АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июля 2015 г. Дело N А29-5660/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 24.07.2015.
Полный текст постановления изготовлен 28.07.2015.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
от истца: Максимовой И.В. (доверенность от 01.02.2015),
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Корсар": Стрижкова Н.А. (доверенность от 10.01.2015)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Корсар" на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 10.04.2015, принятое судьями Малых Е.Г., Поляковой С.Г., Тетерваком А.В., по делу N А29-5660/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью "Мантрак Восток" (ОГРН: 1027200795918, ИНН: 7203110241) к администрации муниципального образования городского округа "Воркута" (ОГРН: 1021100807716, ИНН: 1103023523), обществу с ограниченной ответственностью "Корсар" (ОГРН: 1081103000912, ИНН: 1103043390), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (Воркутинский отдел), о признании права собственности на объект недвижимости, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, о применении последствий недействительности договора и
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Мантрак Восток" обратилось с иском в Арбитражный суд Республики Коми к администрации муниципального образования городского округа "Воркута" (далее - Администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Корсар" (далее - Общество) с требованием о признании права собственности истца на здание гаража с АБК, расположенного по адресу: Республика Коми, город Воркута, улица Автозаводская, дом 32, инвентарный номер 87:410:010:00004830, литера В, В1; а также о признании недействительным заключенного между ответчиками договора купли-продажи земельного участка от 31.03.2014 N 05-2014 и применении последствий недействительности договора в виде двусторонней реституции.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (Воркутинский отдел), (далее - Управление).
Заявленные требования основаны на статьях 10, 12, 168, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что оспариваемый договор нарушает права и законные интересы истца, а действия Общества, связанные с оформлением в собственность земельного участка, являются злоупотреблением правом.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 18.11.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 10.04.2015, решение Арбитражного суда Республики Коми отменено, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с постановлением, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
По мнению заявителя, истец знал о том, что в соответствии с условиями договора он приобретает права только на земельный участок, находящийся непосредственно под зданием, а не на весь участок, предложение купить земельный участок касалось именно не занятого спорным гаражом участка.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы жалобы.
Представитель истца в судебном заседании возразил против жалобы по доводам, изложенным в отзыве.
Иные лица, участвующие в деле не обеспечили явку представителей в судебное заседание.
Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах заявленных в жалобе доводов.
Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установили суды, спорное здание гаража с АБК, назначение: нежилое, двухэтажное, общей площадью 790,5 квадратного метра, инвентарный номер 87:410:010:00004830, литера В, В1, расположенное по адресу: город Воркута, улица Автозаводская, дом 32, ранее принадлежало на праве хозяйственного ведения МУП "Чистый город" муниципального образования городского округа "Воркута" и в результате проведения процедур несостоятельности (банкротства) в отношении предприятия выбыло в частную собственность.
По результатам торгов 25.04.2013 заключен договор купли-продажи здания, в соответствии с которым МУП "Чистый город" передало гараж обществу с ограниченной ответственностью "СтройМастер" (в лице директора Золотухина Дениса Александровича; назначен 15.03.2013) по цене 3 199 500 рублей.
На момент продажи здание находилось на земельном участке площадью 13 487 квадратных метров, с кадастровым номером 11:16:1703002:64, права на который не были оформлены за конкретным лицом.
В пунктах 4.4, 6.1 договора от 25.04.2013 содержались условия об обязанности покупателя оформить права на земельный участок и о переходе к покупателю права на часть земельного участка, занятую зданием.
Впоследствии, 12.09.2013, общество с ограниченной ответственностью "СтройМастер", в лице директора Золотухина Дениса Александровича (продавец) и Общество в лице представителя по доверенности от 12.09.2013 Марухно Светланы Валерьевны (покупатель) заключили договор купли-продажи здания гаража с АБК по цене 3 780 000 рубллей.
До 02.09.2013 директором Общества считался Золотухин Денис Александрович.
В целях государственной регистрации перехода права на здание в регистрирующий орган была предоставлена справка управления архитектуры, градостроительного кадастра и земельного контроля администрации от 16.09.2013 о том, что с 01.04.2009 расторгнут договор аренды на земельный участок площадью 13 487 квадратных метров, с кадастровым номером 11:16:1703002:64; по состоянию на 16.09.2013 иные лица за оформлением права не обращались.
Договор купли-продажи от 12.09.2013 содержал пункты 4.4, 6.1 с условиями об обязанности покупателя оформить права на земельный участок и о переходе к покупателю права на часть земельного участка, занятую зданием.
Регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) права собственности Общества на здание гаража с АБК на основании договора от 12.09.2013 осуществлена 01.10.2013.
Общество (продавец) и истец (покупатель) 16.12.2013 заключили договор купли- продажи здания гаража с АБК по цене 12 154 000 рублей.
В пунктах 4.4., 6.1 договора от 16.12.2013 содержатся аналогичные по сравнению с договорами от 25.04.2013, 12.09.2013 условия об обязанности покупателя оформить права на земельный участок и о переходе к покупателю права на часть земельного участка, занятую зданием.
Фактически здание передано истцу по акту приема-передачи от 18.12.2013, который полностью оплатил его цену. Факт передачи истцу спорного здания гаража с АБК не оспаривается.
Стороны договора от 16.12.2013 обратились за государственной регистрацией перехода права собственности на здание.
В целях регистрации Общество предоставило в Управление справку управления архитектуры, градостроительного кадастра и земельного контроля администрации от 04.02.2014 об отсутствии оформленных прав в отношении земельного участка площадью 13 487 квадратных метров, с кадастровым номером 11:16:1703002:64.
Впоследствии, 05.04.2014, Общество обратилось с заявлением о приостановлении государственной регистрации перехода права на здание; решением регистрирующего органа государственная регистрация была приостановлена.
Общество 06.05.2014 представило в регистрирующий орган документы о государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 2749 квадратных метров, с кадастровым номером 11:16:1703002:555 (образован в результате выделения из земельного участка с кадастровым номером 11:16:1703002:64), поставленный на государственный кадастровый учет 30.01.2014 с разрешенным использованием - для эксплуатации здания гаража.
Из представленных материалов следовало, что земельный участок приобретен Обществом по договору купли-продажи земельного участка от 31.03.2014 N 05-2014, заключенному с Администрацией, по цене 60 454 рубля 63 копейки.
Государственная регистрация перехода права на здание 17.05.2014 была приостановлена регистрирующим органом в связи с регистрацией права Общества на земельный участок, после чего 05.06.2014 в государственной регистрации отказано в связи с наличием записи о государственной регистрации права на земельный участок за Обществом.
Общество 09.06.2014 предложило истцу приобрести земельный участок площадью 2749 квадратных метров за 1 183 576 рублей, включая 600 000 рублей - стоимость незарегистрированного здания.
Истец обращался в суд с заявлением о признании отказа Управления в государственной регистрации права собственности на здание гаража с АБК, расположенное по адресу: Республика Коми, город Воркута, улица Автозаводская, дом 32, незаконным и об обязании Управления зарегистрировать за истцом право собственности в отношении здания гаража.
Решением Арбитражного суда Республики Коми по делу N А29-5659/2014 от 10.09.2014 в удовлетворении требований было отказано. При рассмотрении дела судом установлено, что на регистрацию не предоставлены документы, подтверждающие переход права собственности на земельный участок под зданием гаража к истцу.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Отношения, возникающие вследствие уклонения либо отказа от государственной регистрации перехода права по исполненному договору продажи недвижимости, урегулированы специальными нормами пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Сторона, права которой нарушены вследствие уклонения другой стороны по сделке от государственной регистрации, имеет право на судебную защиту путем предъявления иска о государственной регистрации перехода права собственности. Решение по такому иску является основанием для государственной регистрации.
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
В настоящем деле на момент заключения договора купли-продажи здания от 16.12.2013 земельный участок, занятый спорным зданием, не принадлежал Обществу; права в отношении существовавшего на дату продажи здания участка с кадастровым номером 11:16:1703002:64 не были оформлены за Обществом либо иным лицом.
При таких условиях переход права пользования соответствующей частью земельного участка, занятой спорным объектом недвижимости и необходимой для его использования, обусловлен прямым указанием закона и не зависел от воли Общества.
С учетом изложенного договор от 16.12.2013 не противоречил императивным положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации; отсутствие в договоре условий о передаче покупателю права в отношении определенного земельного участка (либо его конкретной части) само по себе не могло препятствовать переходу права собственности на здание при условии добросовестного поведения обеих сторон и надлежащего исполнения встречных обязанностей по передаче здания покупателю и оплате последним обусловленной договором цены.
Из материалов дела следует, что после надлежащего исполнения сторонами договора купли-продажи от 16.12.2013 Общество совершило действия по оформлению прав в отношении земельного участка, в том числе под зданием гаража с АБК по приостановлению государственной регистрации перехода права на здание; впоследствии эти действия повлекли отказ в государственной регистрации перехода права на здание.
Администрация на основании заявления кадастрового инженера, действующего по заявке Общества, 30.12.2013 утвердила схему расположения земельного участка площадью 2749 квадратных метров для эксплуатации здания гаража с АБК.
Земельный участок площадью 2749 квадратных метров, с кадастровым номером 11:16:1703002:555 30.01.2014 поставлен на кадастровый учет.
На основании заявления Общества 27.03.2014 принято постановление Администрации о предоставлении ему в аренду и в собственность земельного участка площадью 2749 квадратного метра для эксплуатации здания гаража с АБК и 31.03.2014 заключены соответствующие договоры, после чего Общество подало заявление о государственной регистрации права на земельный участок (государственная регистрация права Общества на земельный участок осуществлена 26.04.2014).
По смыслу действующего гражданского законодательства, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 60 постановления Пленума N 10/22).
Указанные действия Общества не могли быть совершены в интересах истца, поскольку противоречат условиям пунктов 4.4., 6.1 договора от 16.12.2013, поэтому апелляционный суд пришел к верному выводу, что Общество уклонилось от государственной регистрации перехода права собственности на спорное здание.
При таких условиях требование истца о признании права собственности на здание подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения указанных требований суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обратившись 03.02.2014 за оформлением прав на земельный участок площадью 2749 квадратных метров, с кадастровым номером 11:16:1703002:555 (сформированный с разрешенным использованием - для эксплуатации спорного здания гаража), а также заключив договор купли-продажи земельного участка от 31.03.2014, Общество действовало явно недобросовестно с целью получения от покупателя не обусловленной договором от 16.12.2013 дополнительной платы (за земельный участок). Это обстоятельство подтверждается обращением Общества к истцу с предложением о выкупе земельного участка площадью 2749 квадратных метров по цене 1 183 576 рублей 45 копеек.
Оспоренный договор купли-продажи земельного участка от 31.03.2014 в момент его заключения нарушил охраняемые законом интересы истца, поэтому в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.
С учетом изложенного исковое заявление в части признания недействительным и в части применения последствий недействительности заключенного между ответчиками договора купли-продажи земельного участка от 31.03.2014 N 05-2014 также подлежит удовлетворению.
Аргументы заявителя о том, что истец знал о том, что в соответствии с условиями договора он приобретает права только на земельный участок, находящийся непосредственно под зданием, а не на весь участок, предложение купить земельный участок касалось именно не занятого спорным гаражом участка, не могут быть приняты во внимание, поскольку они не опровергают факт злоупотребления правом со стороны Общества.
Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, в связи с чем они сводятся лишь к переоценке исследованных по делу доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в предмет рассмотрения суда кассационной инстанции не входит.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 10.04.2015 по делу N А29-5660/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Корсар" - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.