ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 февраля 2017 г. N 131
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ТИПОВОГО СОГЛАШЕНИЯ О ВОЗНИКНОВЕНИИ У УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ СОЦИАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ
В соответствии с частью 8 статьи 18.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" Правительство Российской Федерации постановляет:
Утвердить прилагаемое типовое соглашение о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры.
Председатель Правительства
Российской Федерации
Д. МЕДВЕДЕВ
УТВЕРЖДЕНО
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 3 февраля 2017 г. N 131
ТИПОВОЕ СОГЛАШЕНИЕ
О ВОЗНИКНОВЕНИИ У УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ СОЦИАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ
СОГЛАШЕНИЕ
о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры
N _______
(далее - Договор участия в долевом строительстве), с другой стороны, именуемый в дальнейшем "Участник долевого строительства", именуемые в дальнейшем "стороны", заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
I. Предмет соглашения
1. По настоящему соглашению у Участника долевого строительства возникает доля в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации":
2. Объект социальной инфраструктуры является объектом капитального строительства в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности и не является элементом благоустройства, который в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации входит в состав общего имущества многоквартирного дома.
II. Условия и порядок исполнения соглашения
3. В соответствии со статьями 18 и 18.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" Застройщик использует денежные средства Участника долевого строительства, уплачиваемые им по Договору участия в долевом строительстве, на возмещение затрат на
объекта социальной инфраструктуры в связи с заключением Застройщиком
4. Настоящее соглашение заключено в соответствии с частью 2 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации с условием, что в соответствии с частью 2 статьи 18.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" доля в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры не возникает у Участника долевого строительства после ввода в эксплуатацию объекта социальной инфраструктуры, если доля общей площади жилых помещений, площади нежилых помещений, являющихся объектами долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве и другим договорам участия в долевом строительстве, заключенным Застройщиком с другими участниками долевого строительства, заключившими с Застройщиком соглашения о возникновении у них доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры, составляет менее 50 процентов общей площади жилых помещений, площади нежилых помещений, являющихся объектами долевого строительства по всем договорам участия в долевом строительстве, заключенным с участниками долевого строительства, денежные средства которых использовались Застройщиком на возмещение затрат на цели, указанные в пункте 3 настоящего соглашения.
5. Застройщик подтверждает, что на момент заключения настоящего соглашения указанным в пункте 3 настоящего соглашения договором (при наличии такого договора), иным договором или соглашением, заключенным Застройщиком с органом государственной власти или органом местного самоуправления:
а) не предусмотрены обязательства Застройщика по передаче объекта социальной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность и порядок осуществления этой передачи;
условие о безвозмездной передаче объекта социальной инфраструктуры после ввода его в эксплуатацию в государственную или муниципальную собственность в случае невыполнения условия, указанного в пункте 4 настоящего соглашения.
6. Застройщик подтверждает, что на момент заключения настоящего соглашения у Застройщика отсутствует обязанность передать объект социальной инфраструктуры после ввода его в эксплуатацию в государственную или муниципальную собственность, предусмотренная нормативным правовым актом органа государственной власти, муниципальным правовым актом.
7. В соответствии с частью 9 статьи 18.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" размер доли Участника долевого строительства в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры участников долевого строительства, заключивших с Застройщиком соглашения о возникновении у них доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры, определяется пропорционально доле общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве.
8. Передача объекта социальной инфраструктуры Застройщиком и принятие его Участником долевого строительства осуществляется в порядке и сроки, установленные пунктами 15 - 26 настоящего соглашения.
9. При возникновении права общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры у Участника долевого строительства, заключившего настоящее соглашение, и других участников долевого строительства, также заключивших с Застройщиком соглашения о возникновении у них доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры, земельный участок, на котором расположен такой объект социальной инфраструктуры:
а) безвозмездно передается Застройщиком в общую долевую собственность Участника долевого строительства и других указанных участников долевого строительства, если земельный участок в соответствии с подпунктом "е" пункта 1 настоящего соглашения принадлежит Застройщику на праве собственности;
б) передается Участнику долевого строительства и другим указанным участникам долевого строительства в соответствии с законодательством Российской Федерации, если согласно подпункту "е" пункта 1 настоящего соглашения земельный участок принадлежит Застройщику на праве аренды, субаренды, безвозмездного пользования.
10. В случае, указанном в подпункте "а" пункта 9 настоящего соглашения, размер доли Участника долевого строительства в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен объект социальной инфраструктуры, определяется по правилам, предусмотренным пунктом 7 настоящего соглашения. В случае, указанном в подпункте "б" пункта 9 настоящего соглашения, такой размер определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации.
11. Застройщик обязан до передачи объекта социальной инфраструктуры в соответствии с пунктами 15 - 26 настоящего соглашения обеспечить проведение государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен объект социальной инфраструктуры.
12. В ходе исполнения настоящего соглашения, в том числе при передаче объекта социальной инфраструктуры, по требованию Участника долевого строительства Застройщик обязан представить ему для ознакомления надлежащим образом заверенные копии:
а) разрешения на строительство (реконструкцию) объекта социальной инфраструктуры;
б) технико-экономического обоснования проекта строительства (реконструкции) объекта социальной инфраструктуры;
в) заключения экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
г) проектной документации, включающей в себя все внесенные в нее изменения;
д) документов, подтверждающих право Застройщика на земельный участок.
13. Право на долю в общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры Участника долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", и возникает с момента такой регистрации.
14. Владение, пользование и распоряжение долей в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры осуществляются Участником долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
III. Порядок и срок передачи объекта социальной инфраструктуры
15. Передача объекта социальной инфраструктуры Застройщиком и принятие его Участником долевого строительства, заключившим настоящее соглашение, осуществляется по подписываемому Застройщиком, Участником долевого строительства и всеми другими участниками долевого строительства, заключившими с Застройщиком соглашения о возникновении у них доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры, передаточному акту или иному документу о передаче объекта социальной инфраструктуры с учетом условия, предусмотренного пунктом 25 настоящего соглашения.
16. Передача объекта социальной инфраструктуры осуществляется после ввода в эксплуатацию объекта социальной инфраструктуры, в том числе после получения Застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта социальной инфраструктуры, но не ранее чем после исполнения Застройщиком обязательства, предусмотренного пунктом 11 настоящего соглашения, и передачи Участнику долевого строительства, заключившему настоящее соглашение, и всем другим участникам долевого строительства, заключившим с Застройщиком соглашения о возникновении у них доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры, объектов долевого строительства.
17. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта социальной инфраструктуры указываются дата передачи, основные характеристики объекта социальной инфраструктуры в соответствии с проектной документацией (вид, назначение, площадь), реквизиты документов, указанных в пункте 12 настоящего соглашения, а также иная информация по усмотрению сторон.
18. Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства объект социальной инфраструктуры не позднее 2 месяцев со дня исполнения застройщиком всех его обязательств, указанных в пунктах 11 и 16 настоящего соглашения. Указанный срок является единым сроком передачи объекта социальной инфраструктуры всем участникам долевого строительства, заключившим с Застройщиком соглашения о возникновении у них доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры.
19. Изменение предусмотренного пунктом 18 настоящего соглашения срока передачи Застройщиком объекта социальной инфраструктуры Участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
20. В случае если объект социальной инфраструктуры не может быть передан Участнику долевого строительства, заключившему настоящее соглашение, и другим участникам долевого строительства, заключившим с Застройщиком соглашения о возникновении у них доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры, в предусмотренный пунктом 18 настоящего соглашения срок, Застройщик не позднее чем за месяц до истечения указанного срока обязан направить Участнику долевого строительства, заключившему настоящее соглашение, и всем другим участникам долевого строительства, заключившим с Застройщиком соглашения о возникновении у них доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры, соответствующую информацию и предложение об изменении настоящего соглашения в соответствии с пунктом 19 настоящего соглашения.
21. Застройщик не менее чем за месяц до истечения установленного пунктом 18 настоящего соглашения срока передачи объекта социальной инфраструктуры обязан направить Участнику долевого строительства, заключившему настоящее соглашение, и всем другим участникам долевого строительства, заключившим с Застройщиком соглашения о возникновении у них доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры, сообщение о завершении строительства (реконструкции) объекта социальной инфраструктуры и о готовности объекта социальной инфраструктуры к передаче, а также предупредить их о необходимости принять объект социальной инфраструктуры и о последствиях их бездействия, предусмотренных пунктом 25 настоящего соглашения.
22. Сообщение, указанное в пункте 21 настоящего соглашения, должно быть направлено Участнику долевого строительства по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по почтовому адресу
или вручено Участнику долевого строительства лично под расписку.
23. Участник долевого строительства, получивший указанное в пункте 21 настоящего соглашения сообщение Застройщика, обязан принять объект социальной инфраструктуры в течение __________ рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
24. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта социальной инфраструктуры вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта социальной инфраструктуры указанным в пункте 27 настоящего соглашения требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта социальной инфраструктуры до исполнения Застройщиком обязанностей, предусмотренных пунктом 27 настоящего соглашения.
25. При уклонении Участника долевого строительства от принятия объекта социальной инфраструктуры или при отказе Участника долевого строительства от принятия объекта социальной инфраструктуры, за исключением случая, указанного в пункте 24 настоящего соглашения, объект социальной инфраструктуры считается принятым Участником долевого строительства по истечении 3 месяцев после окончания срока, предусмотренного пунктом 18 настоящего соглашения.
26. После передачи объекта социальной инфраструктуры Застройщик передает одному из участников долевого строительства, заключивших с Застройщиком соглашения о возникновении у них доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры, уполномоченному такими участниками долевого строительства, надлежащим образом заверенные копии документов, указанных в пункте 12 настоящего соглашения, а также документы о постановке на кадастровый учет объекта социальной инфраструктуры.
IV. Гарантии качества объекта социальной инфраструктуры
27. Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства, заключившему настоящее соглашение, и другим участникам долевого строительства, заключившим с Застройщиком соглашения о возникновении у них доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры, объект социальной инфраструктуры, качество которого соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
28. В случае если объект социальной инфраструктуры построен (реконструирован) Застройщиком с отступлениями от указанных в пункте 27 настоящего соглашения обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для использования по назначению, указанному в подпункте "б" пункта 1 настоящего соглашения, Участник долевого строительства вправе потребовать от Застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
29. Гарантийный срок для объекта социальной инфраструктуры, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта социальной инфраструктуры, составляет 5 лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта социальной инфраструктуры, составляет 3 года.
30. Гарантийный срок для объекта социальной инфраструктуры, для технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта социальной инфраструктуры, исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта социальной инфраструктуры Участником долевого строительства, заключившим настоящее соглашение, и всеми другими участниками долевого строительства, заключившими с Застройщиком соглашения о возникновении у них доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры, с учетом условия, предусмотренного пунктом 25 настоящего соглашения.
31. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить Застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта социальной инфраструктуры с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный Застройщиком с Участником долевого строительства. В случае отказа Застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок Участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
32. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта социальной инфраструктуры, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта социальной инфраструктуры или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта социальной инфраструктуры или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного собственниками или пользователями объекта социальной инфраструктуры либо привлеченными ими третьими лицами.
V. Информация о налоговых и иных обязательствах собственников объекта социальной инфраструктуры, установленных законодательством Российской Федерации
33. Участник долевого строительства подтверждает, что ознакомлен со следующей информацией о налоговых и иных обязательствах собственников объекта социальной инфраструктуры, установленных законодательством Российской Федерации:
а) собственник доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры несет обязанность по уплате налогов, связанных с его правом на долю в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры и его доходами от использования объекта социальной инфраструктуры, установленных в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации;
б) собственник доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры имеет иные обязательства собственников объекта социальной инфраструктуры, установленные законодательством Российской Федерации, в том числе:
по несению бремени содержания и ремонта принадлежащего собственнику объекта социальной инфраструктуры;
по оплате коммунальных ресурсов, необходимых для эксплуатации объекта социальной инфраструктуры;
по обеспечению беспрепятственного доступа инвалидов к объекту социальной инфраструктуры.
34. Наряду с обязательствами, указанными в пункте 33 настоящего соглашения, собственник доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры имеет следующие обязанности и обязательства, связанные с его правами на земельный участок, на котором расположен объект социальной инфраструктуры:
а) обязанность по уплате налогов, связанных с его правом на долю в общей долевой собственности на указанный земельный участок, установленных в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации, если собственник доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры является также собственником доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок;
б) обязательства по оплате арендной платы в соответствии с договором аренды (субаренды) указанного земельного участка, если указанный земельный участок предоставлен собственникам долей в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры на основании договора аренды (субаренды) с множественностью лиц на стороне арендатора.
VI. Порядок урегулирования разногласий, возникающих между сторонами
35. Разногласия, возникающие между сторонами, связанные с исполнением настоящего соглашения, подлежат досудебному урегулированию в претензионном порядке.
36. Сторона, получившая претензию, в течение 5 рабочих дней со дня ее получения обязана рассмотреть претензию и дать ответ.
37. Стороны составляют акт об урегулировании спора (разногласий).
38. В случае недостижения сторонами согласия спор и разногласия, возникшие из настоящего соглашения, подлежат урегулированию в суде в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
VII. Ответственность сторон
39. Застройщик отвечает перед Участником долевого строительства за достоверность указанных в настоящем соглашении сведений и отсутствие препятствий к возникновению у Участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры в соответствии с законодательством Российской Федерации.
40. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему соглашению стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
VIII. Действие соглашения
41. Настоящее соглашение считается заключенным с момента государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве, заключенного с Участником долевого строительства, и вступает в силу с момента такой регистрации.
42. Настоящее соглашение действует до полного исполнения сторонами обязательств по настоящему соглашению.
43. Настоящее соглашение может быть расторгнуто до окончания срока его действия по соглашению сторон, а также по решению суда в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
44. Настоящее соглашение прекращается в случае:
а) расторжения, прекращения, одностороннего отказа от исполнения Договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";
б) наступления условия, указанного в пункте 4 настоящего соглашения.
45. Участник долевого строительства имеет право на односторонний отказ от настоящего соглашения (исполнения настоящего соглашения) при уведомлении об этом Застройщика не менее чем за 20 рабочих дней до дня отказа в случае:
а) существенного нарушения требований к качеству объекта социальной инфраструктуры или неустранения выявленных недостатков в установленный Участником долевого строительства разумный срок в соответствии с пунктом 28 настоящего соглашения;
б) изменения в соответствии с законодательством Российской Федерации налоговых и иных обязательств собственников объекта социальной инфраструктуры, существующих на момент заключения настоящего соглашения, если это повлекло за собой увеличение обязательств или иные неблагоприятные последствия для Участника долевого строительства;
в) неисполнения Застройщиком обязанности, предусмотренной пунктом 12 настоящего соглашения.
46. В случае заключения Участником долевого строительства договора об уступке прав требований по Договору участия в долевом строительстве все права и обязанности Участника долевого строительства по настоящему соглашению переходят к лицу, заключившему с Участником долевого строительства договор об уступке прав требований по Договору участия в долевом строительстве, без согласия Застройщика.
IX. Прочие условия
47. При исполнении настоящего соглашения стороны обязуются руководствоваться законодательством Российской Федерации, в том числе положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Гражданского кодекса Российской Федерации и иных федеральных законов и нормативных правовых актов Российской Федерации в сфере участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, градостроительной деятельности, земельных отношений, государственной регистрации недвижимости.
48. Настоящее соглашение составлено в 3 экземплярах, имеющих равную юридическую силу. Первый экземпляр передается Участнику долевого строительства, второй экземпляр - Застройщику, третий экземпляр - органу регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
<1> Назначение объекта социальной инфраструктуры (например, объект в сфере образования (в частности, для размещения общеобразовательной школы, детского сада), объект в сфере физкультуры и спорта (в частности, стадион с подтрибунными помещениями, спортивный зал, спортивная площадка), объект в сфере здравоохранения (в частности, для размещения поликлиники, фельдшерско-акушерского пункта), объект в сфере культуры (в частности, для размещения библиотеки, дома культуры, кинотеатра, музыкальной школы). В случае если в соответствии с пунктом 3 настоящего соглашения Застройщик использует денежные средства Участника долевого строительства, уплачиваемые им по Договору участия в долевом строительстве, на возмещение затрат в случаях, предусмотренных пунктом 10 части 1 статьи 18 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", назначением объекта социальной инфраструктуры может быть только размещение детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник.