АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2018 г. N Ф10-2261/2018
Резолютивная часть постановления изготовлена 27.06.2018
Постановление изготовлено в полном объеме 27.06.2018
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи: Елистратовой Н.В.
от истца: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя Сушковой Д.Н. - представитель (дов. N 1395 от 27.12.2017)
от ответчика: ООО "Реком Юг": Товаченко А.В. - представитель (дов. б/н от 09.11.2017)
от третьего лица: Правительство Севастополя: не явился, извещен надлежаще;
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видео-конференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 07.12.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2018 по делу N А84-3824/2017,
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Реком Юг" о расторжении договора аренды земельного участка от 01.12.2008 и о понуждении освободить (возвратить) земельный участок.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 07.12.2017 (судья Морозова Н.А.) оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2018 (судьи: Колупаева Ю.В., Остапова Е.А., Тарасенко А.А.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с выводами судов обеих инстанций, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены или изменения принятых по делу судебных решений в силу следующего.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, на основании решения Севастопольского городского Совета от 10.06.2008 N 4402 и договора от 01.12.2008, частному предприятию "Реком-Юг" (арендатор) был предоставлен в аренду земельный участок из земель жилой и общественной застройки, общей площадью 0,3000 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, пр. Победы, 30А, для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома, сроком на 25 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с кадастровым планом земельный участок свободен от строений и сооружений (п. 2.2 договора).
С учетом заключенного между сторонами дополнительного соглашения от 29.03.2011, освоение земельного участка арендатор обязан начать и завершить застройку согласно предусмотренному в п. 5.2 целевому назначению до 22.08.2013 (пп. " г" п. 9.2.2 договора).
12.08.2016 Управлением земельного контроля Севастополя было проведено обследование, предоставленного ООО "Реком-Юг" земельного участка расположенного по адресу: г. Севастополь, Нахимовский район, пр. Победы, 30а, о чем составлен акт обследования земельного участка от 19.08.2016 N 138/04-01/ОБ/16, из которого следует, что указанный земельный участок огражден некапитальным забором из металлического профилированного листа, свободен от строений и сооружений, верхний слой почвы порос сорной, а также древесно-кустарниковой растительностью. На части обследуемой территории произведена выемка грунта под котлован, визуальных признаков осуществления строительных, подготовительных работ не выявлено. Таким образом, по мнению Севземконтроля, земельный участок не освоен.
Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 27.10.2017 также был обследован спорный участок, с кадастровым номером 91:04:001012:117 и составлен акт N 0820-ГС, согласно которому, земельный участок огражден некапитальным забором, выполненным из листового металла. На территории земельного участка расположено некапитальное сооружение, предположительно являющееся строительной бытовкой, по визуальным признакам находящееся в ветхом состоянии (оконные проемы не застеклены, стены и перекрытие частично разрушены), иная часть территории поросла сорной, а также древесно-кустарниковой растительностью. Признаков осуществления строительных работ не выявлены, строительная техника отсутствует
Ссылаясь на неисполнение обязательств, предусмотренных пп. "г" п. 9.2.2 договора от 01.12. 2008, Департаментом в адрес ООО "Реком-Юг" 17.03.2017 было направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка.
11.08.2017 в адрес ответчика было направлено письмо с предложением расторгнуть договор аренды и в добровольном порядке возвратить земельный участок, по причине неосвоения земельного участка в установленные договором сроки.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Кассационная коллегия полагает, что дав оценку всем обстоятельствам дела, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ суды пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии с положениями ст. 23 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" от 21.03.2014, законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
В силу ч. 1 ст. 12.1 названного Закона, п. 6 решения внеочередной сессии Севастопольского городского совета от 17.03.2014 N 7156 "О статусе города-героя Севастополя" и ст. 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 N 56-ЗС "Об основах управления государственным имуществом города Севастополя" государственная собственность Украины является собственностью города Севастополя, полномочия по управлению и распоряжению которым осуществляют Правительство Севастополя и уполномоченные им исполнительные органы государственной власти города Севастополя.
В данном случае, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя является надлежащим истцом по делу, поскольку к нему перешли права арендодателя по договору аренды земельного участка от 12.04.2006, в силу возложенных на него полномочий.
Согласно ч. 12 ст. 3 Закона Республики Крым N 38-3PK от 31.07.2014 "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" положения договоров аренды земельных участков, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
В силу положений ст. 651 ГК Украины по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных предусмотренных законом случаях. Аналогичные нормы содержатся и в п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 12.4 договора, истец имеет право требовать его досрочного расторжения при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при невыполнении второй стороной обязанностей, предусмотренных договором (п. 12.3 договора).
Кроме того, согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя, при существенном нарушении его условий арендатором, предусмотрено п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.
При этом, в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В статьях 45, 46 ЗК РФ закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка).
При этом освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство.
В данном случае, в обоснование заявленных требований Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя ссылается на то, что в указанные в договоре сроки объект на спорном земельном участке возведен не был.
Не оспаривая факт нарушения сроков возведения предусмотренного договором объекта, ответчик указал на наличие объективных обстоятельств, препятствовавших своевременному окончанию строительства, по независящим от его воли, и на осуществление им мероприятий для подготовки и начала строительных работ, в том числе оформление разрешительной и проектной документации для строительства до 18.03.2014 и переоформление разрешительной и проектной документации для строительных работ в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации после 18.03.2014.
Так, 09.11.2010 между ответчиком и Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета заключен договор N 232/1 о паевом участии (взносах) заказчиков в создании и развитии инженерно- транспортной и социальной инфраструктуры г. Севастополя. В соответствии с требованиями ранее действовавшего на территории г. Севастополя Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" 26.07.2011 ЧП "Реком Юг" получены градостроительные условия и ограничения по застройке вышеуказанного земельного участка.
03.06.2013 ЧП "Реком Юг" заключен с ЖСК "Победа Плюс" договор N 1 об организации строительства многоквартирного жилого дома. Перед началом выполнения строительных работ по заказу ЧП "Реком Юг" составлен агрохимический паспорт указанного земельного участка.
Кроме того, ответчиком заключены договоры о вывозе бытовых отходов со строительной площадки, произведено согласование инженерных сетей на месте строительства.
05.06.2013 Севастопольской городской государственной администрацией выдан ордер N 602 на выполнение земляных работ.
02.07.2013 Инспекция ГАСК в г. Севастополе зарегистрировала под N СТ010131840658 уведомление о начале выполнения подготовительных работ.
По проекту "Строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по пр. Победы, 30 А 21.08.2013 выдан положительный экспертный отчет N 3-032-13-КЧ/СВ-КЧ/СВ.
КП "Севгорводоканал" СГС 05.09.2013 выдало арендатору технические условия на присоединение объекта к центральным системам водоснабжения и водоотведения, а 20.08.2013 ПАО "ЭК "Севастопольэнерго" выданы технические условия N 1557/08 на присоединение к электрическим сетям электроустановок объекта.
11.09.2013 Инспекцией ГАСК в г. Севастополе зарегистрирована декларация N СТ083132540297 о начале выполнения строительных работ по строительству и обслуживанию многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по пр. Победы, ЗОА (I, II пусковые комплексы).
Кроме того, между ЖСК "Победа Плюс" и ООО "Арди" 09.10.2013 заключен договор строительного подряда, предметом которого является строительство многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу.
Как следует из материалов дела, общество начало строительные работы на спорном земельном участке (вырыт котлован), но после начала строительных работ возникли объективные препятствия в освоении земельного участка, выразившиеся в препятствовании третьих лиц в продолжении строительных работ.
В ноябре 2013 года заинтересованными лицами подавались заявления о совершенном преступлении в Нахимовский районный отдел милиции в г. Севастополе, прокуратуру Нахимовского района города Севастополя, выразившемся в разрушении неопознанными лицами строительной площадки на спорном земельном участке, проникновении на строительную площадку и воспрепятствовании проведению строительных работ.
12.11.2013 ОК ЖСК "Победа" письмом N 11-11-13 уведомила Инспекцию ГАСК в г. Севастополе о невозможности проведения строительных работ в связи с активным противоправным противодействием неустановленного круга лиц и возбуждении уголовного производства по факту разрушения ограждения строительного участка и расхищения имущества генерального подрядчика, производившего строительные работы на спорном земельном участке.
В рамках российского правового поля ответчиком получен 15.01.2015 кадастровый паспорт N 91/12/15-1655 на спорный земельный участок, с кадастровым номером 91:04:001012:117.
Письмом от 03.02.2015 N 92-03-35-Р-241 Севгостройнадзор известил ответчика, что поданная им декларация о начале выполнения строительных работ от 11.09.2013 является действующей до окончания строительства в рамках предусмотренного проектом периода строительства.
10.01.2016 между ЖСК "Победа Плюс" и ООО "СП "АРХСТРОЙНАДЗОР" (исполнитель) заключен договор N 004/16-тн, предметом которого является осуществление исполнителем функции строительного надзора многоквартирного дома на спорном земельном участке.
02.12.2016 ЖСК "Победа Плюс" и ООО "Архиград Проект" заключен договор авторского надзора за ходом строительных работ по спорному объекту.
ЖСК "Победа Плюс" представлено в Управление государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя извещение от 06.12.2016 о начале строительства на спорном земельном участке, которое получено последним 07.12.2016 под N 92-4779.
13.12.2016 письмом N 92-02-4828 Севгостройнадзор известил ЖСК "Победа Плюс" о предоставлении последним неполного пакета документов, прилагаемого к извещению о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства - многоквартирного жилого дома по адресу: г. Севастополь, пр. Победы, 30-а.
Распоряжением ДИЗО от 07.06.2017 N 8323-РДЗ "Об утверждении плана границ земельного участка с кадастровым номером 91:04:001012:117, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, пр. Победы, 30-а", утвержден план границ спорного земельного участка. В пункте 4 данного распоряжения указано, что ответчик имеет право без доверенности обратиться с заявлением о государственном кадастровом учете объекта спорного недвижимого имущества.
17.01.2017 между ответчиком и ООО "Архиград Проект" заключен договор N АГП 160/17 на выполнение проектных работ по строительству объекта недвижимости на земельном участке согласно условиям спорного договора аренды.
С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что ответчиком, как в период действия законодательства Украины, так и законодательства Российской Федерации предпринимались меры для соблюдения условий договора, связанных с возможностью осуществления строительства оговоренного в договоре аренды объекта. Кроме того, судами установлено наличие объективных препятствий в осуществлении строительных действий на спорном земельном участке в период действия законодательства Украины, выразившееся в активном противодействии строительным работам неопределенного круга лиц не по вине общества и несвязанное с его волеизъявлением.
Таким образом, с учетом вышеуказанных действий ответчика по освоению земельного участка, правомерны выводы судов обеих инстанций о недоказанности истцом порока поведения арендатора и, соответственно, факта существенного нарушения ООО "Реком Юг" условий спорного договора аренды земельного участка, являющегося основанием для его расторжения, при этом учитывая, что других оснований для расторжения договора не заявлено.
Следует также отметить, что распоряжением исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" Общество было фактически лишено возможности осуществления строительства.
С учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 29.06.2017 по делу N А84-3658/2016, судами верно указано, что данный правовой акт является юридически значимым для оценки добросовестности застройщика с учетом специфики сложившихся правоотношений в связи с принятием Республики Крым в состав Российской Федерации.
С учетом вышеизложенного доводы заявителя жалобы о допущенных ответчиком существенных нарушениях условий договора аренды, выразившихся в неосуществлении строительства объекта, ненадлежащем исполнении условий договора, являются несостоятельными, сводятся к переоценке установленных судами фактических обстоятельств, что в силу ст. 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что требование истца о расторжении договора аренды земли, а также требование о возврате спорного земельного участка не подлежат удовлетворению в связи с их необоснованностью.
Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки суда, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Решение Арбитражного суда города Севастополя от 07.12.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2018 по делу N А84-3824/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.