МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 26064-НС/07
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ БАНК РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 08-40/5813
АО "ДОМ.РФ"
N 7826-АФ
ПИСЬМО
от 24 июня 2021 года
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Центральный банк Российской Федерации и Акционерное общество "ДОМ.РФ" в дополнение к письму Минстроя России, Банка России, АО "ДОМ.РФ" от 15.04.2019 N 13275-ВЯ/07, 01-40/2711, 4373-АП направляют для учета и использования в работе Рекомендации по форме заявки застройщика в уполномоченный банк о предоставлении проектного финансирования строительства жилья с использованием счетов эскроу и примерному перечню документов, представляемых в банк для рассмотрения вопроса о предоставлении проектного финансирования.
Рекомендуем застройщикам принимать меры для оперативного представления в уполномоченные банки пакета документов, необходимого для принятия решения о кредитовании, и обеспечивать надлежащее качество оформления документов.
Рекомендуем уполномоченным банкам принимать меры для возможно оперативного принятия решений по обращениям застройщиков на основании всестороннего рассмотрения документов, представленных застройщиками, а также контролировать сроки принятия решений.
Данные Рекомендации опубликованы на официальных сайтах Минстроя России, Банка России, АО "ДОМ.РФ" в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Заместитель Министра строительства
и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации
Н.Е. СТАСИШИН
Заместитель Председателя
Центрального банка
Российской Федерации
О.В. ПОЛЯКОВА
Заместитель
генерального директора
АО "ДОМ.РФ"
А.Н. ФЕДОРКО
РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ФОРМЕ ЗАЯВКИ ЗАСТРОЙЩИКА В УПОЛНОМОЧЕННЫЙ БАНК О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ СЧЕТОВ ЭСКРОУ И ПРИМЕРНОМУ ПЕРЕЧНЮ ДОКУМЕНТОВ, ПРЕДСТАВЛЯЕМЫХ В БАНК ДЛЯ РАССМОТРЕНИЯ ВОПРОСА О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ
Минстрой России, Банк России и АО "ДОМ.РФ" в соответствии с подпунктом "л" пункта 6 перечня поручений Президента Российской Федерации по итогам расширенного заседания президиума Государственного Совета Российской Федерации 28.09.2020 направляют настоящие Рекомендации для учета и использования в работе уполномоченными банками, осуществляющими кредитование застройщиков, реализующих проекты долевого жилищного строительства с использованием счетов эскроу (далее соответственно - банки, застройщики), и застройщиками в целях совершенствования данного направления кредитования, взаимодействия банков и застройщиков.
1. В целях совершенствования взаимодействия застройщиков и банков, оптимизации затрат на подготовку документации застройщиками и ее рассмотрение банками рекомендуем использовать форму заявки о предоставлении проектного финансирования, а также примерный перечень документов, представляемых в банк для рассмотрения вопроса о предоставлении проектного финансирования, согласно приложениям 1 и 2 к настоящим Рекомендациям (далее соответственно - заявка, перечень).
2. Банкам рекомендуется доработать внутренние документы в целях применения заявки и перечня, а также разместить доработанные с учетом настоящих Рекомендаций документы, предназначенные для использования застройщиками, на сайте банка в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (далее - сайт).
Банкам рекомендуется предоставить застройщикам возможность направления заявки как в электронной форме (например, посредством ее размещения на сайте либо посредством агрегатора проектного финансирования, размещенного на сайте АО "ДОМ.РФ", если банком принято решение о его использовании), так и на бумажном носителе.
3. Перечень документов, представляемых в банк для рассмотрения вопроса о предоставлении проектного финансирования, предусмотренный приложением 2 к настоящим Рекомендациям, является примерным, носит рекомендательный характер и может быть уточнен (дополнен, сокращен) с учетом конкретного проекта жилищного строительства, по которому направлена заявка, наличия в банке документов, ранее представленных застройщиком и не требующих актуализации, а также возможности получения документов из государственных информационных систем в органах государственной власти), из Единой информационной системы жилищного строительства.
4. Внутренними документами банка может предусматриваться представление отдельных документов из перечня при направлении заявки в целях проведения предварительного анализа проекта жилищного строительства. Информацию о составе данных документов также рекомендуется разместить на сайте.
5. Банкам рекомендуется придерживаться следующих примерных сроков рассмотрения заявок:
по проектам комплексной застройки (освоения, развития) территорий и по аналогичным проектам - 45 рабочих дней;
по проектам, не относящимся к проектам комплексной застройки (освоения, развития) территорий, и иным аналогичным, - 35 - 40 рабочих дней.
6. Принимая во внимание необходимость оптимизации взаимодействия, сокращения сроков рассмотрения заявок застройщиков, рекомендуем учитывать, что принятие решения о предоставлении проектного финансирования осуществляется банком на основе оценки уровня кредитного риска по конкретному проекту по результатам всестороннего анализа проекта и рисков, связанных с его реализацией, и, соответственно, при условии получения от застройщика достаточного объема информации, необходимой для формирования профессионального суждения об уровне кредитных и иных рисков по проекту.
Приложение 1
к Рекомендациям по форме заявки
застройщика в уполномоченный банк
о предоставлении проектного
финансирования строительства жилья
с использованием счетов эскроу
и примерному перечню документов,
представляемых в банк для рассмотрения
вопроса о предоставлении
проектного финансирования
ЗАЯВКА О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ
на дд.мм.гггг <1>
<1> Здесь и далее - даты указываются в формате дд.мм.гггг или мм.гггг.
<2> При отсутствии на дату направления заявки сведений, документов в ячейке указывается обозначение "-", "не получено" или аналогичное.
<3> Здесь и далее - при наличии сведений по состоянию на дату направления заявки.
<4> Пункты 8.10 - 8.12 заполняются в случае отсутствия информации в ЕИСЖС.
Приложение 2
к Рекомендациям по форме заявки
застройщика в уполномоченный банк
о предоставлении проектного
финансирования строительства жилья
с использованием счетов эскроу
и примерному перечню документов,
представляемых в банк для рассмотрения
вопроса о предоставлении
проектного финансирования
ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ПРЕДСТАВЛЯЕМЫХ В БАНК ДЛЯ РАССМОТРЕНИЯ ВОПРОСА О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ
| N п/п | Перечень документов и информации | Обязательные, дополнительные | Примечание |
| 0 | Заявка на получение проектного финансирования | Обязательные | По рекомендованной форме |
| 1 | Правоустанавливающие документы застройщика | ||
| 1.1 | Действующая редакция устава застройщика с изменениями и дополнениями | Обязательные | Документы, указанные в пунктах 1.1 - 1.7, предлагается запрашивать при отсутствии в банке актуальных документов, ранее представленных клиентом-застройщиком |
| 1.2 | Копии протоколов (решений) об избрании органов управления | Обязательные | |
| 1.3 | Копия (выписка из) трудового договора с генеральным директором (директором/президентом) застройщика | Обязательные | |
| 1.4 | Копии приказов о назначении на соответствующие должности лиц, подписывающих документы, представляемые в банк | Обязательные | |
| 1.5 | Документы управляющей организации (управляющего) (устав, протокол или решение о назначении единоличного исполнительного органа (ЕИО), выписка из ЕГРЮЛ); если функции ЕИО застройщика переданы коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему), то предоставляются копия протокола общего собрания акционеров (участников) (выписка из него) о принятом решении о передаче полномочий, а также: копии корпоративного договора и изменений к нему (пункт 1 статьи 66 Гражданского кодекса Российской Федерации), заверенные ЕИО и печатью организации | Обязательные | |
| 1.6 | Удостоверенные застройщиком копии внутренних документов (если влияют на полномочия лиц, подписывающих документы) | Обязательные | При наличии <5> |
| 1.7 | Сведения об участниках организации-застройщика (выписка из реестра акционеров/участников) | Обязательные | Для участников, владеющих более 5% в уставном капитале |
| 1.8 | Доверенность на подписание документов | Обязательные | В случае подписания, заверения, представления в банк документов лицом, действующим на основании доверенности |
| 1.9 | Аналогичный пакет документов представляется юридическим лицом в случае предоставления им залога, поручительства, иного обеспечения по обязательствам застройщика | Обязательные | |
| 2 | Финансовая модель (бизнес-план) Проекта | ||
| 2.1 | Финансовая модель Проекта, в том числе по каждому отдельно стоящему зданию в рамках очереди (очередей) Проекта (при их наличии) или план продаж площадей с указанием цен и темпов продаж | Обязательные | По форме застройщика или банка |
| 2.2 | Квартирография <6> с информацией о реализации жилых и нежилых помещений, реализуемых в рамках Проекта (реестр продаж) | Обязательные | Указываются нереализованные, забронированные, реализованные помещения (в отношении которых зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве или заключены иные договоры) |
| 2.3 | Расчет стоимости строительства (с обоснованием и подтверждающими документами), график строительства (график производства работ) и график финансирования строительства | Обязательные | Представляется по форме банка при наличии стандартизированной формы банка или застройщика при отсутствии стандартизированной формы банка. Обоснование и подтверждающие документы предоставляются по запросу банка |
| 2.4 | Маркетинговая стратегия и обоснование стоимости и темпов продаж жилых и нежилых помещений, реализуемых в рамках Проекта | Дополнительные | В произвольной форме |
| 2.5 | Презентация, в том числе визуализация Проекта и локации | Дополнительные | При наличии |
| 3 | Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок | ||
| 3.1 | Договор аренды (субаренды), безвозмездного пользования земельным участком или свидетельство о праве собственности | Обязательные | Выписка из ЕГРН на земельный участок и на объекты недвижимости запрашивается банком самостоятельно. При наличии на ЗУ объектов, не указанных в выписке из ЕГРН на ЗУ, у застройщика запрашивается информация о данных объектах |
| 3.2 | Документы, подтверждающие оплату земельного участка, в том числе внесение арендных платежей | Обязательные | |
| 3.3 | Документы, являющиеся основанием приобретения (получения) застройщиком права собственности на земельный участок, права аренды (субаренды), права безвозмездного пользования, категория и вид разрешенного использования которого допускает осуществление на нем строительства (создания) объекта недвижимости | Обязательные | |
| 3.4 | Решение уполномоченного органа застройщика об одобрении (совершении) сделки по приобретению застройщиком прав на земельный участок в качестве крупной сделки (сделки с заинтересованностью, сделки, требующей одобрения в соответствии с требованиями Устава застройщика) внутренними и (или) иными регулирующими деятельность и порядок совершения сделок документами застройщика, если данное решение было необходимо для заключения соответствующей сделки (сделок) в соответствии с законодательством или учредительным, иными документами застройщика, или справка застройщика, что сделка не требует одобрения | Обязательные | |
| 4 | Необходимые разрешения и ИРД | ||
| 4.1 | Правила землепользования и застройки (предоставление соответствующих ссылок на сайты соответствующего муниципального образования и Федеральной государственной информационной системы территориального планирования в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет") | Обязательные | |
| 4.2 | Проект планировки территории и проект межевания территории | Обязательные | Если указанные документы требуются в соответствии с законодательством |
| 4.3 | Градостроительный план земельного участка | Обязательные | При наличии |
| 4.4 | Заключение экспертизы результатов инженерных изысканий и проектной документации по Проекту (согласование архитектурно-градостроительного решения по Проекту), при отсутствии согласования - техническая документация, направленная в уполномоченный орган на согласование | Обязательные | При наличии |
| 4.5 | Разрешение на строительство, включая решения о внесении в него изменений, в том числе о продлении срока его действия | Обязательные | При наличии |
| 4.6 | Документы, подтверждающие факт установления и границы ЗОУИТ (решения уполномоченных органов власти, иное) | Обязательные | В случае расположения земельного участка (его частей) в границах ЗОУИТ при наличии документов |
| 4.7 | Согласование (разрешение) уполномоченных органов власти по строительству объекта недвижимости на земельном участке | Обязательные | В случае расположения земельного участка (его частей) в границах ЗОУИТ и при иных основаниях при наличии документов |
| 4.8 | Технические условия подключения объекта недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе: электричество; газ; водоснабжение и канализация; теплоснабжение | Обязательные | При наличии и если для проекта применим соответствующий вид инженерно-технического обеспечения |
| 4.9 | Проектная документация, согласованная или направленная (планируемая к направлению) на согласование государственной (негосударственной) экспертизой, из состава проекта застройки (предоставляется при разработке проекта застройки), текстовые и графические материалы из состава проекта застройки, утвержденного в установленном порядке | Обязательные | |
| 5 | Документы, характеризующие финансовое состояние застройщика | ||
| 5.1 | Финансовая (бухгалтерская) отчетность | Обязательные | По стандартам РСБУ (формы 1, 2) годовая отчетность за год, предшествующий последнему отчетному завершенному году (при отсутствии данной отчетности в СПАРК), а также на последние пять отчетных (квартальных) дат. Если застройщик является SPV-компанией, отчетность может запрашиваться на последнюю отчетную дату |
| 5.2 | Заключение аудиторов | Дополнительные | За последний отчетный период (год) |
| 5.3 | Консолидированная отчетность по МСФО либо управленческая отчетность группы застройщика | Обязательные | При наличии |
| 5.4 | Расшифровки и (или) оборотно-сальдовые ведомости по соответствующим счетам бухгалтерского учета, в том числе: | Обязательные | На последнюю отчетную дату |
| 5.4.1 | кредиты и займы, финансовые вложения (долговые ценные бумаги и другие), забалансовые обязательства (гарантии и поручительства), за исключением дебиторской задолженности | Обязательные | На последнюю отчетную дату |
| 5.4.2 | дебиторская задолженность | Обязательные | На последнюю отчетную дату |
| 5.4.3 | кредиторская задолженность | Обязательные | На последнюю отчетную дату |
| 5.4.4 | по статьям баланса, на которых отражаются затраты по проекту (незавершенное строительство, запасы, основные средства) | Обязательные | На последнюю отчетную дату |
| 5.4.5 | прочие краткосрочные и долгосрочные финансовые вложения | Обязательные | На последнюю отчетную дату, если отсутствуют - письмо об отсутствии |
| 5.4.6 | коммерческие и управленческие расходы | Дополнительные | По запросу банка |
| 5.4.7 | по прочим статьям баланса | Обязательные | Если статья составляет более 5% валюты баланса - на последние пять отчетных кварталов по запросу банка |
| 5.5 | Справки из налоговых органов, в том числе об исполнении обязанности по уплате налогов, сборов, пеней, штрафов; об открытых банковских счетах | Обязательные | На последнюю отчетную дату |
| 5.6 | Акты о проведенных налоговых проверках и их результатах | Дополнительные | Предоставляются за последний год по запросу банка |
| 5.7 | Бухгалтерская отчетность генерального подрядчика | Дополнительные | Предоставляется при аффилированности генерального подрядчика с застройщиком по запросу банка |
| 6 | Договоры, заключенные застройщиком в целях осуществления строительства | ||
| 6.1 | Инвестиционный договор и (или) договор о развитии застроенной территории (договор о комплексном освоении территории, о комплексном развитии территории) | Обязательные | Если применимо для проекта |
| 6.2 | Договоры, заключенные с участниками Проекта, с приложениями к ним | Обязательные | При наличии: основные договоры (на выполнение функций технического заказчика, разработку проектной документации, генерального подряда; при их отсутствии: договоры подряда на основные работы); остальные документы - по запросу банка |
| 6.3 | Договоры, заключенные застройщиком с уполномоченными организациями в целях подключения объекта недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения | Обязательные | Предоставляются договоры по основным видам инженерно-технического обеспечения, остальные - по запросу банка, при наличии таких договоров |
| 6.4 | Договор страхования строительно-монтажных работ, гражданской ответственности генерального подрядчика (лица, осуществляющего строительство) | Обязательные | При наличии |
| 6.5 | Документы, подтверждающие затраты, произведенные застройщиком на реализацию проекта, в том числе реестр платежей по всем заключенным договорам, реестр актов выполненных работ и другие | Обязательные | |
| 7 | Информация о структуре группы застройщика, участниках Проекта (подрядчик, технический заказчик, проектировщик) и их опыте работы | ||
| 7.1 | Основные сведения о заемщике и информация о структуре группы, в том числе структуре владения заемщиком; информация о бенефициарном владельце | Обязательные | При наличии, по форме банка или застройщика |
| 7.2 | Согласия на получение сведений из бюро кредитных историй застройщика/поручителей/залогодателей | Обязательные | |
| 7.3 | Описание структуры сделки по реализации Проекта с указанием всех участников | Обязательные | |
| 7.4 | Информация об опыте работы и деловой репутации основных участников Проекта (застройщик, генеральный подрядчик, технический заказчик, генеральный проектировщик, лицо, осуществляющее авторский надзор) | Обязательные | В том числе акты ввода объектов в эксплуатацию и другие |
| 8 | Документы, связанные с предоставлением застройщиком обеспечения исполнения своих обязательств по кредиту | ||
| 8.1 | Документы и сведения по активам, передаваемым в залог, в том числе подтверждающие права на передаваемые в залог активы, необходимые для подтверждения правоспособности залогодателя, включая возможность распоряжаться ими | Обязательные | В соответствии с правилами банка |
| 8.2 | Бухгалтерская отчетность поручителя (юридического лица) с соответствующими расшифровками и (или) оборотно-сальдовые ведомости | Обязательные | По аналогии с отчетностью застройщика |
| 9 | Иные документы, характеризующие Проект | ||
| 9.1 | Инвестиционная программа группы застройщика | Дополнительные | По запросу банка |
| 9.2 | Лицензии, патенты | Дополнительные | По запросу банка |
| 9.3 | Модель движения денежных средств застройщика (если компания является мультипроектной) с характеристиками реализуемых проектов (площадь, бюджет проектов, фактические вложения, продажи) | Обязательные | В произвольном формате |
| 9.4 | Проект договора участия в долевом строительстве | Обязательные | При отсутствии в ЕИСЖС |
<5> Здесь и далее - при наличии и по состоянию на дату направления документов.
<6> Перечень квартир с идентифицирующими признаками (этаж, условный номер, площадь, количество комнат, иными).