Как учесть расходы наследодателя на приобретение квартиры

Управление ФНС России по Калининградской области напоминает, что особенности определения налоговой базы исчисления и уплаты НДФЛ по доходам от продажи объекта недвижимости установлены положениями главы 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ.

В частности, предусмотрено освобождение от налогообложения доходов, полученных физическими лицами от продажи объектов недвижимого имущества при условии, что такие объекты находились в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения, который для объекта недвижимости, полученного по наследству, составляет три года (п. 17.1 ст. 217, пп. 2, 3 ст. 217.1 НК РФ).

При этом право собственности наследника на объект недвижимости возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты вступления в наследство (п. 2 ст. 218, ст. ст. 1114, 1152 ГК РФ).

Доход от продажи квартиры, находившейся в собственности наследника менее трех лет с даты смерти наследодателя, подлежит обложению НДФЛ в установленном порядке.

Доход может быть уменьшен:

на сумму имущественного налогового вычета в размере не более 1 000 000 руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ);
на сумму документально подтвержденных расходов наследодателя (только близкого родственника) на приобретение этой квартиры, если такие расходы не учитывались наследодателем в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Обращаем внимание, что давность приобретения наследодателем данной квартиры значения не имеет.

Например. Налогоплательщик в 2022 году от бабушки принял наследство в виде квартиры, а в 2025 году продал за 5 млн руб. У бабушки остались договор купли-продажи и расписка о передаче денег на приобретение этого жилого объекта в размере 3,5 млн руб. Тогда сумма НДФЛ к уплате составит: 5 млн руб. - 3,5 млн руб.=1,5 млн руб. х 13% = 195 тыс. руб.

В случае отсутствия документации, подтверждающей расходы, доход может быть уменьшен на сумму имущественного налогового вычета в размере 1млн руб.:

5 млн руб. - 1 млн руб. = 4 млн руб. - сумма дохода налогоплательщика;
4 млн руб. - 2,4 млн руб. = 1,6 млн руб.- превышение, с которого налог будет исчисляться по ставке 15%;
2,4 млн руб. х 13% = 312 тыс.руб. сумма налога, установленная для ставки 13%;
312 тыс.руб. + (1,6 млн руб. х 15%) = 552 тыс.руб. - сумма налога к уплате.

Официальный источник: ФНС РФ (www.nalog.ru)