МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 28 июля 2020 г. N Д27и-24114
Департамент планирования территориального развития Минэкономразвития России рассмотрел обращение о разъяснении положений норм действующего законодательства Российской Федерации в части заключения дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, предусматривающих продление срока действия данного договора, и в рамках компетенции сообщает следующее.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства.
Вместе с тем по сути поставленных в обращении вопросов Департамент планирования территориального развития Минэкономразвития России полагает возможным отметить следующее.
По основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. При этом законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, установленный пунктом 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).
В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Вместе с тем в соответствии с пунктом 6 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате.
Пунктом 7 статьи 19 Закона N 98-ФЗ определено, что срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса не применяются.
При этом отмечаем, что согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды, заключенный на неопределенный срок, может быть прекращен каждой из сторон, предупредив об этом другую сторону за один месяц.
Таким образом, в целях реализации Закона N 98-ФЗ полагаем возможным арендодателю в случае поступления обращений арендаторов на заключение дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок и действующих на момент обращения, о продлении данных договоров заключать дополнительные соглашения в порядке, установленном указанным Законом. При этом датой, с которой следует исчислять начало течения трехлетнего срока продления, необходимо считать дату подписания сторонами соответствующего соглашения.
Директор Департамента планирования
территориального развития
В.В. СМИРНОВ