АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 января 2022 г. N Ф10-5907/2021
Резолютивная часть постановления оглашена "11" января 2022 года
Постановление изготовлено в полном объеме "12" января 2022 года
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смирновой Е.И.,
от публичного акционерного общества "Сбербанк": представитель Иваненко Е.В. по доверенности от 05.02.2021,
от индивидуального предпринимателя Ольшевской Любовь Николаевны: представитель Ломоносов Д.А. по доверенности от 02.08.2021,
от индивидуального предпринимателя Бондарь Геннадия Митрофановича: представители не явились, извещены надлежаще,
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Белгородской области кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ольшевской Любовь Николаевны на решение Арбитражного суда Белгородской области от 18.06.2021 и постановление Девятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 15.09.2021 по делу N А08-1471/2021,
публичное акционерное общество "Сбербанк" России" (далее - ПАО "Сбербанк", истец) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ольшевской Любовь Николаевне (далее - ИП Ольшевская Л.Н., ответчик) о расторжении договора купли-продажи нежилой недвижимости от 02.11.2020 N Р3619.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Бондарь Геннадий Митрофанович (далее - Бондарь Г.М., третье лицо).
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 18.06.2021, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 15.09.2021, исковые требования удовлетворены.
Ответчик обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт. Кассатор не согласен с оценкой, данной судами имеющимся в деле доказательствам, и сделанными на ее основе выводами. Считает, что договор купли-продажи от 09.12.2020 N Р4243, заключенный между ПАО "Сбербанк" и Бондарем Г.М. в отношении того же имущества, что и договор купли-продажи от 02.11.2020 N Р3619, является недействительным. Утверждает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты гражданских прав, поскольку на дату обращения ПАО "Сбербанк" в арбитражный суд с настоящим иском собственником спорного имущества являлся Бондарь Г.М. Полагает, что у продавца при подписании спорного договора купли-продажи имелись сведения о том, что оплата объектов купли-продажи будет произведена за счет заемных денежных средств.
В судебном заседании суда округа представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель ПАО "Сбербанк" в судебном заседании и в ранее представленном письменном отзыве возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание суда округа не направило. Судебная коллегия считает возможным провести судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьего лица.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 02.11.2020 ПАО "Сбербанк" (продавец) и ИП Ольшевская Л.Н. (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилой недвижимости N Р3619, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель - принять и оплатить часть здания магазина-кафе с земельными участками, расположенными по адресу: Белгородская область, Алексеевский район, с. Щербаково, ул. Центральная, д. 18/1, нежилое здание общей площадью 663,1 кв.м, кадастровый номер 31:22:1405001:33, площадь земельного участка 152 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение летнего кафе, для размещения объектов общественного питания, кадастровый номер земельного участка 31:22:1411001:247 (земельный участок 1), площадь земельного участка 265 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: обслуживание объекта недвижимости, земли запаса (неиспользуемые), кадастровый номер земельного участка 31:22:1405001:5 (земельный участок 2).
Стоимость объектов составляет 4055953 руб. (пункт 2.1 договора купли-продажи).
В пунктах 2.2, 2.3 договора купли-продажи закреплено, что оплата объектов осуществляется покупателем в следующем порядке: стоимость объектов оплачивается покупателем за счет собственных денежных средств путем безналичного перечисления на счет продавца, указанный в разделе 11 договора, в день подписания договора. Датой исполнения обязательств покупателя по оплате стоимости объектов считается дата поступления денежных средств на счет продавца, указанный в разделе 11 договора.
В связи с неисполнением ответчиком условий пунктов 2.2.1, 2.3 и 3.2.2 договора купли-продажи в части оплаты стоимости объектов ПАО "Сбербанк" 16.12.2020 направило ИП Ольшевской Л.Н. уведомление о расторжении договора купли-продажи. Уведомление было получено ИП Ольшевской Л.Н. 23.12.2020.
22.12.2020 ПАО "Сбербанк" направило ИП Ольшевской Л.Н. требование о расторжении договора и подписанное представителем истца соглашение о расторжении договора, которые получены 26.12.2020.
Поскольку требования ответчиком не исполнены, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования, суды двух инстанций обоснованно руководствовались следующим.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2 статьи 486 Кодекса).
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.
Суды двух инстанций, установив, что ответчик вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательства оплаты приобретенных объектов недвижимого имущества в соответствии с условиями договора купли-продажи, сделали правомерный вывод о наличии оснований для расторжения договора в связи с существенным нарушением покупателем его условий и удовлетворили исковые требования.
Довод ответчика о том, что у продавца при подписании договора купли-продажи имелись сведения о намерении ИП Ольшевской Л.Н. оплатить объекты недвижимости за счет заемных денежных средств, правомерно отклонен судами, поскольку намерения покупателя и нарушение перед ним обязательств третьими лицами по несвоевременному предоставлению денежных средств, не изменяют предусмотренного пунктами 2.2, 2.3 договора купли-продажи нежилой недвижимости от 02.11.2020 N Р3619 порядка оплаты объектов недвижимости путем безналичного перечисления покупателем на счет продавца собственных денежных средств в день подписания договора (02.11.2020).
Ссылка заявителя на то, что основанием для возникновения настоящего спора явилось несвоевременное финансирование предпринимателя, в связи с чем необходимо было привлечение к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Департамента экономического развития Белгородской области, микрокредитной компании Белгородский областной фонд поддержки малого и среднего предпринимательства, обоснованно отклонена судами двух инстанций как основанная на неправильном толковании норм процессуального права, поскольку оспариваемыми решением и постановлением не затрагиваются права указанных лиц.
По мнению ИП Ольшевской Л.Н., истцом избран ненадлежащий способ защиты гражданских прав, поскольку на дату обращения ПАО "Сбербанк" в арбитражный суд с настоящим иском собственником спорного имущества являлся Бондарь Г.М.
Суды двух инстанций руководствуясь материалами дела, а также пунктом 2 статьи 223, пунктом 1 статьи 235, пунктом 1 статьи 551 ГК РФ установили, что право собственности истца на здания площадью 663,1 кв.м и площадью 152 кв.м, расположенные по адресу: Белгородская область, Алексеевский район, с. Щербаково, ул. Центральная, д. 18/1, прекратилось 26.12.2020 при их отчуждении Бондарю Г.М. на основании договора купли-продажи от 09.12.2020 N Р4243.
По смыслу статьи 453 ГК РФ расторжение договора купли-продажи недвижимости прекращает обязательства сторон, предусмотренные статьей 454 ГК РФ.
Таким образом, избранный истцом способ защиты гражданских прав судами верно признан надлежащим как обеспечивающий правовую определенность при заключении продавцом нескольких договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности за одним из покупателей применительно к абзацу 7 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Судами принято во внимание, что оспаривание договора купли-продажи от 09.12.2020 N Р4243, заключенного между ПАО "Сбербанк" и Бондарем Г.М. в отношении того же имущества, что и договор купли-продажи от 02.11.2020 N Р3619, является предметом самостоятельного иска ИП Ольшевской Л.Н. по делу N А08-710/2021.
Судами первой и апелляционной инстанции сделан правомерный вывод о том, что приведенные ответчиком доводы о ничтожности договора купли-продажи от 02.11.2020 N Р3619 не влияют на правильность выводов судов по настоящему делу и не отменяют допущенного покупателем нарушения обязательства по оплате объектов купли-продажи по договору от 02.11.2020 N Р3619.
Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и обстоятельств, установленных судом первой и апелляционной инстанции, в связи с чем подлежат отклонению судом кассационной инстанции.
Убедительных доводов, основанных на доказательной базе и позволяющих отменить или изменить оспариваемые решение и постановление, кассационная жалоба не содержат, в связи с чем удовлетворению не подлежат.
В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражных судов двух инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления не выявлено, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решение Арбитражного суда Белгородской области от 18.06.2021 и постановление Девятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 15.09.2021 по делу N А08-1471/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.