АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 мая 2025 г. N Ф02-537/2025
Дело N А33-26160/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 мая 2025 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пичуевой Е.П.,
при участии в судебном заседании: от истца - Молева Андрея Евгеньевича (доверенность N 81/24 от 05.11.2024), от ответчика - Орлова Алексея Игоревича (доверенность N 9017 от 03.02.2025), Поваровой Яны Алексеевны (доверенность N 7878 от 14.11.2022),
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем веб-конференции и систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Красноярского края кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Меркурий-М" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 24 мая 2023 года по делу N А33-128/2023, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2024 года по тому же делу,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Региональная сетевая компания" (ОГРН 1032402211456, ИНН 2463064830, далее - ООО "РСК Сети") обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "А+А Эксист-Инфо" (ОГРН 1027700045471, ИНН 7706236635, далее - ООО "А+А Эксист-Инфо") об установлении права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым N 24:50:0500196:77, площадью 42 565 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, Красноярский край, г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", 27, строение 4, железнодорожный путь (N 6а), от стрелки 564 до упора, путем признания за ООО "РСК Сети" право собственности на долю в размере 562 / 100 000 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым N 24:50:0500196:77.
От ООО "А+А Эксист-Инфо" поступило встречное исковое заявление, уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с ООО "РСК Сети" неосновательного обогащения в размере 113 585, 82 рублей, судебных расходов в размере 99 863, 64 рублей, в том числе расходов на оплату услуг представителя - 90 000 рублей; почтовых расходов - 5 338, 64 рублей; расходов на оплату государственной пошлины - 4 525 рублей.
Третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по красноярскому краю, Черкашин Константин Викторович, Семиков Виталий Анатольевич, Романовский Максим Валерьевич, ПАО "Банк ФК Открытие", ООО "Терминал", ООО "Сервисный центр "Надежда".
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.07.2024, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.11.2024 первоначальные и встречные исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с указанными судебными актами, ООО "РСК Сети" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить обжалуемые судебные акты в части удовлетворения встречного иска, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.
Кассатор указывает на то, что при покупке помещений N 27 и N 28 в нежилом здании N 27 по адресу: г. Красноярск, Ленинский район пр.им.газ "Красноярский рабочий" он как и предыдущие собственники помещений одновременно приобрел соразмерную долю в праве общей собственности на спорный земельный участок. Стоимость указанной доли земельного участка ООО "РСК Сети" оплатило при покупке помещений.
В судебном заседании кассатор поддержал доводы кассационной жалобы.
В отзыве на кассационную жалобу, поддержанном представителем ООО "А+А Эксист-инфо" в судебном заседании суда кассационной инстанции, ответчик не согласен с доводами кассатора, ссылается на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, правильное применение норм материального права, в связи с чем, просит оставить без изменения решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, в удовлетворении кассационной жалобы отказать.
Иные участвующие в деле лица, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены в соответствии с требованиями статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, однако своих представителей для участия в судебном заседании не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судами, земельный участок с кадастровым номером N 24:50:0500196:77, площадью 42 565 кв. м принадлежал на праве собственности ООО "Проектная компания", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 24 ЕК 191718 от 20.06.2011, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.04.2010 N 24-24-01-/066/2010-546.
В электронном документе текст соответствует официальному источнику.
Земельный участок приобретен ООО "Проектная компания" на основании договора купли-продажи земельного участка от 18.03.2010 N 182, заключенного с департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в соответствии со ст. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 27.12.2009) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", п. 1 ст. 11 Закона Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542 (ред. от 10.12.2009) "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае" (подписан Губернатором Красноярского края 19.12.2008).
В обеспечение обязательств клиентов Банка ООО "М2", ООО "Интерьерные решения" по кредитным договорам между ООО "Проектная компания" и Банком были заключены договоры ипотеки, предметом которых являлся, в том числе, спорный земельный участок.
Решением от 04.12.2015 по делу N А02-1765/2015 Арбитражный суд Республики Алтай признал ООО "Проектная компания" несостоятельным (банкротом) как ликвидируемого должника, в отношении него открыто конкурсное производство.
Определением от 10.02.2016 по делу N А02-1765/2015 Арбитражный суд Республики Алтай признал обоснованными и включил в реестр требований кредиторов ООО "Проектная компания" третьей очереди требование ПАО Банк "ФК "Открытие" в общей сумме 726 147 957, 62 рублей, из них 470 900 000 рублей как обеспеченные залогом имущества должника, в том числе залогом земельного участка.
В рамках дела о банкротстве ООО "Проектная компания" 07.11.2016 ПАО Банк "ФК Открытие" направил конкурсному управляющему заявление об оставлении предмета залога, в том числе большинства нежилых помещений в нежилом здании N 27 по адресу: г. Красноярск, Ленинский район пр.им.газ "Красноярский рабочий" и земельного участка кадастровый N 24:50:0500196:77 за собой.
Требования ПАО Банк "ФК Открытие" погашены в размере 544 670 727, 29 рублей. Право собственности ПАО Банк "ФК Открытие" на земельный участок зарегистрировано 12.12.2016, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 24-24/001-24/001/143/2016-1590/2.
Определением Арбитражного суда Республики Алтай от 10.02.2016 по делу N А02-1765/2015 конкурсное производство в отношении ООО "Проектная компания" завершено.
03.02.2022 между ООО "А+А Эксист-Инфо" и ПАО Банк "ФК Открытие" был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ПАО Банк "ФК Открытие" передал ответчику в собственность недвижимое имущество, в том числе большую часть помещений в нежилом здании N 27 по адресу: г. Красноярск, Ленинский район пр.им.газ "Красноярский рабочий" и земельный участок (S = 42565 +/- 72 м2, кадастровый N 24:50:0500196:77, адрес расположения - г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. Газеты "Красноярский Рабочий", д. 27, стр. 4, железнодорожный путь (N 6а), от стрелки 564 от упора).
В соответствии с пунктом 1.6 договора купли-продажи договор заключен сторонами по результатам проведения открытых электронных торгов в форме аукциона (Протокол подведения итогов проведения торгов N СОМ30122100066 от 31.01.2022 на электронной торговой площадке АО "Единая электронная торговая площадка", извещение о проведении торгов N СОМ30122100066 размещено в сети "Интернет" по адресу https://www.roseltorg.ru).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 27.07.2023 за обществом с ограниченной ответственностью "А+А Эксист-Инфо" на основании договора купли-продажи от 03.02.2022 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500196:77, площадью - 42 565 кв. м, расположенный по адресу: г. Красноярск, пр-т Красноярский рабочий, 27, стр. 4, железнодорожный путь N 6 "А", от стрелки 564, в пределах которого расположены следующие объекты недвижимости: 24:50:0500196:2157, 24:50:0000000:188170, 24:50:0500196:2718, 24:50:0500196:2132. На указанный земельный участок внесена запись об аренде: ООО "Сервисный центр "Надежда".
В пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500196:77, расположено нежилое здание с кадастровым N 24:50:0500196:1939, дата постановки на государственный кадастровый учет: 2010 год, площадью 31 467,3 кв. м, количество этажей: 3, год строительства: 1963 г., имеющем адрес: г. Красноярск, проспект им. газеты Красноярский Рабочий, 27, стр. 4, в котором расположены помещения с кадастровыми номерами:
- снятые с кадастрового учета: 24:50:0500196:2175 (пом. 40) площадью 6931,1 кв. м, 24:50:0500196:2178 (пом. 35) площадью 11124.1 кв. м, 24:50:0500196:2177 (пом. 37) площадью 5381,6 кв. м, 24:50:0500196:2176 (пом. 39) площадью 738,8 кв. м, 24:50:0500196:2179 (пом. 38) площадью 1909,1 кв. м, 24:50:0500196:2172 (пом. 34) площадью 571,2 кв. м, 24:50:0500196:2174 (пом. 41) площадью 4612,1 кв. м, 24:50:0500196:2173 (пом. 36) площадью 7417,4 кв. м, 24:50:0500196:1991 (пом. 10) площадью 2746,4. кв. м, 24:50:0500196:1990 (пом. 23) площадью 28460,3 кв. м 24:50:0500196:2064 (пом. 29) площадью 93,7 кв. м, 24:50:0500196:2063 (пом. 24) площадью 26887,1 кв. м;
- зарегистрированные на праве собственности за ООО "А+А Эксист-Инфо" 24:50:0500196:2058 (пом. 31) площадью 1518,2 кв. м, 24:50:0500196:2057 (пом. 30) площадью 766 кв. м, 24:50:0500196:2056 (пом. 32) площадью 28 684,4 кв. м, 24:50:0500196:2051 (пом. 25) площадью 748,8 кв. м, 24:50:0500196:1992 (пом. 11) площадью 688,4 кв. м;
- зарегистрированное на праве собственности за Черкашиным Константином Викторовичем 24:50:0500196:2055 (пом. 33) площадью 110 кв. м;
- зарегистрированное на праве собственности за Семиковым Виталием Анатольевичем 24:50:0500196:2052 (пом. 26) площадью 496,8 кв. м;
- зарегистрированное на праве собственности за Романовским Максимом Валерьевичем 24:50:0500196:2210 (пом. 28/1) площадью 57,5 кв. м;
- зарегистрированные на праве собственности за ООО "РСК Сети" 24:50:0500196:2211 (пом. 28/2) площадью 98 кв. м, 24:50:0500196:2053 (пом. 27) площадью 92,8 кв. м.
Истец приобрел указанные помещений по договорам купли - продажи заключенному с Гринштейном И.А. 23.06.2016 N 1, и 07.07.2016, в свою очередь тот приобрел их у компании ООО "Энерготранзит" по договору от 10.09.2013, а та у ООО "Проектная компания" по договору от 28.02.2012.
Ссылаясь на то, что нахождение земельного участка с кадастровым N 24:50:0500196:77 целиком в собственности ответчика, нарушает исключительное право ООО "РСК Сети" на приобретение в собственность в соответствующем размере доли в указанном земельном участке, истец обратился в суд с исковым требованием признать право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500196:77, площадью 42 565 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, Красноярский край, г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", 27, строение 4, железнодорожный путь (N 6а), от стрелки 564 до упора, с признанием за ООО "РСК Сети" права собственности на долю в размере 562/100 000 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500196:77.
Ссылаясь на то, что в соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010 (далее - Постановление N 4275/11), ответчик вправе требовать от всех собственников объектов недвижимости возврата суммы неосновательного обогащения, соответствующей части выкупной цены по сделке купли-продажи земельного участка, ответчик обратился со встречным иском о взыскании с истца неосновательного обогащения, в случае удовлетворения первоначального иска.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 8.1, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 11.4, 11.5, 28, 36, 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), частью 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", приняв во внимание разъяснения, изложенные в Постановлении N 4275/11, пришел к выводу о том, что требование истца о признании права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500196:77 в размере 562/100 000 является обоснованным и подлежит удовлетворению, встречные требования о взыскании с истца неосновательного обогащения также подлежат удовлетворению.
Апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, признал решение суда первой инстанции обоснованным.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, отзыве на нее, объяснениях представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, суд округа считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в части удовлетворения встречного иска по следующим основаниям.
По смыслу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации для возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно двух обстоятельств: приобретение или сбережение имущества ответчиком без предусмотренных законом, правовым актом или сделкой оснований и обогащение ответчика за счет истца.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении N 4275/11, при удовлетворении иска собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, об установлении (признании) права общей долевой собственности на этот земельный участок, ответчик вправе предъявить иск, в том числе как встречный, о возврате неосновательного обогащения. Оно в любом случае включает соответствующую часть выкупной цены по сделке приватизации земельного участка, а также расходы, понесенные ответчиком как титульным собственником в отношении изъятой у него доли (части) участка за три года, предшествующих году вступления решения суда об ее изъятии в законную силу.
Удовлетворяя встречные исковые требования, суды двух инстанций исходили из обоснованности требований ООО "А+А Эксист-Инфо" о взыскании с ООО "РСК Сети" неосновательного обогащения, поскольку ООО "А+А Эксист-Инфо" приобрело в собственность земельный участок по договору купли- продажи от 0,3.02.2022 у ПАО Банк "ФК Открытие".
При этом суды двух инстанций не учли следующие обстоятельства.
В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).
В рассматриваемой ситуации спорный земельный участок был приобретен ООО "Проектная компания" в собственность на основании договора купли-продажи земельного участка от 18.03.2010 N 182, заключенного указанным обществом как собственником здания по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", 27, строение 4, с департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, участок предназначался для использования здания и сооружения железнодорожного пути.
На тот момент нежилые помещения в здании по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, пр-т им. газеты "Красноярский рабочий", 27, строение 4, которые в настоящее время принадлежат истцу, согласно материалам дела также принадлежали ООО "Проектная компания".
В связи с этим, в силу вышеуказанных норм закона ООО "Энерготранзит" при приобретении права собственности на помещения в указанном здании у ООО "Проектная компания" в 2012 году и Гринштейн И.А. при последующем приобретении помещений у ООО "Энерготранзит" в 2016 году, приобретали соответствующую площади помещений долю в праве общей долевой на земельный участок, предназначенный для эксплуатации здания.
Следовательно, истец также приобрел долю в праве собственности на спорный земельный участок одновременно с приобретением права собственности на помещения у Гринштейна И.А.
Применение позиции, изложенной в Постановлении N 4275/11 в данном случае является сомнительным поскольку она выражена относительно требований истца имеющего право на долю в праве собственности на земельный участок и в отличии от истца по настоящему делу, не заплатившего за нее.
В данном же случае, если из поведения сторон по договорам купли-продажи не следует иное, плата за долю в праве собственности на земельный участок была включена в состав платы за помещения. Соответственно, истец не обязан платить два раза за один объект.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, спорный земельный участок был обременен ипотекой, дата заключения договора ипотеки также как и его условия с учетом изменений к моменту оставления банком земельного участка за собой, не известны, в материалах дела такие документы отсутствуют.
При этом в ситуации, когда земельный участок был обременен ипотекой к моменту продажи ООО "Проектная компания" ныне принадлежащих истцу помещений ООО "Энерготранзит", доля в праве собственности на земельный участок, соответствующая площади помещений, если и последовала за помещениями к новому собственнику и далее по цепочке к истцу, то она в силу положений статьи 353 ГК РФ и статьи 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ была обременена залогом до момента оставления банком предмета залога за собой, и, следовательно, ответчик имеет право требовать от истца компенсации расходов, понесенных при покупке земельного участка у банка сообразно доли истца в праве на него. В таком случае разделение судьбы земельного участка и помещений произошло в момент прекращения залога и регистрации права собственности банка на спорный земельный участок.
В ином случае, если к моменту продажи ООО "Проектная компания" помещений ООО "Энерготранзит" земельный участок ипотекой обременен не был, последующее его обременение без учета перехода права собственности на долю в нем к покупателю помещений и, соответственно, обоснованность вытекающих из законности такого обременения требований ответчика к истцу являются спорными.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанции разрешили спор, в части встречного иска, не установив все значимые для рассмотрения дела обстоятельства в связи с чем, принимая во внимание отсутствие у суда кассационной инстанции полномочий по установлению фактов и оценке доказательств по делу, суд округа приходит к выводу об отмене судебных актов в части удовлетворения встречных исковых требований и направлению дела в указанной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.
При новом рассмотрении дела Арбитражному суду Красноярского края необходимо учесть изложенные в настоящем постановлении правовые выводы, установить дату заключения договора залога земельного участка и хронологию обстоятельств обременения земельного участка, в том числе внесения изменений в договор залога земельного участка, установить действительную волю сторон при заключении договоров купли- продажи помещений в части передачи одновременно с правами на помещения прав на долю в праве собственности на земельный участок, оценить действия истца в части приобретения прав на помещения и последующее его процессуальные действия относительно их соответствия принципам, содержащимся в статье 10 ГК РФ, и принять законный и обоснованный судебный акт.
Согласно части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
решение Арбитражного суда Красноярского края от 18 июля 2024 года по делу N А33-26160/2023, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02 декабря 2024 года по тому же делу в части удовлетворения встречного иска и распределения судебных расходов отменить, дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.
В остальной части судебные акты по делу оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.Д. ФИРСОВ
Судьи
С.Д. ДАМБАРОВ
С.Б. КАЧУКОВ