ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июля 2021 г. N 15АП-11421/2021
Дело N А32-49829/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2021 года
Полный текст постановления изготовлен 08 июля 2021 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
при ведении протокола судебного заседания секретарем Курипко В.А.,
при участии:
от истца: представителя Петрий Н.Г. по доверенности от 09.09.2020,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Армавир (ИНН 2302020670, ОГРН 1032300669444) на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2021 по делу N А32-49829/2017
по иску индивидуального предпринимателя Азатьяна Самвела Мамиконовича (ИНН 230204238775, ОГРНИП 317237500417469) к администрации муниципального образования город Армавир (ИНН 2302020670, ОГРН 1032300669444) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,
индивидуальный предприниматель Азатьян Самвел Мамиконович (далее - истец, предприниматель, ИП Азатьян С.М.) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования г. Армавир (далее - ответчик, администрация) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:38:0105002:16, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Армавир, ул. Воровского, 73 с установлением выкупной стоимости в размере 372071,92 руб. (2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, содержащейся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на момент подачи заявления о выкупе).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2021 суд обязал администрацию муниципального образования город Армавир в течение десяти рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда заключить с индивидуальным предпринимателем Азатьяном Самвелом Мамиконовичем договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:38:0105002:16, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Армавир, ул. Воровского, 73 с установлением выкупной стоимости в размере 372071,92 руб., составляющей 2,5% от кадастровой стоимости участка по состоянию на момент подачи заявления о выкупе. С администрации муниципального образования г. Армавир в пользу индивидуального предпринимателя Азатьяна Самвела Мамиконовича взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб., а также 94000 руб. расходов по оплате судебных экспертиз.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация муниципального образования г. Армавир обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе администрация просит отменить решение суда, принять новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на то, что по смыслу пункта 1 статьи 2 и пункта 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ с 01.07.2012 право на выкуп земельных участков, в отношении которых до 01.07.2012 переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды (или образованных из них участков), по льготной цене имеют лица, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, отчужденных из государственной (муниципальной) собственности, в том числе в случае, если до указанной даты на таких участках возведены или реконструированы здания, строения и сооружения, а также возведены вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий строений, сооружений. Право собственности на все расположенные объекты недвижимости у заявителя возникло на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 10.10.2007 по делу N А32-15220-/2007-41/394 как на объекты самовольного строительства в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Объекты недвижимости не могут быть признаны отчужденными из государственной или муниципальной собственности, поскольку в судебном порядке признаны самовольными постройками, что по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не только исключает легальный оборот такого объекта, но и предполагает первоначальный, а не производный способ приобретения права собственности на имущество. Данное обстоятельство препятствует признанию заявителя субъектом права на выкуп земельного участка по льготной цене (2,5% от его кадастровой стоимости). На момент предоставления Азатьяну С.М. на основании постановления администрации муниципального образования город Армавир от 17.03.2010 N 987 спорного земельного участка право постоянного (бессрочного) пользования не существовало, так как было отменено постановлением главы администрации города Армавира Краснодарского края от 19.08.1994 N 1141 и данный земельный участок фактически был предоставлен Азатьяну С.М. не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, а как собственнику зданий на основании статьи 36 ЗК РФ.
В отзыве на апелляционную жалобу ИП Азатьян С.М. указал на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции решения, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
В судебном заседании представитель истца не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды от 23.03.2010 земельного участка с кадастровым номером 23:38:1005002:16 площадью 13638 кв. м (далее - спорный земельный участок), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Воровского, 73, для производственной базы (п. 1.1 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
На спорном земельном участке расположены принадлежащие истцу на праве собственности следующие строения:
- цех по переработке сельхозпродукции литер Б с кадастровым номером 23:38:0105002:77 площадью 1629,50 кв. м;
- склад литер В с кадастровым номером 23:38:0105002:78 площадью 1462,70 кв. м;
- административное здание литер Д с кадастровым номером 23:38:0105002:79 площадью 75,70 кв. м.
Предприниматель, воспользовавшись своим правом на выкуп застроенного земельного участка в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, 07.07.2017 обратился с заявлением в администрацию.
Администрация подготовила и подписала проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:38:0105002:16, указав выкупную стоимость спорного земельного участка в размере 100% его кадастровой стоимости, руководствуясь п. 3.1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 226 от 25.03.2015 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края".
Не согласившись с условиями договора купли-продажи, истец направил в администрацию протокол разногласий, указав цену выкупа земельного участка, равную 2,5% кадастровой стоимости такого земельного участка со ссылкой на факт переоформления до 01.07.2012 права постоянного (бессрочного) пользования на испрашиваемый земельный участок.
Администрация отказала в подписании протокола разногласий, ответ направила письмом N 30-13/А-539 от 13.09.2017, указав, что истец не представил доказательств в обоснование своих требований, не доказал факт предоставления земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а также факт переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в период со дня вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ до 01.07.2012.
Полагая выкупную стоимость завышенной, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В статье 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей с 01.03.2015 редакции предусмотрено предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в частную собственность за плату на основании договора купли-продажи.
По общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.
Одним из исключений из названного правила является предусмотренная подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации возможность продажи без проведения торгов земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, их собственникам с установленными статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации особенностями.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.07.2012 допускалась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких участках зданий, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по устанавливаемой субъектами Российской Федерации цене применительно к рассматриваемой ситуации в пределах 2,5% от кадастровой стоимости участков.
В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридическим лицам до 01.07.2012 вменялось в обязанность переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобретение таких участков в собственность.
Если соответствующий договор аренды заключен в период со дня вступления в силу Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.07.2012, то собственники расположенных на земельном участке зданий, сооружений вправе приобрести такой участок в собственность по цене выкупа, устанавливаемой по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (пункт 2.2 статьи 3 Федерального закона).
В пунктах 4, 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что рассмотрение заявлений о приобретении земельных участков в собственность или в аренду (заключение соответствующих договоров) для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса (в новой редакции подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, статья 39.20), стороны должны руководствоваться Законом N 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
По смыслу пункта 1 статьи 2 и пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" с 01.07.2012 право на выкуп земельных участков, в отношении которых до 01.07.2012 переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды (участков, образованных из названных участков), по льготной цене имеют лица, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти объекты были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если до указанной даты на таких участках возведены или реконструированы здания, строения и сооружения, а также возведены вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий строений, сооружений.
Данный подход не противоречит правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 N 310-КГ14-5503, в силу которой для приобретения собственником такого здания расположенного под ним земельного участка по льготной цене, достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования этим или исходным земельным участком на право аренды.
В данном случае принадлежащие на праве собственности предпринимателю расположенные на земельном участке здания не отчуждались из государственной (муниципальной) собственности, не возводились (не реконструировались) вместо (из) снесенных (разрушенных) и ранее отчужденных из государственной (муниципальной) собственности зданий.
Право собственности на все расположенные объекты недвижимости у истца возникло на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 10.10.2007 по делу N А32-15220/2007-41/394, как на объекты самовольного строительства в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В рамках указанного дела судом установлено, что решением Армавирского городского суда от 30.05.2005 за Азатьяном С. М. признано право собственности на недостроенное овощехранилище (Литер Б), общей площадью 2050 кв.м., готовность 22% и недостроенное фруктохранилище (Литер В), общей площадью 920 кв.м., готовностью 25%. В последующем истцом самовольно без получения соответствующей документации путем строительства и реконструкции вышеназванных недостроенных объектов были созданы новые объекты недвижимости, а именно: цех по переработке сельхозпродукции (Литер Б) общей площадью 1629,5 кв.м. и склад (Литер В) общей площадью 1462,70 кв.м. Также Азатьяном С. М. возведено административное здание (Литер Д) общей площадью 75,7 кв.м. На созданные объекты недвижимости изготовлены технические паспорта. Таким образом, возведенные истцом объекты ввиду их строительства на земельном участке, не отведенном для этих целей, без получения на строительство необходимых разрешений являются самовольными постройками.
В силу части 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В рассматриваемом случае вновь построенные Азатьяном С. М. цех по переработке сельхозпродукции (Литер Б), общей площадью 1629,5 кв.м., склад (Литер В), общей площадью 1462,70 кв.м., и административное здание (Литер Д), общей площадью 75,7 кв.м, являются самовольными постройками.
Данное обстоятельство препятствует признанию предпринимателя субъектом права на выкуп земельного участка по льготной цене (2,5% от его кадастровой стоимости). Предприниматель не выражал согласие на выкуп земельного участка по цене, предложенной администрацией (100% его кадастровой стоимости). В этой связи основания для удовлетворения исковых требований отсутствовали.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.06.2021 N Ф08-9784/2018 по делу N А32-51528/2017.
На основании изложенного решение суда первой подлежит отмене на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче иска и расходы по оплате судебных экспертиз подлежат отнесению на истца.
В силу пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" если апелляционная, кассационная жалоба, заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора были поданы освобожденным от уплаты государственной пошлины ответчиком по делу, государственная пошлина за подачу соответствующего обращения не может быть взыскана с истца, против которого принято постановление суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, так как истец не подавал апелляционной, кассационной жалобы, заявления о пересмотре судебного акта в порядке надзора и не является ответчиком по делу. Таким образом, в этих случаях государственная пошлина не взыскивается.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2021 по делу N А32-49829/2017 отменить. Принять новый судебный акт.
В удовлетворении иска отказать.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Е.А. МАШТАКОВА
Судьи
Б.Т. ЧОТЧАЕВ
С.И. ЯИЦКАЯ