными рекомендациями Статистической комиссии ООН 1993 г., расходы домашних хозяйств на приобретение жилья трактуются как валовое накопление основного капитала. Поэтому информация о динамике цен на рынке жилья в настоящее время не учитывается при расчете сводного индекса потребительских цен.
Традиционно в России рынок недвижимости делится на три основные группы:
- рынок жилья;
- рынок нежилых помещений;
- рынок земли.
В каждой из этих групп можно отметить наличие двух составляющих:
- первичной, которая характеризует появление новой недвижимости как товара на рынке;
- вторичной, характеризующей появление недвижимости, уже функционирующей в течение некоторого времени и обладающей определенной степенью износа.
Настоящие Методологические положения разработаны в целях обеспечения статистического наблюдения за уровнями цен и их динамикой на первичном и вторичном рынках жилья.
1. ЦЕЛИ ИСЧИСЛЕНИЯ СРЕДНИХ ЦЕН И ИНДЕКСОВ ЦЕН НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
Наблюдение за средними ценами и индексами цен на реализуемое жилье организовано с целью изучения ценовых процессов на рынке недвижимости. Результаты наблюдения представлены оценками средних цен одного квадратного метра общей площади квартир на первичном и вторичном рынках и темпов их изменения.
Информация о средних ценах жилья используется для определения его рыночной стоимости при определении выплат различного вида субсидий за утраченное жилье. Показатели динамики цен на рынке жилья используются для сравнительного анализа цен во времени и по субъектам Российской Федерации, т.е. для проведения межвременных и межрегиональных сопоставлений. Кроме того, индексы цен одного квадратного метра общей площади квартир используются при исчислении темпов изменения валового внутреннего продукта (ВВП) в сопоставимых ценах и других макроэкономических показателей. Индексы цен на рынке жилья используются при проведении ретроспективного анализа и прогнозирования, а также в научных исследованиях.
Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья в целом по Российской Федерации определяются из уровней цен на жилье в отдельных регионах. Они формируются под влиянием многообразных ассортиментных, структурных и территориальных сдвигов, а также сезонных колебаний и других факторов.
Индексы цен на рынке жилья исчисляются на основе постоянной структуры весов и позволяют определить динамику цен за отчетный период, не подверженную влиянию изменений объема реализации различных типов жилья.
Средние цены на жилье отличаются по своему экономическому содержанию от индексов цен, исчисленных по отдельным его видам, прежде всего тем, что динамика средних цен на жилье учитывает не только изменение цен на отдельные его виды, но и структурные, ассортиментные и т.п. факторы.
Сводный индекс цен на жилье определяется на основании индексов цен на первичном и вторичном рынках. Индексы цен на первичном и вторичном рынках жилья рассчитываются на основании зарегистрированных цен соответственно на реализованные вновь построенные квартиры и на квартиры функционирующего приватизированного жилого фонда, обладающего определенной степенью изношенности, если они являются объектами совершения рыночных сделок.
2. ОРГАНИЗАЦИЯ РАСЧЕТОВ СРЕДНИХ ЦЕН И ИНДЕКСОВ ЦЕН НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
В системе Госкомстата России организация расчетов средних цен и индексов цен на первичном и вторичном рынках жилья состоит из нескольких уровней:
3. ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ НОРМИРОВАНИЯ СРЕДНИХ ЦЕН И ИНДЕКСОВ ЦЕН НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
Построение индексов цен на рынке жилья состоит из следующих этапов:
- отбор товаров - представителей, участвующих в построении индексов цен;
- отбор базовых организаций, осуществляющих продажу жилья;
- определение порядка регистрации и сбора информации о ценах;
- расчет средних цен одного квадратного метра общей площади квартир;
- выбор системы взвешивания показателей для исчисления сводных индексов цен на жилье различных уровней агрегации;
- выбор формулы расчета индексов цен.
3.1. Отбор товаров - представителей
Регистрация цен на рынке жилья по каждому виду квартир осуществляется отдельно на новые квартиры и квартиры функционирующего жилого фонда.
Под товаром - представителем, на который осуществляется регистрация цен на рынке жилья, понимается предназначенная для продажи на первичном или вторичном рынке жилья в "престижном" или "спальном" районе квартира с определенным количеством комнат в крупнопанельном (крупноблочном) или кирпичном доме городской застройки.
Перечень товаров - представителей со стандартным описанием потребительских свойств формируется централизованно.
Для наблюдения за ценами на первичном и вторичном рынках жилья отбираются квартиры с разным числом комнат в домах различного типа, расположенных как в "престижных", так и "спальных" районах.
Специалистам территориальных органов государственной статистики при отборе товаров - представителей с конкретными потребительскими свойствами для регистрации цен необходимо учитывать тот фактор, что отобранный для регистрации цен товар - представитель (квартира определенного вида на первичном или вторичном рынках жилья) должен участвовать в наблюдении постоянно в течение длительного периода времени.
Продажа участвующих в наблюдении видов квартир должна характеризоваться относительной стабильностью и отражать динамику цен того типа жилья, который они представляют.
Наблюдение охватывает только городской жилищный фонд, который подразделяется на жилищный фонд в так называемых "престижных" и "спальных" районах. "Престижные" районы, в зависимости от критериев региона, расположены либо в центре города, либо на его окраинах, если застройка домов проходила по индивидуальным проектам. "Спальные" районы находятся, как правило, на окраинах города и обычно не имеют промышленных предприятий на своей территории. Рынок коттеджного и деревянного жилья в наблюдении не участвует.
В наблюдении за ценами не участвует жилье, расположенное в сельской местности.
Ниже приводится перечень товаров - представителей, т.е. квартир определенного типа, расположенных в различных районах, по которым осуществляется наблюдение за ценами на первичном и вторичном рынках жилья.
Первичным рынком жилья является рынок, на котором в процессе купли - продажи реализуется новое жилье, собственниками которого являются государство, в лице федеральных, региональных и местных органов исполнительной власти, частные инвесторы, принимавшие участие в строительстве этого жилья или владеющие им на правах собственности, а также, в отдельных случаях, физические лица.
На вторичном рынке жилья собственниками квартир могут выступать как физические, так и юридические лица (как правило, риэлторские фирмы и т.п. организации, осуществляющие операции по купле - продаже недвижимости). Объектом наблюдения на вторичном рынке жилья являются квартиры функционирующего в течение некоторого времени и обладающего определенной степенью износа жилого фонда.
3.2. Отбор базовых организаций, осуществляющих продажу жилья
Регистрация цен на рынке жилья для расчета средних цен и индексов цен осуществляется во всех субъектах Российской Федерации (список субъектов Российской Федерации, в которых организовано наблюдение за ценами на рынке жилья, приведен в Приложениях 1 и 1а). Перечень организаций, производящих операции по купле - продаже жилья, для участия в наблюдении за ценами формируется на региональном уровне.
Базовые организации для наблюдения за уровнем и изменением цен на рынке жилья отбираются выборочно из общего количества организаций, осуществляющих операции купли - продажи. Территориальные органы государственной статистики отбирают для регистрации цен организации, совершающие операции на рынке жилья таким образом, чтобы их ценовая информация характеризовала полноту и специфику изменения цен на квартиры всего городского жилищного фонда региона.
При формировании перечня базовых организаций следует руководствоваться следующим:
- в перечень рекомендуется включать организации, наиболее типичные для данного вида деятельности, исходя из принципа отбора основного массива;
- в составе базовых организаций наряду с крупными организациями, оказывающими существенное влияние на формирование цен на жилье в регионе, должны быть пропорционально представлены также и небольшие организации. Это связано с тем, что динамика цен в организациях с различным масштабом оборота может существенно различаться.
В случаях, если в территориальных центрах операции по купле - продаже жилья осуществляют всего 2 - 3 организации, они в обязательном порядке должны попасть в наблюдение.
3.3. Порядок регистрации цен
Статистическая информация о ценах на жилье представляется ежеквартально юридическими лицами или их обособленными подразделениями, осуществляющими операции с недвижимостью.
Представление информации о цене одного квадратного метра общей площади квартир производится на бланках формы федерального государственного статистического наблюдения N 1-рж "Сведения об уровне цен на рынке жилья" по состоянию на конец отчетного квартала (образец бланка формы и указания по ее заполнению приведены в Приложении 2). Отчеты о ценах на рынке жилья представляются отчитывающимися организациями 1 числа после отчетного периода.
Регистрации подлежит фактически сложившаяся в отчетном квартале средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир отдельно на первичном и вторичном рынках жилья (с учетом налога на добавленную стоимость). Цены на жилье в бланке формы приводятся в рублях. В случае оценки одного квадратного метра общей площади квартир в иностранной валюте необходимо произвести пересчет в рублях по курсу, действующему на момент сделки.
В бланке формы проставляется средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир с указанием спецификации жилья в зависимости от его качества, числа комнат, материала стен домов, типа домов, в которых они расположены, и их местонахождения в городе, а также доля проданной общей площади квартир определенного вида в общем количестве реализованной площади в этой организации.
Следует иметь в виду, что цены на квартиры низкого качества регистрируются только на вторичном рынке.
Жилье низкого качества - это квартиры в домах пониженной этажности (включая 5-этажные дома), не имеющие хотя бы одного из следующих видов коммунальных удобств: водопровода, канализации, центрального отопления, горячего водоснабжения, а также дома - "хрущевки". Квартиры низкого качества в кирпичных домах включают жилье, построенное до 1955 года, включая так называемые "сталинские" дома без удобств.
Типовое жилье включает квартиры в 6 - 16-этажных домах с наличием небольших подсобных помещений, возможно со смежными комнатами и площадью кухни менее 7,5 кв. м. Как правило, эти квартиры расположены в кирпичных домах застройки после 1955 года и крупнопанельных (крупноблочных) домах застройки после 1970 года, построены по типовым проектам.
Квартиры улучшенной планировки - это квартиры в домах повышенной этажности (12 и более этажей), построены по типовым проектам (после 1955 года - кирпичных и после 1970 года - крупноблочных и крупнопанельных), с улучшенными бытовыми характеристиками: наличием всех видов коммунальных удобств, как правило, изолированными комнатами, наличием больших подсобных помещений (т.е. удельный вес жилой площади в этих квартирах меньше, чем в типовых квартирах), а также "сталинские" дома, прошедшие этап реконструкции.
Элитные квартиры - это квартиры в кирпичных домах повышенной комфортности, построены по индивидуальным проектам.
Критерии отнесения жилья к одному из типов домов, а также деления на районы ("престижный" и "спальный") определяются специалистами территориальных органов государственной статистики совместно с сотрудниками организаций, осуществляющими операции с недвижимостью. Цены на квартиры регистрируются в территориальных центрах и крупных городах субъектов Российской Федерации отдельно на первичном и вторичном рынках жилья.
Замена отобранных для наблюдения товаров - представителей с конкретными потребительскими свойствами (спецификациями) на другие в течение отчетного года, как правило, не допускается. В исключительных случаях, когда продажа наблюдаемого вида квартир на определенном рынке в базовой организации прекращена, может быть осуществлена замена товара - представителя. При этом для обеспечения сопоставимости индексных рядов цена одного квадратного метра общей площади квартиры, вновь включенной в наблюдение, должна быть получена за возможно более длительный предыдущий период. При этом замена товара - представителя должна быть осуществлена в соответствии с методологическими принципами, описанными в следующих разделах.
Наибольшие трудности связаны с временным отсутствием цен продаж квартир какого-либо вида и регистрации цен на них. В течение отчетного года в каждом субъекте Российской Федерации количество отчитывающихся организаций должно быть постоянным в пределах каждого из рынков жилья. В случае значительного повышения или понижения текущей цены по сравнению с ценой, приведенной в предыдущем отчете, риэлторские организации должны указать конкретную причину изменения.
В случае непредставления одной или несколькими организациями сведений об уровне цен на первичном или вторичном рынке жилья в одном или нескольких кварталах отчетного года специалисты территориальных статистических органов должны заполнить макеты входной информации по этим организациям. Наиболее распространенным способом учета недостающих показателей по ценам является использование их расчетных (оценочных) значений до тех пор, пока не будут получены данные о фактических ценах.
Существует несколько основных методов исчисления расчетных цен, позволяющих обеспечить непрерывность индексных рядов:
- использование относительного изменения цен на аналогичный вид квартир в другой организации;
- использование среднего изменения цен по другим типам квартир на соответствующем рынке, в который входит временно исчезнувшая из продажи квартира;
- использование среднего изменения цен по всем типам квартир в регионе.
В условиях высоких темпов инфляции не рекомендуется, в случаях непредоставления базовыми организациями фактических цен, использовать для индексных расчетов цены предыдущих периодов, не изменяя их в течение продолжительного времени. Этот метод можно использовать только в условиях стабилизации динамики цен и лишь за один - два квартала по согласованию со специалистами организации, занимающейся продажей жилья.
При полном прекращении продажи какого-либо вида квартир отчитывающейся организацией, а также при закрытии или перепрофилировании организации рекомендуется руководствоваться следующим. Если аннулирование организации или полное прекращение продажи квартир произошло в начале года, то необходимо проверить, есть ли в регионе другая организация, занимающаяся реализацией жилья, но не попавшая в наблюдение. В случае наличия подобной организации следует произвести замену обследуемой организации и наблюдаемых видов квартир на аналогичные. Если равноценной замены сделать невозможно, то эта позиция исключается из наблюдения и, соответственно, пересчитываются сводные индексные ряды за предшествующие периоды. Однако следует иметь в виду, что пересчет индексных рядов следует производить только в исключительных случаях. Для оптимального осуществления процедуры замены исчезнувшей позиции рекомендуется помимо участвующих в расчетах организаций дополнительно осуществлять наблюдение за аналогичными организациями и типами квартир со сходными характеристиками.
Если закрытие организации или прекращение продажи определенного вида жилья произошло в конце года, то необходимо по исчезнувшей позиции до конца отчетного года осуществлять исчисление "расчетных" (условных) цен на отсутствующую позицию.
3.4. Расчет средних цен одного квадратного метра общей площади квартир
Средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир с определенным числом комнат каждого типа жилья в отчете каждой отобранной для наблюдения организации определяется на основании данных о фактических ценах сделок в расчете на один квадратный метр общей площади, взвешенных на количество общей реализованной площади квартир отдельно на первичном и вторичном рынках жилья.
Доля проданной общей площади квартир рассчитывается как частное от деления площади квартир каждого вида на общее количество реализованной общей площади квартир всех видов.
Средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир с разным числом комнат (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, 4- и более комнатные) каждого типа (типовые, улучшенной планировки, элитные) отдельно на первичном и вторичном рынках жилья в целом по региону определяется как простая средняя арифметическая невзвешенная величина из цен каждого вида квартир всех базовых организаций.
Средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир по всем типам квартир и квартир с разным числом комнат (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, 4- и более комнатные) определенного вида дома на первичном и вторичном рынках жилья в целом по региону определяется как средневзвешенная величина из цен одного квадратного метра общей площади квартир с разным числом комнат в пределах каждого типа жилья. В качестве весов используются среднегодовые доли проданной общей площади жилых помещений по данному виду квартир за предыдущий год.
Средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир в среднем по всем типам квартир и квартир с разным числом комнат в целом на рынке жилья по региону определяется как простая средняя арифметическая невзвешенная величина из цен на типы квартир на первичном и вторичном рынках жилья.
В целом по России и по федеральным округам (экономическим районам) средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир каждого типа (типовые, улучшенной планировки, элитные) и квартир с разным числом комнат (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, 4- и более комнатные) определенного вида дома на первичном рынке жилья рассчитывается на основании цен одного квадратного метра общей площади квартир в субъектах Российской Федерации и данных о вводе в действие жилья (форма N С-1 "Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений и реализации инвестиционных проектов" за базисный год приведена в Приложении 3).
Формула расчета средних цен одного квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке жилья по федеральному округу (экономическому району) по каждому из типов квартир имеет следующий вид:
- средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир по федеральному округу (экономическому району) k, рассчитанная по типу квартир i;
k = 2,..., 7 (13) - идентификатор федерального округа (экономического района, включая Калининградскую область);
i = 4,..., 21 - идентификатор типа квартиры с определенным количеством комнат;
j = 1,..., - идентификатор субъекта Российской Федерации, входящего в состав федерального округа (экономического района) k;
- число субъектов в составе федерального округа (экономического района) k;
- средняя цена одного квадратного метра общей площади типа квартир i в субъекте Российской Федерации j в составе федерального округа (экономического района) k;
- введено в действие квадратных метров общей площади в субъекте Российской Федерации j в федеральном округе (экономическом районе) k.
Аналогичным образом исходя из данных по федеральным округам (экономическим районам) определяются средние цены одного квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке жилья по России в целом.
Средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир каждого типа (типовые, улучшенной планировки, элитные) и квартир с разным числом комнат (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, 4- и более комнатные) определенного вида дома в целом по России и федеральным округам (экономическим районам) на вторичном рынке жилья определяется на основании цен на квартиры в субъектах Российской Федерации и численности городского населения (на начало отчетного года).
Формула расчета средних цен одного квадратного метра общей площади квартир на вторичном рынке жилья по федеральному округу (экономическому району) по каждому из типов квартир приведена ниже:
где:
- средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир по федеральному округу (экономическому району) k, рассчитанная по типу квартир i;
k = 2,..., 7 (13) - идентификатор федерального округа (экономического района, включая Калининградскую область);
i = 4,..., 21 - идентификатор типа квартиры с определенным количеством комнат;
j = 1,..., - идентификатор субъекта Российской Федерации, входящего в состав федерального округа (экономического района) k;
- число субъектов в составе федерального округа (экономического района) k;
- средняя цена одного квадратного метра общей площади типа
квартир i в субъекте Российской Федерации j в составе федерального округа (экономического района) k;
- численность городского постоянного населения на начало отчетного года в субъектах Российской Федерации j в составе федерального округа (экономического района) k.
Аналогичным образом исходя из данных по федеральным округам (экономическим районам) определяются средние цены одного квадратного метра общей площади квартир на вторичном рынке жилья по России в целом.
Средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир в целом на рынке жилья по России и федеральным округам (экономическим районам) определяется как средняя арифметическая невзвешенная величина из цен одного квадратного метра общей площади квартир на первичном и вторичном рынках. Использование такого метода расчета обусловлено отсутствием в настоящее время необходимых данных для определения весов. В дальнейшем предполагается перейти на расчеты с использованием специально подобранных весов.
3.5. Выбор системы взвешивания и порядок формирования структуры базисных весов
Для расчета индексов цен на рынке жилья в качестве базисной цены в течение текущего года в соответствии с действующей методологией принимается цена на конец предыдущего квартала. Ввиду того, что при расчете средних цен по типам квартир в субъекте Российской Федерации используются постоянные веса для каждого вида квартир, в течение года наблюдение должно осуществляться за этими видами квартир.
Поскольку базисной ценой для расчета индекса цен в I квартале отчетного года является цена IV квартала предыдущего года, необходимо при расчете индексов цен за первый квартал обеспечить полное заполнение информации за IV квартал по всем видам квартир, по которым будет осуществляться наблюдение за ценами в отчетном году.
В том случае, если отобранная для наблюдения за ценами квартира ранее не участвовала в наблюдении, базисную цену следует рассчитать, используя приведенные выше рекомендации по исчислению отсутствующих цен.
При формировании сводных индексов цен на рынке жилья в качестве весов используются данные о вводе в действие жилья за базисный период - для первичного рынка, и о численности городского населения на начало отчетного года - для вторичного рынка жилья.
3.6. Выбор формулы расчета индексов цен
Расчет индексов цен может производиться двумя методами: базисным и цепным.
Базисный метод расчета индексов цен заключается в отнесении зарегистрированной цены отчетного квартала к постоянной базисной цене. За базисную цену может быть принята цена на квартиры за любой период, выбранный в качестве базисного (например, IV квартал предыдущего или любого предшествующего года). В качестве базисной цены также может быть принята среднегодовая цена за предыдущий год или любой другой год, принятый за базисный. Индекс цен за отчетный квартал при базисном методе определяется путем деления базисного индекса текущего периода на базисный индекс предыдущего периода. Как правило, базисный метод определения индексов цен применяется в условиях стабильной динамики развития экономических процессов при устойчивом предложении на рынке жилья всех типов квартир в течение нескольких лет.
При цепном методе расчета индекс цен за отчетный квартал определяется путем отнесения цены на квартиру в отчетном квартале к ее цене в предыдущем квартале. Цепной индекс за длительный период времени определяется путем перемножения квартальных индексов цен. Этот метод применяется, как правило, при нестабильном характере предложения квартир на рынке жилья, частой смене организаций, участвующих в наблюдении за ценами, качественных изменениях объектов наблюдения.
Исходя из особенностей развития экономики в переходный период, быстрой сменяемости ассортимента и условий продажи квартир в настоящее время при расчете индексов цен на рынке жилья целесообразно применять цепной метод расчета.
3.6.1. Расчет индивидуальных индексов цен
Индивидуальные индексы цен на рынке жилья определяются как частное от деления средних цен на отобранные для наблюдения квартиры в отчетном и базисном периодах по следующим формулам:
к предыдущему кварталу:
к IV кварталу предыдущего года:
где:
- индекс цен на квартиры типа i в отчетном квартале по отношению к предыдущему кварталу;
- цена квартир типа i в отчетном квартале;
- цена квартир типа i в предыдущем квартале;
- индекс цен на квартиры типа i отчетного квартала по отношению к IV кварталу предыдущего года;
- индекс цен на квартиры типа i предыдущего квартала по отношению к IV кварталу предыдущего года.
Индексы цен отчетного квартала к предыдущему по отдельным видам квартир рассчитываются путем деления их цен в отчетном квартале на цены в предыдущем квартале. Индексы цен отчетного квартала к IV кварталу исчисляются путем умножения индекса цен предыдущего квартала к IV кварталу на индекс цен отчетного квартала к предыдущему либо путем последовательного перемножения квартальных индексов цен за период с начала года.
3.6.2. Расчет сводных индексов цен
На базе индивидуальных индексов цен, рассчитанных по типам квартир, определяются сводные индексы цен по России и федеральным округам (экономическим районам) на первичном и вторичном рынках жилья.
Сводные индексы цен на рынке жилья исчисляются на основании следующей статистической информации:
- индивидуальные индексы цен по типам квартир по субъектам Российской Федерации;
- структура весов базисного периода - данные о вводе в действие жилья (форма N С-1 "Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений и реализации инвестиционных проектов" за базисный год приведена в Приложении 3) и о численности городского населения.
Сводные индексы цен на первичном рынке жилья рассчитываются исходя из исчисленных ранее индивидуальных индексов цен на квартиры по субъектам Российской Федерации в базисном периоде в ценах отчетного и предыдущего кварталов:
к предыдущему кварталу:
к IV кварталу предыдущего года:
где:
- сводный индекс цен отчетного квартала к предыдущему кварталу по федеральному округу (экономическому району) k, рассчитанный по типу квартир i;
k = 2,..., 7 (13) - идентификатор федерального округа (экономического района, включая Калининградскую область);
i = 4,..., 21 - идентификатор типа квартиры с определенным количеством комнат;
j = 1,..., - идентификатор субъекта Российской Федерации, входящего в состав федерального округа (экономического района) k;
- число субъектов в составе федерального округа (экономического района) k;
- индекс цен на квартиры типа i в отчетном квартале по отношению к предыдущему кварталу в субъекте Российской Федерации j в составе федерального округа (экономического района) k;
- введено в действие квадратных метров общей площади в субъекте Российской Федерации j в федеральном округе (экономическом районе) k.
- сводный индекс цен отчетного квартала к IV кварталу предыдущего года по федеральному округу (экономическому району) k, рассчитанный по квартирам типа i;
- сводный индекс цен предыдущего квартала к IV кварталу предыдущего года по федеральному округу (экономическому району) k, рассчитанный по квартирам типа i;
- сводный индекс цен отчетного квартала к предыдущему кварталу предыдущего года по федеральному округу (экономическому району) k, рассчитанный по квартирам типа i.
Подобным образом исходя из данных по федеральным округам (экономическим районам) определяются индексы цен на первичном рынке жилья по России в целом.
Индексы цен на вторичном рынке жилья исчисляются по аналогичным формулам. Однако в качестве весов в этом случае выступает численность городского населения в субъектах Российской Федерации.
Обновление системы весов, используемых при расчетах индексов цен на рынке жилья, рекомендуется производить ежегодно.
4. РАСЧЕТ ИНДЕКСОВ ЦЕН К РАЗЛИЧНЫМ БАЗИСНЫМ ПЕРИОДАМ
Расчет индексов цен отчетного года к различным базисным периодам осуществляется на основе квартальных индексов цен за весь исследуемый период, приведенных к единой базе и исчисленных по единой структуре весов. Так, для сопоставления индексов цен отчетного года по отношению к предыдущему необходимо иметь ряд квартальных индексов цен за два смежных года, исчисленных к единой базе (например, к IV кварталу года предшествующего предыдущему, принятому за 100%) и пересчитанных по единой структуре весов (как правило, по используемой в отчетном году структуре).
При этом следует иметь в виду, что вновь исчисленные индексы цен предыдущего года используются только как вспомогательные, а рассчитанные ранее индексы предыдущего года по структуре весов, используемой для него, остаются официальными.
4.1. Расчет индексов цен к соответствующему кварталу предыдущего года
Расчет индексов цен отчетного квартала к соответствующему кварталу предыдущего года производится по следующей формуле:
где:
- индекс цен отчетного квартала текущего года (T) к соответствующему кварталу предыдущего года (T-1);
- индекс цен IV квартала предыдущего года (T-1) к IV кварталу года, предшествующего предыдущему (T-2);
- индекс цен отчетного квартала текущего года (T) к IV кварталу предыдущего года (T-1);
- индекс цен соответствующего квартала предыдущего года (T-1) к IV кварталу года, предшествующего предыдущему (T-2).
Индексы цен отчетного квартала к соответствующему кварталу прошлого года могут быть также получены путем последовательного перемножения цепных квартальных индексов цен за этот период, пересчитанных по единой структуре весов.
При расчете индексов цен отчетного квартала текущего года к соответствующему кварталу предыдущего года следует обратить внимание на следующее:
- на точность расчетов влияет качество рассчитываемых квартальных индексов цен и участвующего в расчетах индекса "IV квартала отчетного года к IV кварталу предыдущего года", полученного путем перемножения квартальных индексов (цепным методом);
- особые трудности возникают в связи с заменой наблюдаемых видов квартир. Так, если в отчетном году наблюдение за ценами ведется по видам квартир, не участвовавшим в наблюдении в предыдущем году, то для обеспечения сопоставимости перечня видов квартир и цен на них в двух смежных периодах в качестве недостающей информации должны проставляться расчетные цены.
Важнейшим методом определения правильности полученных агрегированных индексов цен по групповым позициям, рассчитанным цепным методом или по приведенному алгоритму, является прямое сопоставление цен одного квадратного метра общей площади отдельных типов квартир, входящих в эту подгруппу, за отчетный квартал к соответствующему кварталу предыдущего года.
4.2. Расчет полугодовых и годовых индексов цен
Исчисление полугодовых и годовых индексов цен производится исходя из квартальных индексов цен, рассчитанных к базисному периоду, принятому за 100%, по единой системе весов.
Расчет полугодовых индексов цен отчетного года к полугодиям предыдущего года производится исходя из квартальных индексов тарифов за эти два года, рассчитанных к единому базисному периоду - декабрю предшествовавшего предыдущему года, принятому за 100%, по единой структуре весов (как правило, используемой в отчетном году).
Квартальные индексы цен текущего года к IV кварталу года, предшествующего предыдущему, рассчитываются путем последовательного перемножения приведенных к единой структуре весов индексов цен IV квартала предыдущего года к IV кварталу года, предшествующего предыдущему, на квартальные индексы цен текущего года. Так, индекс цен отчетного квартала текущего года по отношению к IV кварталу года, предшествующего предыдущему, равен (в процентах):
за I квартал - 101,51 x 105,04 : 100 = 106,62,
за II квартал - 106,62 x 102,68 : 100 = 109,48 и т.д.
Исходя из этих данных, производится расчет полугодовых индексов цен текущего года к полугодиям предыдущего года. Например, требуется определить изменение тарифов в I полугодии текущего года по сравнению с I полугодием предыдущего года. Как принято в современной российской статистической практике, расчет производится следующим образом (в процентах):
Аналогично полугодовым индексам рассчитываются индексы цен за 9 месяцев, год, а также за любой период текущего года к соответствующему периоду предыдущего года (при этом число слагаемых числителя и знаменателя должно соответствовать числу кварталов сопоставляемых периодов).
В отдельных справочных материалах для характеристики роста цен за период (полугодие, год) используется индекс цен последнего квартала к последнему кварталу предыдущего периода. Так, например, рост цен за II полугодие текущего года по сравнению с I полугодием может быть исчислен как отношение цен IV квартала к ценам II квартала и определен цепным методом, т.е. умножением индексов за III и IV кварталы. Исходя из этого, в обязательном порядке необходимо оговорить метод расчета, например: за год - IV квартал к IV кварталу, за I полугодие - II квартал к IV кварталу предыдущего года и т.д.
Разница между двумя описанными подходами к расчету роста цен состоит в том, что первый вариант учитывает рост цен, усредненных за текущий интервал времени по сравнению с ценами, усредненными за базисный интервал, т.е. сопоставление производится между протяженными интервалами времени. Второй вариант учитывает рост цен по состоянию на текущий момент времени по сравнению с ценами по состоянию на базисный момент времени, т.е. сопоставление производится между моментами времени.
НАИМЕНОВАНИЯ И КОДЫ ТЕРРИТОРИЙ
НАИМЕНОВАНИЯ И КОДЫ ТЕРРИТОРИЙ
Приложение 2
| ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ СТАТИСТИЧЕСКОЕ НАБЛЮДЕНИЕ |
| КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ ГАРАНТИРУЕТСЯ ПОЛУЧАТЕЛЕМ ИНФОРМАЦИИ |
| Непредставление или нарушение сроков представления информации, а также ее искажение влечет ответственность, установленную Законом Российской Федерации "Об ответственности за нарушение порядка представления государственной статистической отчетности" от 13.05.92 N 2761-1 |
| СВЕДЕНИЯ ОБ УРОВНЕ ЦЕН НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ (по состоянию на 25 число последнего месяца отчетного квартала) |
Раздел 1. Стоимость одного квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке жилья в ______ квартале 20__ г.
Раздел 2. Стоимость одного квадратного метра общей площади квартир на вторичном рынке жилья в _______ квартале 20__ г.
Коды единицы измерения по ОКЕИ: рублей - 383; процент - 744.
КРАТКИЕ УКАЗАНИЯ ПО ЗАПОЛНЕНИЮ
1. Конфиденциальность представленных данных гарантируется органами государственной статистики. В адресной части формы отчитывающаяся организация вместо своего названия и адреса указывает номер, присвоенный ей в территориальном комитете статистики. Полученные данные будут использоваться только для формирования средних цен и сводных индексов цен на рынке жилой недвижимости.
2. Отчет по форме N 1-рж "Сведения об уровне цен на рынке жилья" заполняется ежеквартально организациями, осуществляющими операции с недвижимостью, расположенными в территориальных центрах субъектов Российской Федерации. Все показатели рассчитываются по состоянию на 25 число последнего месяца отчетного квартала и представляются в отчете с одним десятичным знаком.
3. Отчет охватывает показатели, рассчитанные только по городскому жилому фонду, который подразделяется на жилой фонд в т.н. "престижных" и "спальных" районах. "Престижные" районы расположены либо в центре города, либо на окраинах, если застройка домов проходила по индивидуальным проектам. "Спальные" районы находятся на окраинах города и, как правило, не имеют промышленных предприятий на своей территории. Рынок коттеджного и деревянного жилья в отчете по форме N 1-рж не учитывается.
4. В отчете по форме N 1-рж указывается средняя стоимость одного квадратного метра общей площади квартир в зависимости от их качества, числа комнат, типа домов, в которых они расположены, и их местонахождения в городе, а также доля проданной общей площади квартир определенного типа в общем количестве реализованной площади.
4.1. Жилье низкого качества - это квартиры в домах пониженной этажности (включая 5-этажные дома), не имеющие хотя бы одного из следующих видов коммунальных удобств: водопровода, канализации, центрального отопления, горячего водоснабжения. Квартиры низкого качества в кирпичных домах включают жилье, построенное до 1955 года, включая т.н. "сталинские" дома.
4.2. Группа типового жилья включает квартиры в 6 - 16-этажных домах с наличием небольших подсобных помещений, возможно смежными комнатами и площадью кухни менее 7,5 кв. м. Как правило, эти квартиры расположены в кирпичных домах застройки после 1955 г. и в крупнопанельных (крупноблочных) домах застройки после 1970 г., построенных по типовым проектам.
4.3. Квартиры улучшенной планировки - это квартиры в домах повышенной этажности (12 и более этажей), построенных по типовым проектам (после 1955 г. - кирпичных и после 1970 г. - крупноблочных и крупнопанельных), с улучшенными бытовыми характеристиками: наличием всех видов коммунальных удобств, как правило, изолированными комнатами, наличием больших подсобных помещений (т.е. удельный вес жилой площади в общей площади в этих квартирах меньше, чем в типовых квартирах).
4.4. Элитные квартиры - это квартиры в кирпичных домах повышенной комфортности, построенных по индивидуальным проектам.
5. Отчет по форме N 1-рж заполняется с учетом первичного (раздел 1) и вторичного (раздел 2) рынков недвижимости. В раздел 1 "Стоимость одного квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке" не включена группа квартир низкого качества.
Первичным является рынок, на котором обращается новое жилье, собственниками которого являются государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти и частные инвесторы, принимавшие участие в строительстве этого жилья.
На вторичном рынке собственниками квартир выступают физические, а также юридические лица.
Значения показателей строк 03 - 06, 08 - 11, 13 - 16 раздела 1, а также строк 03 - 05, 07 - 10, 12 - 15, 17 - 20 раздела 2 отчета по форме N 1-рж заполняются организациями, осуществляющими операции с недвижимостью. Значения показателей остальных строк заполняются территориальными органами государственной статистики.
6. Средняя стоимость одного квадратного метра общей площади квартир рассчитывается на основании данных о фактических ценах сделок в расчете на 1 квадратный метр общей площади, взвешенных на количество реализованных квадратных метров общей площади квартир. Так, например, организация А заключила в отчетном квартале 10 сделок по перепродаже квартир (вторичный рынок), имеющих следующие характеристики (данные условные):
Средняя стоимость одного квадратного метра проданной общей площади квартир данного типа (p) определяется как частное от деления суммы произведений граф 3 и 4 по соответствующим строкам на общую сумму значений графы 3 по этим строкам. Так, значение показателя стр. 07 гр. 5 раздела 2 отчета получено следующим образом:
Аналогично определяются значения показателей других строк и столбцов:
Доля проданной общей площади (d) вычисляется как частное от деления общей площади квартир каждого типа на общее количество квадратных метров реализованной общей площади и выражается в процентах. В приведенном в п. 6 примере общее количество реализованной площади составит (сумма строк графы 3) 561,5 кв. м. Показатели граф 7 - 10 раздела 2 отчета рассчитываются следующим образом:
8. В случае оценки одного квадратного метра общей площади в долларах США необходимо произвести пересчет цены в рубли по курсу ММВБ, установленному на 25 число последнего месяца отчетного квартала.
9. В заключительной части отчета по форме N 1-рж необходимо указать дату заполнения, а также должность, фамилию и телефон исполнителя.
Отчет подписывается руководителем отчитывающейся организации и представляется в органы государственной статистики не позднее 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.
| ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ СТАТИСТИЧЕСКОЕ НАБЛЮДЕНИЕ |
| КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ ГАРАНТИРУЕТСЯ ПОЛУЧАТЕЛЕМ ИНФОРМАЦИИ |
| Непредставление или нарушение сроков представления информации, а также ее искажение влечет ответственность, установленную Законом Российской Федерации "Об ответственности за нарушение порядка представления государственной статистической отчетности" от 13.05.92 N 2761-1 |
| СВЕДЕНИЯ О ВВОДЕ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ за _____________________ 19__ г. (месяц, год) |
Раздел 1. Ввод в эксплуатацию зданий и сооружений заказчиками
Раздел 2. Жилые единицы во введенных жилых и нежилых зданиях
(единиц - код по ОКЕИ - 642)
Раздел 3. Сведения о реализации инвестиционных проектов по состоянию на конец года
Жилые дома, находящиеся в незавершенном строительстве (35) _______ кв. м общей площади, в том числе приостановленные или законсервированные (36) ______ кв. м общей площади (код по ОКЕИ - 081).