Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2021 N 15АП-11421/2021 по делу N А32-49829/2017, полностью отменившее данный документ, отменено Определением Верховного Суда РФ от 07.07.2022 N 308-ЭС21-28715 по делу N А32-49829/2017.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ
РЕШЕНИЕ
от 24 мая 2021 г. по делу N А32-49829/2017
Именем Российской Федерации
Резолютивная часть решения объявлена 13.05.2021 года.
Полный текст решения изготовлен 24.05.2021 года
Арбитражный суд Краснодарского края в составе
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев материалы дела в судебном заседании по исковому заявлению
истец: индивидуальный предприниматель Азатьян Самвел Мамиконович (ИНН 230204238775, ОГРН 317237500417469),
ответчик: администрация муниципального образования г. Армавир (ИНН 2302020670, ОГРН 1032300669444),
об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:38:0105002:16,
при участии в заседании:
от истца: Петрий Н.Г. - по доверенности,
от ответчика: Сокуров Р.В. - по доверенности,
установил:
Индивидуальный предприниматель Азатьян Самвел Мамиконович (далее - истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования г. Армавир (далее - ответчик, администрация) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:38:0105002:16, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Армавир, ул. Воровского, 73 с установлением выкупной стоимости в размере 372 071,92 руб. (2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, содержащейся в Государственном кадастре недвижимости по состоянию на момент подачи заявления о выкупе).
Исковое заявление мотивировано наличием спора между сторонами о размере выкупной стоимости указанного земельного участка.
В судебном заседании истец настаивал на требованиях.
Представитель ответчика возражал, пояснил, что истребуемые судом документы представить не может, поскольку они отсутствуют в архивах.
В судебном заседании 28.04.2021 объявлен перерыв до 13.05.2021 для изучения материалов дела.
После перерыва заседание продолжено.
Изучив материалы дела, суд установил следующее.
Из материалов дела следует, что между истцом (далее - арендатор) и ответчиком (далее - арендодатель) заключен договор аренды от 23.03.2010 земельного участка с кадастровым номером 23:38:1005002:16 площадью 13 638 кв.м. (далее - спорный земельный участок), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Воровского, 73, для производственной базы (п. 1.1. договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
На спорном земельном участке расположены принадлежащие истцу на праве собственности следующие строения:
- цех по переработке сельхозпродукции литер Б с кадастровым номером 23:38:0105002:77 площадью 1 629,50 кв.м.;
- склад литер В с кадастровым номером 23:38:0105002:78 площадью 1 462,70 кв.м.;
- административное здание литер Д с кадастровым номером 23:38:0105002:79 площадью 75,70 кв.м.
Предприниматель, воспользовавшись своим правом на выкуп застроенного земельного участка в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ, 07.07.2017 обратился с заявлением в администрацию.
Администрация подготовила и подписала проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:38:0105002:16, указав выкупную стоимость спорного земельного участка в размере 100% его кадастровой стоимости, руководствуясь п. 3.1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 226 от 25.03.2015 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края".
Не согласившись с условиями договора купли-продажи, истец направил в администрацию протокол разногласий, указав цену выкупа земельного участка равной 2,5% кадастровой стоимости такого земельного участка со ссылкой на факт переоформления до 01.07.2012 права постоянного (бессрочного) пользования на испрашиваемый земельный участок.
Администрация отказала в подписании протокола разногласий, ответ направила письмом N 30-13/А-539 от 13.09.2017, указав, что истец не представил доказательств в обоснование своих требований, не доказал факт предоставления земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а также факт переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в период со дня вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ до 01.07.2012.
Полагая выкупную стоимость завышенной, истец обратился с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.
В силу пунктов 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства, порождающих гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.
Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса).
На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.
Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 2 статьи 434 Гражданского кодекса договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.
Регулирование земельных отношений, в свою очередь, основывается на принципах дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы, а также сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно чему регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (часть 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).
Как указано выше, истец 07.07.2017 обратился в администрацию с заявлением о приобретении в собственность спорного земельного участка в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ.
Администрация подготовила и подписала проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:38:0105002:16, указав выкупную стоимость спорного земельного участка в размере 100% его кадастровой стоимости, руководствуясь п. 3.1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 226 от 25.03.2015 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края".
Не согласившись с условиями договора купли-продажи истец направил в администрацию протокол разногласий, указав цену выкупа земельного участка равной 2,5% кадастровой стоимости такого земельного участка со ссылкой на факт переоформления до 01.07.2012 права постоянного (бессрочного) пользования на испрашиваемый земельный участок.
При рассмотрении настоящего спора судом установлено следующее.
Согласно Решению Армавирского городского совета народных депутатов от 14.02.1988 N 45/5 "Об отводе земельного участка горплодоовощторгу для строительства овощехранилищ" отведен участок площадью 1,53 га по ул. Воровского, 39. Составлен Акт выбора земельного участка, имеется архитектурно-планировочное решение от марта 1988 года.
На основании протокола от 06.11.1990 N 1 Армавирского агропромышленного объединения Армавирский горплодоовощторг переименован в Армавирское оптово-розничное торговое предприятие.
Армавирское оптово-розничное торговое предприятие (далее - Армавирское ОРТП) приватизировано в 1993 году.
Согласно плану приватизации, зарегистрированному 16.03.1994, Армавирское ОРТП расположено на 13 земельных участках, база N 3 расположена по ул. Воровского, 36 в юго-западной части города в коммунально-складской части города на земельном участке площадью 16141,5 кв.м.
В соответствии с пунктом 13 приложения 1 к Плану приватизации "Перечень объектов и стоимость незавершенных строительством объектов <…>" к таковым относятся фруктохранилище на 800 тонн и картофелехранилище на 3 000 тонн.
Постановлением главы администрации г. Армавира от 02.03.1994 N 284 утверждены границы земельного участка по ул. Воровского, и данный участок предоставлен на праве бессрочного пользования Армавирскому ОРТП. Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам города Армавир выдан Государственный Акт N 0213.
15.03.1994 завершилась приватизация Армавирского ОРТП, выдано свидетельство N 0831 от 15.03.1994 на акционерное общество открытого типа "АГРО".
Администрацией в материалы дела представлена копия Постановления от 19.08.1994 N 1141, согласно которому по договору от 29.03.1994 муниципальное оптово-розничное предприятие продало строения и сооружения, расположенные на участке по ул. Воровского, 36, акционерному обществу "Армавирпромбургаз".
Вместе с тем, на запрос администрации от 02.03.2020 N 30-15/1098 отдел ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" по г. Армавиру письмом от 11.03.2020 N 13-10/13-6881 сообщил, что согласно архивному инвентарному материалу сведения о передаче права собственности на здания, строения и сооружения, расположенные на земельном участке по адресу: г. Армавир, ул. Воровского N 73, от муниципального оптово-розничного торгового предприятия к АО "Армавирпромбургаз" на основании Договора от 29.03.1994 года отсутствуют. Данное обстоятельство подтверждено письмом от 12.04.2021 N 13-10/Г3-11219.
В соответствии с Положением о Республиканском бюро технической инвентаризации, утвержденным Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 27.11.1967 N 402, подпунктом "г" пункта 7 Раздела II Примерного Положения о бюро технической инвентаризации городских и районных (поселковых) исполкомов Советов депутатов трудящихся, рекомендованным Письмом Минкоммунхоза РСФСР от 28 мая 1970 года N 01-15-107, полномочия по регистрации документов о праве собственности на жилые и нежилые строения, в том числе, граждан на праве личной собственности были отнесены к полномочиям БТИ, которые выдавали регистрационное удостоверение на право собственности на основании инвентаризационного дела на каждое здание, сооружение, жилое и нежилое помещение и другие объекты недвижимости.
Согласно ст. 135 Гражданского кодекса РСФСР право собственности (право оперативного управления) у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации.
Таким образом, сделка (договор купли-продажи от 29.03.1994) не состоялась и не была зарегистрирована Бюро технической инвентаризации.
Данный факт подтверждается справками Комитета по управлению имуществом г. Армавира от 11.11.1999 N 647/01, Муниципального учреждения "Управление архитектуры и градостроительства" N 125 от 27.01.2000, дочернего предприятия ГУП "Крайтехинвентаризация" от 11.02.2002 N 2, а также свидетельством от 09.08.2000 N 185134.
Согласно ст. 37 Земельного кодекса РСФСР при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.
Исчерпывающий перечень оснований для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования установлен Основами законодательства РСФСР. Основания для прекращения прав на спорный земельный участок в силу закона отсутствовали, следовательно, земельный участок был фактически изъят принудительно в отсутствие правовых оснований для изъятия для государственных и общественных нужд.
Постановлением Совмина СССР от 10.06.1977 N 501 "О порядке ведения государственного земельного кадастра" предписывалось ведение с 1977 года государственного земельного кадастра, устанавливались формы кадастровой документации.
Земельным кодексом РСФСР, введенным в действие 01.07.1970, предусматривалось предоставление земельных участков в пользование в порядке отвода, который производился на основании постановления Совета Министров РСФСР или Совета Министров автономной республики, либо решения исполнительного комитета соответствующего Совета народных депутатов. В постановлениях или решениях о предоставлении земельных участков указывалась цель, для которой они отводятся, и основные условия пользования землей (статьи 12, 14). Законодателем предусматривалась необходимость установления границ предоставленного земельного участка в натуре (на местности) и выдачи документа, удостоверяющего право пользования землей (статья 17). Право землепользования удостоверялось государственными актами на право пользования землей, формы которых устанавливались Советом Министров СССР (статья 18). Земельные участки в городах предоставлялись в бессрочное или временное пользование на основании решения исполнительного комитета городского Совета народных депутатов (статьи 84).
Земельным кодексом РСФСР, утвержденным постановлением ВС РСФСР от 25.04.1991 N 1103-1, допускалось предоставление в бессрочное (постоянное) пользование земельных участков предприятиям, учреждениям и организациям, независимо от формы собственности и сферы их деятельности (статья 12).
Полномочиями по регистрации права собственности на землю, права землевладения, землепользования, договоров на временное пользование и аренду земельных наделялись Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах (Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость"). Право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверялось государственным актом, который выдавался и регистрировался. Его форма утверждалась Советом Министров РСФСР (часть 1, 2 статьи 31).
Указом Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" признаны недействующими статьи 2 - 23 Земельного кодекса РСФСР.
Согласно пункту 4.6 действовавших в спорный период Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01.07.1994, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 N 1535, собственники приватизированных государственных (муниципальных) предприятий, иные собственники зданий, сооружений, помещений имели исключительное право по своему выбору приобрести в собственность занимаемые указанными объектами нежилого фонда земельные участки (долю земельного участка) либо взять их в долгосрочную аренду.
В силу пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в действовавшей до 01.01.2017 редакции (далее - Закон N 122-ФЗ) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признавались юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Такая регистрация проводилась по желанию правообладателей.
Аналогичная норма содержится в пункте 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона N 122-ФЗ, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Признаются действительными и имеющими равную юридическую силу с регистрационными записями, в частности, государственные акты на право пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по форме, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493, в котором указывалось на предоставление названному в нем собственнику, владельцу или пользователю земельного участка соответствующего размера в границах, указанных на чертеже, прилагаемом к государственному акту. В спорный период право на землю также удостоверялось свидетельствами по формам, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 N 1767 и постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 N 177.
В силу названных норм, именно такие акты, свидетельства являются единственным доказательством существования такого права на земельный участок, размер и границы которого должны быть указаны в прилагаемом чертеже (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.10.2012 N 18-КГ12-40).
Решение органа исполнительной власти об изъятии из пользования одного предприятия и закреплении земли за другим предприятием к числу правоустанавливающих документов отнесено не было.
Материалами дела не подтверждается, что издание Постановления от 19.08.1994 N 1141 было обусловлено допущенными обществом какими-либо нарушениями действующего законодательства, которые могли послужить основанием для прекращения права пользования земельным участком или для изъятия данного земельного участка на основании указанных выше норм материального права.
В соответствии с пунктом 2 статьи 44 Федерального закона от 28.08.1995 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", действовавшего на момент принятия оспариваемого ненормативного акта, решения органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления могут быть отменены органами и должностными лицами, их принявшими.
Таким образом, основываясь на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства при осуществлении публичных функций, компетентный орган местного самоуправления вправе отменить ранее принятый им правовой акт, с учетом соблюдения требований норм действующего законодательства.
В материалы дела представлены документы, выданные компетентными органами, из которых суд приходит к выводу, что государственный акт N 0213 не изымался у ООО "АГРО", вещное право не прекращалось.
Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Армавира выдана справка от 27.09.2001 N 203 о том, что ОАО "Агро" (правопреемник Армавирского оптово-розничного торгового предприятия) на праве бессрочного (постоянного) пользования предоставлен земельный участок площадью 16 141,5 кв.м., расположенный по ул. Воровского, выдан государственный акт N 0213.
Также ранее Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Армавира ОАО "Агро" выдана справка от 28.12.1999 о площади земельного участка по ул. Воровского, 73 находящегося в пользовании общества.
Суд отмечает наличие ошибки в организационной правовой форме продавца по тексту Постановления от 19.08.1994 N 1141, поскольку 15.03.1994 завершилась приватизация Армавирского ОРТП, выдано свидетельство N 0831 от 15.03.1994 на акционерное общество открытого типа "АГРО".
Межмуниципальным отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю по г. Армавиру и Новокубанскому району письмом в адрес Управления имущественных отношении МО г. Армавир направлен ответ на запрос от 02.04.2021 N 22-34/2021-515, согласно которому второй экземпляр государственного акта КК2 N 1103-405-267, выданного АО "Армавирпромбургаз" в фонде данных отсутствует, направлена выкопировка из книги записи государственных актов.
Согласно пунктам 3.6 и 3.7 Инструкции Роскомзема от 09.03.1992 г. "О порядке выдачи (замены) государственных актов на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей" при прекращении в установленном порядке права собственности на землю, владения, пользования землей государственный акт сдается в районный (городской) комитет по земельной реформе и земельным ресурсам или в сельскую, поселковую, городскую администрацию. В этом случае в графе II Книги записей государственных актов указывается дата сдачи государственного акта и основание прекращения права на землю. Районный (городской) комитет по земельной реформе и земельным ресурсам или сельская, поселковая, городская администрация сдает утратившие силу государственные акты в архив. Хранение указанных документов в архиве - постоянное.
В материалах дела отсутствуют сведения о внесении в графу II Книги записи государственных актов сведений с указанием даты сдачи государственного акта N 0213 и основание прекращения права на землю на основании Постановления от 19.08.1994 N 1141.
Как указывалось выше, государственные акты, свидетельства являются единственным доказательством существования такого права на земельный участок, размер и границы которого должны быть указаны в прилагаемом чертеже (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.10.2012 N 18-КГ12-40).
В отношении приватизированных объектов недвижимости суд установил следующее.
В материалы дела Управлением Росреестра по Краснодарскому краю по запросу суда поступили копии документов регистрационного дела.
В регистрационном деле имеется копия Плана приватизации Муниципального Армавирского оптово-розничного торгового предприятия, справка Муниципального учреждения "Управление архитектуры и градостроительства" от 27.01.2000 N 125, а также Свидетельство на право собственности от 09.08.2000 N 185134.
В соответствии с Планом приватизации от 10.03.1994 предприятие приватизировалось из муниципальной собственности.
Согласно вышеуказанной справке от 27.01.2000 N 125 в состав приватизированного склада, расположенного по улице Воровского, 73, входили компрессорный цех - готовностью 66%, фруктохранилище - 25%, овощехранилище - 22%.
Свидетельство от 09.08.2000 N 185134 выдано ОАО "Агро" на недостроенный склад, состоящий из компрессорного цеха - готовность 66%, фруктохранилища - 25%, овощехранилища - 22%, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Воровского, 73.
При продаже Билык В. Ю. компрессорного цеха - готовность 66% по договору купли продажи от 22.02.2002 и регистрации права собственности за Билык В.Ю., выдано свидетельство от 26.02.2002, ОАО "Агро" перерегистрировало права собственности на объекты фруктохранилище - 25%, овощехранилище - 22%, в результате чего выдано свидетельство о праве собственности от 27.08.2002 N 699200.
По договору купли-продажи от 03.09.2002 ОАО "Агро" продало Григорьяну В. Х. объекты незавершенные строительством фруктохранилище - готовностью 25% литера В площадь застройки 920 кв.м., овощехранилище - готовностью 22% литера Б площадью застройки 2 050 кв.м., в связи с чем, Григорьяну В. Х. выдано свидетельство от 17. 10.2002 N 833529.
На основании предварительного договора от 02.11.2004 и решения Армавирского городского суда Краснодарского края от 30.05.2005 по делу N 2-2010/2005 право собственности на недостроенное овощехранилище лит. Б площадью застройки 2 050 кв.м. готовностью 22% и недостроенное фруктохранилище лит. В площадью застройки 920 кв.м. готовностью 25%, зарегистрировано за Азатьяном С.М., выданы свидетельства о государственной регистрации права от 25.07.2005 серия 23-АА N 349313 и N 349314.
Как следует из мотивировочной части решения суда от 10.10.2007 по делу N А32-15220/2007-41/394, впоследствии Азатьяном С.М. путем строительства и реконструкции вышеназванных недостроенных объектов были созданы новые объекты недвижимости цех по переработке сельхозпродукции (Литер Б) общей площадью 1 629,5 кв.м. и склад (Литер В) общей площадью 1 462,70 кв.м., также Азатьяном С. М. было возведено административное здание (Литер Д) общей площадью 75,7 кв.м. (абз.2 л. 2 решения суда).
Инвентарный номер недостроенного овощехранилища лит. Б площадью застройки 2 050 кв.м. готовностью 22% и недостроенного фруктохранилища лит. В площадью застройки 920 кв.м. готовностью 25% (N 22796) полностью совпадает с инвентарным номером цеха по переработке сельхозпродукции, склада и административного здания, что видно из технической документации.
Истец зарегистрировал право собственности на объекты недвижимости цех по переработке сельхозпродукции (Литер Б) общей площадью 1 629,5 кв.м. и склад (Литер В) общей площадью 1 462,70 кв.м., также им было возведено административное здание (Литер Д) общей площадью 75,7 кв.м., в связи с чем, ему были выданы свидетельства от 10.12.2007 серия 23 АД N 467349, 467348, 467347.
Постановлением главы администрации г. Армавир от 17.03.2010 N 987 истцу как собственнику вышеуказанных строений предоставлен в аренду земельный участок площадью 13 638 кв.м. и прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по ул. Воровского, 73 площадью 16 141,5 кв.м.
Собственник недвижимости, находящейся на таком земельном участке, вправе по своему усмотрению отчуждать ее в собственность другим лицам (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона (п. 2 ст. 1 ГК РФ).
При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ).
При этом, если покупатель недвижимости не относится к субъектам, перечисленным в ст. 20 ЗК РФ, ему земельный участок не может предоставляться на праве постоянного бессрочного пользования.
Однако невозможность предоставления такому покупателю земельного участка на основании ст. 20 ЗК РФ не означает, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не может перейти к нему в силу закона (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ) при переходе права собственности на находящийся на этом земельном участке объект недвижимости.
Верховный Суд Российской Федерации указал, что согласно п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей в спорный период) лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 июля 2012 г. В действующей с 1 марта 2015 г. редакции указанного пункта ст. 3 Закона N 137-ФЗ закреплено аналогичное правило.
В п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" также разъяснено, что, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент приобретения предпринимателем здания) земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.
Не является основанием для вывода о невозможности перехода права постоянного (бессрочного) пользования покупателю недвижимости и положение п. 4 ст. 20 ЗК РФ, в соответствии с которым граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. В рассматриваемой ситуации земельный участок не является самостоятельным предметом сделки, а передается только вместе с объектом недвижимости, находящемся на нем. Право на этот земельный участок переходит к приобретателю недвижимости в силу закона, следуя судьбе находящегося на нем объекта недвижимости. Момент возникновения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок у покупателя здания, сооружения или иной недвижимости определяется моментом регистрации перехода к нему права собственности на эту недвижимость (смотрите, например, постановление Президиума ВАС РФ от 23 марта 2010 г. N 11401/09; а также п. 2 Протокола N 9 заседания гражданско-правовой секции Научно-консультативного совета при Высшем арбитражном суде РФ 8 февраля 2010 года).
Таким образом, собственник объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежавшем этому лицу на праве постоянного бессрочного пользования, вправе продать объект недвижимости иному лицу. Предварительного заключения договора аренды не требуется. С момента регистрации права собственности на недвижимость существовавшее у продавца право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занятым такой недвижимостью и необходимым для ее использования переходит к покупателю автоматически.
С целью определения площади земельного участка необходимого и достаточного для эксплуатации зданий расположенных в его границах и находящихся в собственности истца, судом по ходатайству последнего определением от 17.05.2018 назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено кадастровому инженеру Картавиной М. П.
На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
1. Определить, превышает ли площадь 13368 кв.м. земельного участка с кадастровым номером 23:38:0105002:16 предельные размеры земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенных на нем зданий, строений и сооружений в соответствии с установленными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, градостроительной проектной документацией?
2. Если превышает, является ли указанный земельный участок делимым?
3. Если является делимым, предложить варианты раздела, изобразить их графически.
Согласно выводам эксперта разделить земельный участок площадью 13640 кв. м. с кадастровым номером 23:38:0105002:16 по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Воровского, 73 не представляется возможным, так как расположение производственных зданий, вспомогательных строений, инженерных коммуникаций, погрузочно-разгрузочных и разворотных площадок, охранных зон инженерных коммуникаций на земельном участке при образовании новых участков приведет к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, что приведет к невозможности использования существующих объектов недвижимости по виду использования - переработка сельскохозяйственной продукции.
Администрацией г. Армавир 28.08.2018 подано исковое заявление о признании зарегистрированного права собственности за Азатьян Самвелом. Мамиконовичем на асфальтовое мощение с кадастровым номером: 23:38:0105002:66 общей площадью 7531 квадратных метров расположенное по адресу: Краснодарский край, город Армавир, улица Воровского, 73 - отсутствующим (дело N А32-34346/2018). Исковое заявление Администрации муниципального образования город Армавир оставлено без рассмотрения.
Определением суда от 14.09.2018 по делу N А32-49829/2017 удовлетворено ходатайство истца о назначении дополнительной экспертизы.
Проведение экспертизы поручено кадастровому инженеру Картавиной Марине Павловне.
На решение эксперта поставить следующие вопросы:
1. Превышает ли площадь земельного участка с кадастровым номером 23:38:0105002:16 предельные размеры земельного участка необходимого для эксплуатации расположенных на нем зданий, строений и сооружений (без учета асфальтового мощения с кадастровым номером 23:38:01015002:66) в соответствии с установленными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, градостроительной проектной документацией?
2. Если превышает, то является земельный участок с кадастровым номером 23:38:0105002:16 делимым?
3. Если является делимым, предложить варианты раздела, изобразить графически.
В заключении эксперт пришла к выводам, что для эксплуатации зданий общей площадью застройки 4 103,4 кв. м. (без учета площади мощения), права на которые зарегистрированы в ЕГРН, спорный земельный участок с кадастровым номером 23:38:0105002:16 площадью 13 640 кв. м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Воровского, 73, превышает предельные размеры земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенных на нем зданий, в соответствии с установленными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, градостроительной проектной документацией, на 5 433,2 кв. м., но произвести раздел данного земельного участка технически не возможно, так как образование новых земельных участков приведет к невозможности использования существующих зданий, строений и сооружений.
Судом, по ходатайству истца определением от 06.10.2020 назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ Березову А. К.
На разрешение эксперта ставился следующий вопрос: определить площадь земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Воровского, 73, необходимого для эксплуатации сооружений (недостроенное овощехранилище Литер Б площадью 2 050 кв.м. и недостроенное фруктохранилище Литер В площадью 920 кв.м.), приобретенных Азатьяном С.М. у Григоряна В.Х. по договору купли-продажи от 02.11.2004.
В заключении от 23.12.2020 N 31 эксперт пришел к выводу, что площадь земельного участка минимально необходимая для эксплуатации сооружений (недостроенное овощехранилище Лите р Б площадью 2 050 кв.м. и недостроенное овощехранилище Литер В площадью 920 кв.м.), приобретенных Азатьяном С.М. у Григоряна В.Х. по договору купли-продажи от 02.11.2004, составляет 6 820 кв.м. Площадь земельного участка, минимально необходимая для эксплуатации всех существующих строений и сооружений в границах данного участка составляет 11 690 кв.м.
Эксперт Березов А.К. в судебном заседании был опрошен судом, дал пояснения, указал на неделимость земельного участка с кадастровым номер 23:38:0105002:16 в силу его конфигурации, недоступности и местоположения его границ относительно границ смежных участков.
Также экспертом Березовым А.К., с учетом замечаний сторон, представлены пояснения к заключению от 23.12.2020 N 31 от 15.03.2021, согласно которым общая площадь участка, необходимая для многоэтажных складов (фруктохранилище и овощехранилище) в стадии реконструкции (подтверждено справкой МУ "Управление архитектуры и градостроительства" г. Армавир N 125 от 27.01.2000), составляет 6,2593 га, одноэтажных - 13,3398 га, что значительно превышает площадь земельного участка с кадастровым номером 23:38:0105002:16 равную - 13 640 кв.м.
Кроме того, у суда не имеется оснований приходить к выводу о частичном переходе к Азатьяну С.М. права постоянного (бессрочного) пользования на основании следующего.
Договор аренды земельного участка N 3800006034 от 23.03.2010 заключен на основании Постановления администрации МО г. Армавир от 17.03.2010 N 987.
Согласно тексту данного постановления, склад литер В, цех по переработке сельскохозяйственной продукции литер Б, административное здание литер Д, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0105002:16 общей площадью 13 638 кв. м., принадлежат на праве собственности Азатьяну С. М. на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 10.10.2007 по делу N А-32-15220/2007-41/394 (свидетельства о государственной регистрации права от 10.12.2007 серии 23-АД N 467348, 467347, 467349).
Земельный участок по улице Воровского, 73 был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования Армавирскому ОРТП на основании постановления главы администрации г. Армавира от 02.03.1994 N 284 "Об утверждении плана границ землепользования по улице Воровского Армавирского оптово-розничного торгового предприятия и выдаче государственного акта на право бессрочного пользования землей", государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей серии КК-2 N 0213 для производственной базы. Армавирское ОРТП в Едином государственном реестре юридических лиц не значится (справка об отсутствии информации в ЕГРЮЛ от 25 ноября 2009 года N 06-60).
В соответствии с пунктом 2 Постановления от 17.03.2010 N 987 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования Армавирского ОРТП земельным участком по улице Воровского, 73 (земли населенных пунктов). На основании пункта 3 данного Постановления Азатьяну С.М. предоставлен в аренду земельный участок по ул. Воровского, 73 (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:38:0105002:16 на 49 лет для производственной базы.
Таким образом, суд приходит к выводу, что право аренды истца на земельный участок с кадастровым номером 23:38:0105002:16 оформлено в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в 2010 году.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.07.2012 допускалась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких участках зданий, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по устанавливаемой субъектами Российской Федерации цене применительно к рассматриваемой ситуации в пределах 2,5% от кадастровой стоимости участков.
В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридическим лицам до 01.07.2012 вменялось в обязанность переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобретение таких участков в собственность.
Если соответствующий договор аренды заключен в период со дня вступления в силу Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.07.2012, то собственники расположенных на земельном участке зданий, сооружений вправе приобрести такой участок в собственность по цене выкупа, устанавливаемой по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (пункт 2.2 статьи 3 Федерального закона).
В пунктах 4, 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что рассмотрение заявлений о приобретении земельных участков в собственность или в аренду (заключение соответствующих договоров) для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса (в новой редакции подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, статья 39.20), стороны должны руководствоваться Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 по делу N 310-КГ14-5503, для приобретения собственником зданий, сооружений расположенного под ними земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования этим или исходным земельным участком на право аренды.
Верховный Суд Российской Федерации в определении от 27.03.2019 N 308-ЭС18-24203 также отметил, что по смыслу пункта 1 статьи 2 и пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" с 01.07.2012 право на выкуп земельных участков, в отношении которых до 01.07.2012 переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды (участков, образованных из названных участков), по льготной цене имеют лица, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти объекты были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если до указанной даты на таких участках возведены или реконструированы здания, строения и сооружения, а также возведены вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений.
С учетом изложенного, правом на приобретение в собственность земельного участка по льготной цене обладает собственник расположенных на таком участке зданий, сооружений, являющийся арендатором этого участка по договору аренды этого или исходного земельного участка, заключенному в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на него.
Следовательно суд приходит к выводу о том, что истец имеет право на приобретение спорного земельного участка по льготной цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, поскольку истец переоформил право постоянного (бессрочного) пользования до 01.07.2012.
Аналогичная позиция изложена в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2021 по делу N А32-51528/2017.
Вопросы заключения договора в обязательном порядке регламентированы в статье 445 Гражданского кодекса, в силу пункта 2 которой в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30-ти дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30-ти дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).
По правилам статьи 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).
Пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса предусматривает, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
В силу статей 421 и 422 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.
Выкупная цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой и должна соответствовать нормативным ставкам, действующим на момент заключения договора (статья 424 Гражданского кодекса).
С учетом приведенных правовых норм, цена выкупа земельных участков, находящихся в публичной собственности, должна определяться на основании нормативных правовых актов, действующих на дату заключения договора купли-продажи либо принятия судебного акта о понуждении уполномоченного органа заключить такой договор.
Таким образом, требования истца об обязании администрацию заключить договор купли-продажи земельного участка подлежат удовлетворению в редакции предпринимателя.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Как указано выше, определениями суда от 17.05.2018, от 14.09.2018 и от 06.10.2020 по ходатайствам истца были назначены судебные экспертизы.
Определениями суда от 06.10.2020, от 06.10.2020 и от 12.01.2021 за производство вышеуказанных экспертиз произведена оплата с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края денежных средств, в общей сумме 94 000 руб. (30 000 + 10 000 + 54 000)
Следовательно суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., а также расходы, понесенные истцом при проведении судебных экспертиз в размере 94 000 руб.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
Обязать администрацию муниципального образования город Армавир (ИНН 2302020670, ОГРН 1032300669444) в течение десяти рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда заключить с индивидуальным предпринимателем Азатьяном Самвелом Мамиконовичем (ИНН 230204238775, ОГРН 317237500417469) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:38:0105002:16, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Армавир, ул. Воровского, 73 с установлением выкупной стоимости в размере 372 071,92 руб., составляющей 2,5% от кадастровой стоимости участка по состоянию на момент подачи заявления о выкупе.
Взыскать с администрации муниципального образования г. Армавир (ИНН 2302020670, ОГРН 1032300669444) в пользу индивидуального предпринимателя Азатьяна Самвела Мамиконовича (ИНН 230204238775, ОГРН 317237500417469) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., а также 94 000 руб. расходов по оплате судебных экспертиз.
Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.
Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья
Р.Ю. САВИН