АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 октября 2021 г. N Ф08-10732/2021
Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2021 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 октября 2021 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе
при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Азатьяна Самвела Мамиконовича (ИНН 230204238775, ОГРНИП 317237500417469) - Петрий Н.Г. (доверенность от 09.09.2020), от ответчика - администрации муниципального образования город Армавир (ИНН 2302020670, ОГРН 1032300669444) - Сокурова Р.В. (доверенность от 14.01.2021), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Азатьяна Самвела Мамиконовича на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2021 по делу N А32-49829/2017, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Азатьян Самвел Мамиконович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Армавир (далее - администрация) о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка площадью 13 638 кв. м с кадастровым номером 23:38:0105002:16, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Армавир, ул. Воровского, 73, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под производственной базой (далее - земельный участок) с ценой 372 071 рубль 92 копейки, составляющей 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на момент подачи заявления о выкупе.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2021 иск удовлетворен ввиду того, что предприниматель своевременно до 01.07.2012 переоформил право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды и является собственником расположенных на этом участке зданий цеха по переработке сельхозпродукции (литера Б) площадью 1629,50 кв. м с кадастровым номером 23:38:0105002:77, склада (литера В) площадью 1462,70 кв. м с кадастровым номером 23:38:0105002:78 и административного здания (литера Д) площадью 75,70 кв. м с кадастровым номером 23:38:0105002:79 (далее - нежилые здания).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2021 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2021 отменено, в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что расположенные на земельном участке нежилые здания не отчуждались из публичной собственности и не возводились вместо снесенных (разрушенных) ранее приватизированных зданий. Право собственности предпринимателя на нежилые здания как на самовольные постройки признано в судебном порядке. Предприниматель не является субъектом права на льготное приобретение земельного участка по цене, составляющей 2,5 % от его кадастровой стоимости. Предприниматель возражает против выкупа земельного участка по предложенной администрацией цене в размере 100 % от его кадастровой стоимости. В этой связи основания для удовлетворения иска отсутствуют.
Предприниматель, обжаловав постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привел следующие основания проверки законности судебного акта. Нежилые здания легализованы в судебном порядке. Они возведены путем реконструкции приватизированных недостроенных зданий овощехранилища (литера Б) площадью 2050 кв. м и фруктохранилища (литера В) площадью 920 кв. м (далее - объекты незавершенного строительства). В удовлетворении иска об их сносе администрации отказано. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком следовало судьбе объектов незавершенного строительства и своевременно до 01.07.2012 переоформлено на право аренды. Условия приобретения земельного участка по льготной цене предпринимателем соблюдены.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.
Судом апелляционной инстанции установлено, что постановлением администрации от 02.03.1994 N 284 за Армавирским оптово-розничным торговым предприятием (далее - предприятие) на праве бессрочного (постоянного) пользования закреплен земельный участок, площадь которого составляла 16 141,5 кв. м. Акционерное общество открытого типа "Агро" (далее - общество) создано путем приватизации предприятия, относившегося к муниципальной собственности. В плане приватизации от 10.03.1994 в составе приватизируемого имущества значились объекты незавершенного строительства с 25 % и 22 % степенями готовности (государственный акт серии КК-2 N 0213, свидетельства о праве собственности от 09.08.2000 N 185134, от 27.08.2002 N 699200, справка муниципального учреждения "Управление архитектуры и градостроительства" от 27.01.2000 N 125, справки комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Армавира от 28.12.1999, от 27.09.2001 N 203).
На основании договора купли-продажи от 03.09.2002 права собственности на объекты незавершенного строительства перешли к Григорьянцу В.Х. (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 17.10.2002 N 833529). Последний (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор от 03.09.2002 купли-продажи объектов незавершенного строительства. В связи с уклонением продавца от государственной регистрации соответствующего перехода права собственности решением Армавирского городского суда Краснодарского края от 30.05.2005 по делу N 2-2010/2005 признано право собственности предпринимателя на объекты незавершенного строительства (свидетельства о государственной регистрации права от 25.07.2006 серии 23-АА N 349313, 349314).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.10.2007 по делу N А32-15220/2007 признано право собственности предпринимателя на самовольно возведенные нежилые здания (административное, цеха по переработке сельхозпродукции и склада) как на самовольные постройки. Суд исходил из того, что предприниматель без получения разрешительной документации осуществил реконструкцию объектов незавершенного строительства и строительство нежилых зданий.
Постановлением главы администрации от 17.03.2010 N 987 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, последний предоставлен предпринимателю в аренду. Администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 23.03.2010 земельного участка с уменьшенной до 13 638 кв. м площадью на 49 лет до 23.03.2059. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 24.05.2010.
Предприниматель обратился в администрацию с заявлением от 20.06.2017 о заключении с ним договора купли-продажи земельного участка как с собственником расположенных на участке нежилых зданий. Администрация подготовила, подписала и направила предпринимателю проект договора купли-продажи с ценой, составляющей 100% от кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанной на основании пункта 3.1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края". Предприниматель направил в администрацию протокол разногласий с ценой в размере 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка и ссылкой на переоформление до 01.07.2012 права постоянного (бессрочного) пользования им. Администрация в письме от 13.09.2017 N 30-13/А-539 указала на недопустимость применения льготной цены выкупа в связи с недоказанностью закрепления земельного участка за предпринимателем на праве постоянного (бессрочного) пользования и переоформления этого права на право аренды до 01.07.2012.
В результате проведенных по делу основной (экспертное заключение от 12.07.2018) и дополнительной экспертиз (экспертное заключение от 29.12.2018) экспертом установлены неделимость земельного участка ввиду расположения производственных нежилых зданий, вспомогательных строений, инженерных коммуникаций, погрузочно-разгрузочных и разворотных площадок, охранных зон инженерных коммуникаций. Такой раздел повлечет вклинивание, вкрапливание, изломанность границ, чересполосицу. Площадь земельного участка превышает предельные размеры, необходимые для эксплуатации расположенных на нем зданий на 5433,2 кв. м. Раздел земельного участка технически невозможен в связи с вероятностью блокирования тем самым использования нежилых зданий.
В результате проведенной по делу судебной экспертизы экспертом общества с ограниченной ответственностью "Госземкадастрсъемка"-ВИСХАГИ подготовлено заключение от 23.12.2020 N 31 с выводами о том, что минимально необходимая площадь земельного участка, необходимая и достаточная для размещения и эксплуатации нежилых зданий, должна составлять 6820 кв. м, а для эксплуатации всех существующих в границах участка зданий, строений и сооружений - 11 690 кв. м.
Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) определено, что граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 1, статьи 421, 422). Отклонение протокола разногласий стороной, обязанной заключить договор, либо своевременное неизвещение о результатах рассмотрения протокола разногласий направившую его сторону влечет возникновение у последней права на передачу разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда (пункту 2 статьи 445). В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446).
Согласно пункту 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается. Иное может быть предусмотрено только федеральным законом.
Самовольная постройка определяется как здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса). Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11.03.1998 N 8-П, определениях от 25.03.2004 N 85-О, от 13.10.2009 N 1276-О-О, от 03.07.2007 N 595-О-П, от 19.10.2010 N 1312-О-О отметил, что конституционные гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, состоящее в нарушении норм земельного либо градостроительного законодательства. Осуществление самовольной постройки является виновным действием.
Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) к исключениям из общего правила о продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукционов, отнесены случаи продажи земельного участка, на котором расположено здание, его собственнику (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3). Право лица, являющегося собственником расположенного на земельном участке здания, на приобретение этого участка в собственность является исключительным и может быть ограничено только федеральным законом (пункт 1 статьи 39.20).
Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) до 01.07.2012 допускалась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких участках зданий, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по устанавливаемой субъектами Российской Федерации цене применительно к рассматриваемой ситуации в пределах 2,5% от кадастровой стоимости участков (пункт 1 статьи 2). Юридическим лицам до 01.07.2012 вменялось в обязанность переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобретение таких участков в собственность (пункт 2 статьи 3). Если соответствующий договор аренды заключался в период со дня вступления в силу Закона N 137-ФЗ до 01.07.2012, то собственники расположенных на земельном участке зданий, сооружений были вправе приобрести такой участок в собственность по цене выкупа, устанавливаемой в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ (пункт 2.2 статьи 3).
В пунктах 4, 9 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что рассмотрение заявлений о приобретении земельных участков в собственность или в аренду (заключение соответствующих договоров) для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса (в новой редакции подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, статья 39.20), стороны должны руководствоваться Законом N 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
По смыслу пункта 1 статьи 2 и пункта 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ с 01.07.2012 право на выкуп земельных участков, в отношении которых до 01.07.2012 переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды (или образованных из них участков), по льготной цене имеют лица, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, отчужденных из государственной (муниципальной) собственности, в том числе в случае, если до указанной даты на таких участках возведены или реконструированы здания, строения и сооружения, а также возведены вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий строений, сооружений. Соответствующее толкование названных норм приведено Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 27.03.2019 N 308-ЭС18-24203, от 27.09.2021 N 308-ЭС18-24203. Данный подход не противоречит правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 N 310-КГ14-5503, в силу которой для приобретения собственником такого здания расположенного под ним земельного участка по льготной цене, достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования этим или исходным земельным участком на право аренды.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанции вправе был заключить о следующем.
Легализация нежилых зданий как самовольных построек в судебном порядке не могла быть квалифицирована как возведение (реконструкция) нежилых зданий вместо разрушенных (снесенных) и ранее отчужденных из муниципальной собственности объектов незавершенного строительства в смысле пункта 1 статьи 2 и пункта 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Под терминами возведение (реконструкция) подразумевается законное возведение (реконструкция) объектов недвижимости (на предоставленном в установленном порядке для этих целей земельном участке, разрешенное использование которого допускает строительство данных объектов, с получением необходимых согласований и разрешений, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил).
Нежилые здания (административное, цеха по переработке сельхозпродукции и склада) были возведены самовольно без разрешительной документации. Соответствующие обстоятельства и правовой вывод, отраженные в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 10.10.2007 по делу N А32-15220/2007, предпринимателем в рамках настоящего дела не опровергнуты. Основания для обратного вывода у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали.
Расположенные на земельном участке нежилые здания не отчуждались из муниципальной собственности в составе приватизируемого имущества предприятия, на законных основаниях не возводились (не реконструировались) вместо снесенных (разрушенных) ранее приватизированных зданий. Легализация в судебном порядке самовольных построек такую законность не обеспечила. Предприниматель не доказал наличие нормативно установленных обстоятельств, которые могли бы обусловить его право на льготное приобретение земельного участка по цене, составляющей 2,5 % от его кадастровой стоимости. Согласие на выкуп земельного участка по предложенной администрацией цене, составляющей 100 % от его кадастровой стоимости, предприниматель не давал, что подтвердил процессуальный представитель в заседании суда кассационной инстанции. Данные обстоятельства и выводы исключали возможность удовлетворения исковых требований.
Доводы кассационной жалобы названные выводы также не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанции или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. Такая переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").
Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2021 по делу N А32-49829/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.