АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 мая 2000 г. по делу N 174/16/13
Извлечение
Решением арбитражного суда от 13.05.2000 по иску Сбербанка РФ к предпринимателю Смирному Ю.В., ЗАО "Юникор" и Ивановскому областному предприятию по государственному учету недвижимости "Госучет" признан недействительным договор купли-продажи незавершенного строительства 1-ой очереди 9-ти этажного 207-квартиного кирпичного жилого дома по ул. Дюковской в г.Иванове с пристроенным магазином "Овощи-фрукты", заключенный 12.01.98 между предпринимателем Смирновым Ю.В. и ЗАО "Юникор" и применены последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.
Ответчик Смирнов В.Ю, не согласен с данным решением, считая, что судом первой инстанции неправильно применены требования ст.ст. 165, 168, 170, 218, 219, 454, 554, 556 ГК РФ и не применены требования ст.ст. 421 и 555 ГК РФ.
В ходе рассмотрения материалов дела апелляционной инстанцией установлено:
ЗАО "Юникор" и предприниматель Смирнов Ю.В. заключили договор купли-продажи от 12.01.98, согласно которому ЗАО "Юникор" обязался передать предпринимателю Смирнову Ю.В. незавершенное строительство 1-ой очереди 9-ти этажного 207-квартирного кирпичного жилого дома по ул.Дюковской в г.Иванове с пристроенным магазином "Овощи-фрукты", площадью застройки 598,54 кв.м, по цене 598464 рубля 69 копеек, а предприниматель Смирнов Ю.В. обязался оплатить его путем передачи продавцу квартир введенного в эксплуатацию жилого дома на сумму договора по ценам на квартиры, действующим на момент подписания указанного договора.
На основании данного договора предпринимателю Смирнова Ю.В. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности от 6.05.99 на незавершенное строительство дома.
До настоящего времени передаточных актов на незавершенное строительство и квартиры сторонами по договору не оформлялись.
Анализируя указанные обстоятельства, а апелляционная инстанция приходит к выводу, что судом первой инстанции дана правильная правовая оценка ничтожности указанного договора на основании ст.ст. 168 и 170 ГК РФ.
Так, незавершенное строительство жилого дома и квартиры прочно связаны с землей, и в соответствии со ст. 130 п.1 ГК РФ их следует отнести к недвижимому имуществу.
Поскольку по указанному договору каждая из сторон обязуется передать в собственность другой одно имущество в обмен на другое, то указанный договор купли-продажи фактически является договором мены в соответствии со ст. 567 ГК РФ, к которому применяются соответственно правила о купле-продаже.
В соответствии со ст. 422 п.1 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законам.
Для сделок с недвижимым имуществом Гражданским кодексом РФ установлены следующие строго определенные правила:
- сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, определенном ст. 131 ГК РФ (ст.164);
- несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (ст. 165 п.1);
- договор подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (ст. 433 п.3);
- договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации (ст. 558 п.2);
- договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 450);
- условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (ст. 455 п.3);
- в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст. 554);
- договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ст. 555 п.1);
- передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст.556 п.1).
Однако при заключении договора купли-продажи от 12.01.98 были нарушены многие из указанных правил.
Так, в части продажи квартир сторонами не согласованы условия о цене их, о их количестве и о данных, позволяющих определенно установить, какие конкретно квартиры подлежат передаче, право собственности на квартиры не зарегистрировано.
Принимая во внимание изложенное, учитывая, что в настоящее время дом, в котором должны находиться подлежащие передаче квартиры, не построен и не введен в эксплуатацию, апелляционная инстанция приходит к выводу, что сторонами не согласовано об оплате незавершенного строительства 207-квартирного жилого дома по ул.Дюковской г.Иванова, что является обязательным в соответствии со ст. 454 п.1 ГК РФ.
С учетом изложенного и обстоятельств, указывающих на отсутствие у сторон по договору актов приема-передачи имущества по договору от 12.01.98, суд первой инстанции обоснованно признал данный договор мнимой сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, которая в соответствии со ст.ст. 168 и 170 п.1 ГК РФ является ничтожной.
Вместе с тем суду первой инстанции при вынесении решения по делу не следовало применять последствия недействительности сделки ввиду их ненаступления.
Таким образом, пункты 1 и 2 решения арбитражного суда Ивановской области от 3.03.2000 по делу 174/16/13 следует отменить в части применения последствий недействительности сделки и принять новое решение.
Поскольку заявителем неправильно уплачена госпошлина по апелляционной жалобе, с него следует довзыскать госпошлину в доход федерального бюджета в размере 417 рублей 45 копеек.
Руководствуясь ст.ст. 134, 153, 157-159 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционная инстанция
постановила:
1. Пункты 1 и 2 решения арбитражного суда Ивановской области от 3.03.2000 по делу 174/16/13 отменить в части применения последствий недействительности сделки и обязания учреждения юстиции Ивановской области по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним внести изменения в Единый государственный реестр прав и принять новое решение:
"1. Договор купли-продажи незавершенного строительства 1-ой очереди 9-ти этажного 207-квартирного кирпичного жилого дома по ул. Дюковской в г.Иванове с пристроенным магазином "Овощи-фрукты", заключенный 12.01.98 между предпринимателем Смирновым Юрием Васильевиче и ЗАО "Юникор" признать недействительным.
2. В остальной части иска отказать".
2. Довзыскать в доход федерального бюджета с предпринимателя Смирнова Юрия Васильевича, свидетельство о регистрации N 9353 серия 364, госпошлину по апелляционной жалобе в сумме 417 рублей 45 копеек.