Методические рекомендации по выявлению и представлению сведений о сделках с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю (группа кодов 80)

(утв. Комитетом АРБ по вопросам под/фт, протокол заседания комитета N 22 от 27.01.2010)
Редакция от 27.01.2010 — Действует

УТВЕРЖДЕНЫ
Комитетом АРБ по вопросам ПОД/ФТ
(Протокол заседания Комитета
N 22 от 27.01.2010)

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ВЫЯВЛЕНИЮ И ПРЕДСТАВЛЕНИЮ СВЕДЕНИЙ О СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ, ПОДЛЕЖАЩИХ ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ КОНТРОЛЮ (ГРУППА КОДОВ 80)

Настоящие рекомендации разработаны Комитетом Ассоциации российских банков по вопросам противодействия легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма с целью разъяснения требований законодательства по противодействию легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма к осуществлению внутреннего контроля при выявлении и представлении сведений в отношении сделок с недвижимым имуществом (группа кодов 80).

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Согласно пункту 1.1 статьи 6 Федерального закона "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма", обязательному контролю подлежат сделки с недвижимым имуществом, если сумма, на которую совершается сделка, равна или превышает 3 000 000 рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 000 000 рублей, или превышает ее.

Указанием Банка России от 17.08.2004 N 1490-У для сделок с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю, определен код вида операций 8001, который и надлежит указывать в сообщениях при представлении сведений об операциях, подлежащих обязательному контролю.

Понятие недвижимого имущества

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

земельные участки,

участки недр,

все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе электрические сети, линии телефонной связи (в случае, когда данные линии установлены на опорах, прочно связанных с землей), здания, сооружения, объекты незавершенного строительства <*>.

<*> Объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу с 1 января 2005 г.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

К воздушным судам <*> относятся, в частности, самолеты, вертолеты, дирижабли и другие летательные аппараты. Государственной регистрации подлежат гражданские воздушные суда и государственные воздушные суда отечественного или иностранного производства, предназначенные для выполнения полетов.

<*> Согласно Воздушному кодексу Российской Федерации под воздушным судном понимается летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли и воды.

Такие объекты, как метеорологические шары-зонды, беспилотные летательные аппараты, привязные аэростаты, не подлежат государственной регистрации и, следовательно, не относятся к недвижимым вещам.

К морским судам и судам внутреннего плавания относятся все самоходные или несамоходные плавучие сооружения, используемые в целях судоходства, в том числе суда смешанного (река - море) плавания, паромы, дноуглубительные и дноочистительные снаряды, плавучие краны и другие технические сооружения подобного рода. Следует учитывать, что государственной регистрации, наряду с вышеперечисленными судами, подлежат также строящиеся суда (регистрируются в реестре строящихся судов) и иностранные суда (регистрируются в реестре арендованных иностранных судов и в бербоут-чартерном реестре).

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В частности, предприятия, автотранспортные магистрали, железнодорожные пути, трубопроводы являются недвижимым имуществом. При этом под термином предприятие понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (производственной, хозяйственной, посреднической, коммерческой и т.п.).

Наиболее часто банкам в своей деятельности приходится сталкиваться со сделками аренды, купли-продажи, залога недвижимости, а также с проведением расчетов по указанным сделкам и сделкам участия в долевом строительстве (инвестирования в строительство недвижимого имущества). Описание условий некоторых сделок с недвижимостью приведено в Приложении 1.

2. ВЫЯВЛЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, ПОДЛЕЖАЩИХ ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ КОНТРОЛЮ

Обязательному контролю подлежат любые сделки с недвижимым имуществом (т.е. сделки, предметом которых является недвижимое имущество), если сумма сделки равна или превышает 3000000 рублей или равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3000000 рублей или превышает ее.

Сообщение о сделке с недвижимым имуществом, подлежащей обязательному контролю, направляется в уполномоченный орган один раз (независимо от количества операций, совершенных в связи с реализацией данной сделки).

При подписании дополнительного соглашения к договору, предметом которого является недвижимое имущество, сообщение о новой операции, подлежащей обязательному контролю, направляется в уполномоченный орган только в том случае, если дополнительное соглашение изменяет существенные условия сделки.

При осуществлении операций банк может быть как стороной по сделкам с недвижимым имуществом (собственные сделки), так и выполнять роль организации, обслуживающей расчеты клиентов в рамках исполнения ими своих обязательств по таким сделкам (клиентские сделки).

2.1. Сделки с недвижимым имуществом, совершаемые с участием банка (собственные сделки)

Выявление собственных сделок с недвижимым имуществом, квалифицируемых как операции, подлежащие обязательному контролю, осуществляют подразделения банка, отвечающие за проработку, подготовку и подписание соответствующих договоров.

Наиболее часто кредитные организации заключают сделки ипотеки (залога недвижимости), аренды, купли-продажи недвижимого имущества. При этом обязательному контролю будут подлежать только те сделки с недвижимым имуществом, сумма которых равна или превышает 3000000 рублей или равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3000000 рублей или превышает ее.

В практике банка могут также встречаться сделки, определить сумму которых в момент заключения договора не представляется возможным (обычно это бессрочные договоры аренды недвижимого имущества). Сообщение о такой сделке с недвижимым имуществом может быть направлено в уполномоченный орган по достижении арендными платежами наименьшей равной или превышающей 3000000 рублей суммы или при подписании договора аренды с указанием в сообщении той наименьшей равной или превышающей 3000000 руб. суммы, которая получена в результате подсчета путем умножения действующей на момент подписания договора арендной платы (ставки) на число расчетных периодов (месяцев, кварталов и т.д.). При этом следует учитывать, что датой совершения сделки аренды недвижимого имущества на неопределенный срок будет дата подписания соответствующего договора.

Значительное число сделок с недвижимым имуществом, заключаемых кредитными организациями, подлежит государственной регистрации (в частности, сделки ипотеки, сделки аренды недвижимого имущества на срок не менее года). При этом в связи с отсутствием у регистрирующих органов обязанности по оперативному информированию сторон по сделке о ее регистрации сведения об этом факте, как правило, поступают в кредитную организацию позднее дня государственной регистрации сделки.

Во избежание необоснованных задержек в представлении в уполномоченный орган сведений о сделках с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю, соответствующие сообщения должны направляться не позднее рабочего дня, следующего за днем:

- подписания договора (если сделка не подлежит государственной регистрации);

- государственной регистрации (если сделка подлежит государственной регистрации, и кредитной организации стало известно об этом факте в день ее регистрации);

- поступления из регистрирующего органа документа, свидетельствующего о государственной регистрации сделки (если документ поступил в кредитную организацию позднее дня государственной регистрации).

Таким образом, при подготовке сообщения о сделке с недвижимым имуществом, подлежащей обязательному контролю, в поле "DATA" ("Дата совершения") указывается дата государственной регистрации сделки, либо дата заключение договора, в случае, если сделка не подлежит государственной регистрации.

В поле "DATA_S" указывается дата когда кредитной организации стало известно о совершении сделки с недвижимым имуществом (дата поступления документа из регистрирующего органа, либо дата заключения договора, если он не подлежит государственной регистрации).

2.2. Выявление сделок с недвижимым имуществом, совершаемых клиентами банка (клиентские сделки)

В соответствии с Информационным письмом Банка России от 06.03.2006 N 9, обобщающим практику применения Федерального закона "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма" и принятых в соответствии с ним нормативных актов Банка России, кредитная организация должна представлять в уполномоченный орган сведения о любых сделках с недвижимым имуществом (купля-продажа, аренда, залог и т.д.), сумма которых равна или превышает 3000000 рублей, если кредитная организация является стороной по сделке, либо если из представленных в соответствии с законодательством Российской Федерации клиентом документов ей стало известно о совершении такой сделки. При этом если кредитная организация при проведении расчетной операции своего клиента по сделке с недвижимым имуществом не располагает всей необходимой информацией, на основании которой она может сделать вывод о проведении ее клиентом операции, подлежащей обязательному контролю, обязанности по направлению сообщения об операции, подлежащей обязательному контролю, в уполномоченный орган у кредитной организации не возникает.

На основании вышеизложенного представлению в уполномоченный орган должны подлежать сведения о клиентских сделках с недвижимым имуществом, выявленных:

- при проведении банковских операций и иных сделок, правила совершения которых, установленные законодательством Российской Федерации и нормативными актами Банка России, предусматривают представление клиентом в кредитную организацию договора, являющегося основанием для проведения банковской операции (совершения сделки). В этом случае для формирования сообщения об операции, подлежащей обязательному контролю, используются сведения, указанные в представленном договоре;

- при предоставлении клиентом в кредитную организацию договора, являющегося основанием для проведения банковской операции (совершения сделки), по запросу кредитной организации. Запрос на предоставление договора направляется клиенту в случае наличия у кредитной организации оснований считать, что операция (сделка) может осуществляться с целью придания законного вида противоправной деятельности клиента. Запрос не формируется с исключительной целью выявления сделки, подлежащей обязательному контролю.

В целях снижения риска совершения ошибок и нарушений требований законодательства к выявлению и представлению в уполномоченный орган сведений об операциях, подлежащих обязательному контролю, выявленных при проведении расчетных операций клиентов, рекомендуется обратить внимание клиентов на необходимость фиксирования в поле "Назначение платежа" платежного документа максимально полной информации о сделке с недвижимым имуществом, а именно: сведения о предмете, виде, номере и дате заключения договора.

Выявление операций, подлежащих обязательному контролю, представляющих собой сделки с недвижимым имуществом, на основании представленных клиентами в банк договоров осуществляется, как правило, при проведении клиентами валютных операций. Соответствующий договор может быть представлен клиентом в банк при оформлении паспорта сделки, при проведении расчетов по валютной операции, не оформляемой паспортом сделки, при представлении документов, являющихся основанием для проведения валютной операции, в иных случаях, предусмотренных валютным законодательством Российской Федерации.

Вместе с тем в отдельных кредитных организациях правила совершения некоторых банковских операций могут предусматривать представление клиентом договора, предметом которого является недвижимое имущество. Например, такое условие может содержаться в договоре аренды индивидуального банковского сейфа, в кредитном договоре (или в установленных банком правилах кредитования клиентов). В этом случае сообщение о сделке с недвижимым имуществом, подлежащей обязательному контролю, выявленной при предъявлении клиентом работнику кредитной организации соответствующего договора, должно быть направлено в уполномоченный орган.

Во избежание необоснованных задержек в представлении в уполномоченный орган сведений о сделках с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю, сообщения о клиентских сделках с недвижимым имуществом должны направляться:

- не позднее 16-00 часов рабочего дня, следующего за днем поступления в кредитную организацию соответствующего договора, если операция, подлежащая обязательному контролю, выявлена при проведении банковской операции (иной сделки), правила совершения которой, установленные законодательством Российской Федерации и нормативными актами Банка России, предусматривают представление клиентом в кредитную организацию договора, являющегося основанием для проведения банковской операции (совершения сделки);

- не позднее 16-00 часов рабочего дня, следующего за днем поступления в кредитную организацию соответствующего договора, предоставленного по запросу кредитной организации.

3. ФИКСИРОВАНИЕ СВЕДЕНИЙ О СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ, ПОДЛЕЖАЩИХ ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ КОНТРОЛЮ

При фиксировании в Отчете в виде электронного сообщения (ОЭС) сведений об операции, подлежащей обязательному контролю, которая представляет собой сделку с недвижимым имуществом, рекомендуется указывать следующее:

Наименование поля ОЭС Сведения, фиксируемые при представлении сообщений о собственных сделках и о клиентских сделках, выявленных в связи с представленными клиентами договорами Сведения, фиксируемые при представлении сообщений о клиентских сделках, выявленных при проведении расчетных операций
DATA (Дата совершения) Дата подписания договора (дополнительного соглашения, если оно изменяет основные условия договора) Дата подписания договора (дополнительного соглашения, если оно изменяет основные условия договора)
  или или
  Дата государственной регистрации договора (дополнительного соглашения, если оно изменяет основные условия договора) Дата государственной регистрации договора (дополнительного соглашения, если оно изменяет основные условия договора)
DATA_S В данном поле указывается дата, когда кредитной организации стало известно о сделке с недвижимым имуществом (дата получения кредитной организацией сведений и (или) документа, подтверждающих факт совершения операции (сделки)) В данном поле указывается дата, когда кредитной организации стало известно о сделке с недвижимым имуществом (дата получения кредитной организацией сведений и (или) документа, подтверждающих факт совершения операции (сделки))
SUME (Сумма в рублях) Сумма сделки, указанная в договоре (цена договора), если договор заключен в рублях, Сумма сделки, указанная в договоре (цена договора), если договор заключен в рублях,
  или или
  Рублевый эквивалент цены договора, если он заключен в иностранной валюте, рассчитанный по курсу ЦБ РФ на дату подписания (государственной регистрации, поступления в банк) договора, если иное не оговорено в договоре, Рублевый эквивалент цены договора, если он заключен в иностранной валюте, рассчитанный по курсу ЦБ РФ на дату подписания (государственной регистрации, поступления в банк) договора, если иное не оговорено в договоре,
  или или
  В случае если договором не определена сумма сделки, сумма определяется при достижении арендными платежами наименьшей равной или превышающей 3000000 рублей суммы или той наименьшей равной или превышающей 3000000 руб. суммы, которая получена в результате подсчета путем умножения действующей на момент подписания договора арендной платы (ставки) на число расчетных периодов (месяцев, кварталов и т.д.) В случае если договором не определена сумма сделки, сумма определяется при достижении арендными платежами наименьшей равной или превышающей 3000000 рублей суммы или той наименьшей равной или превышающей 3000000 руб. суммы, которая получена в результате подсчета путем умножения действующей на момент подписания договора арендной платы (ставки) на число расчетных периодов (месяцев, кварталов и т.д.)
SUM (Сумма в валюте платежа) Сумма сделки, указанная в договоре (цена договора) в той валюте, в которой он заключен Сумма сделки, указанная в договоре (цена договора) в той валюте, в которой он заключен
PRIM (Назначение платежа) Дата, номер и вид договора, наименование предмета договора (купля-продажа земельного участка, здания и т.п.), срок договора аренды/субаренды Дата, номер и вид договора, наименование предмета договора (купля-продажа земельного участка, здания и т.п.), срок договора аренды/субаренды
DESCR (Дополнительная информация) Для договоров, в которых одна из сторон представлена несколькими лицами, перечисляются лица, не указанные в качестве плательщика (получателя) Для договоров, в которых одна из сторон представлена несколькими лицами, перечисляются лица, не указанные в качестве плательщика (получателя)
Информация, не отраженная в иных полях ОЭС, но которую, по мнению кредитной организации, целесообразно отразить в ОЭС Информация, не отраженная в иных полях ОЭС, но которую, по мнению кредитной организации, целесообразно отразить в ОЭС
PRIZ_SD Указывается символ 1 - операция совершается с иным имуществом Указывается символ 1 - операция совершается с иным имуществом

Примечания.

1. Если к договору, предметом которого является недвижимое имущество, подписывается дополнительное соглашение, изменяющее основные условия договора (предмет, срок действия, сумма) таким образом, что сумма сделки становится равной или превышает 3000000 руб., то сообщение о сделке как об операции, подлежащей обязательному контролю, направляется в уполномоченный орган. При этом в поле "PRIM" указываются дата, номер, вид, предмет основного договора, а также дата и номер дополнительного соглашения.

2. У кредитной организации возникает обязанность по направлению сообщения о сделке с недвижимым имуществом, если залогодержатель приобретает свои права не вследствие заключения договора об ипотеке, а в силу закона.

3. При совершении ипотечной сделки, связанной с предоставлением клиенту банка кредитных средств для совершения сделки с недвижимостью (купли-продажи, участия в долевом строительстве и т.п.) представляются сообщения о двух сделках: о собственной ипотечной сделке банка и о клиентской сделке с недвижимостью.

4. При представлении в уполномоченный орган сведений о клиентской сделке с недвижимостью, расчеты по которой через банк не проводились (например, когда о сделке клиента банку стало известно в связи с предоставлением клиенту кредита), и необходимые сведения о контрагенте клиента отсутствуют, поле "NAME_B3" ("Наименование кредитной организации") вместо наименования кредитной организации может содержать слова "Наименование банка отсутствует". При этом в поле "DESCR" ("Дополнительная информация") указывается, что расчеты по сделке с недвижимостью через банк не проводились, а сведения о ней получены из представленного клиентом договора.

5. При представлении сведений о собственных сделках аренды недвижимого имущества, а также о сделках аренды недвижимости, выявленных кредитной организацией в связи с предоставленными клиентами договорами, рекомендуется учитывать следующее:

- если договором аренды предусмотрена фиксированная сумма арендной платы за весь срок действия договора, суммой сделки является указанная в договоре фиксированная сумма;

- если договором аренды предусмотрена арендная плата (ставка) за определенный период (месяц, квартал и т.д.), сумма сделки определяется путем умножения ставки на количество периодов (за которые будут осуществлены арендные платежи) в течение срока действия договора;

6. Если дополнительное соглашение подписано к договору аренды недвижимого имущества, и предусматривает продление срока действия договора на очередной определенный период, то новое сообщение о сделке с недвижимым имуществом направляется в том случае, если общая сумма сделки (с учетом суммы договора и всех ранее подписанных к нему дополнительных соглашений) будет равна или превысит 3000000 руб.

Приложение

НАИБОЛЕЕ ЧАСТО ВСТРЕЧАЮЩИЕСЯ В БАНКОВСКОЙ ПРАКТИКЕ ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ И ЗАКЛЮЧАЕМЫХ ПО НИМ ДОГОВОРОВ

Вид сделки Условия сделок с недвижимостью
Купля-продажа Сделка оформляется договором (контрактом) купли-продажи.
  По договору (контракту) купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 ГК РФ).
  Датой совершения сделки является:
  дата государственной регистрации договора, если предметом сделки является жилое помещение или предприятие как имущественный комплекс (п. 2 статьи 558 ГК РФ, п. 3 статьи 560 ГК РФ);
  дата подписания сторонами договора (за исключением договоров купли-продажи, предметом которых являются жилое помещение и предприятие как имущественный комплекс).
  Сумма сделки.
  Суммой сделки является сумма, которую должен оплатить покупатель в соответствии с договором/контрактом (дополнительным соглашением).
Участие в долевом строительстве/ Инвестирование в строительство недвижимого имущества/ Уступка права (требования) по договору участия в долевом строительстве (инвестирования в Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого участия в строительстве объектов недвижимости регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом к иным объектам недвижимости данный закон относит гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.
строительство недвижимости) Сделки оформляются договорами участия в долевом строительстве, инвестирования в строительство недвижимости, уступки права (требования) по договору участия в долевом строительстве (инвестирования в строительство недвижимости).
  По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
  Таким образом, основной целью заключения договоров участия в долевом строительстве, инвестирования в строительство недвижимости, а также уступки права (требования) по договору участия в долевом строительстве (инвестировании в строительство недвижимости) является приобретение участником долевого строительства (инвестором) права требования на строящийся объект долевого строительства с последующей регистрацией права собственности на этот объект.
  Датой совершения сделки является:
  - для договоров участия в долевом строительстве - дата государственной регистрации договора,
  - для договоров инвестирования в строительство недвижимости - дата подписания договора,
  - для договоров уступки права (требования) по договору участия в долевом строительстве - дата внесения в Единый государственный реестр прав записи о смене участника долевого строительства,
  - для договоров уступки права (требования) по договору инвестирования в строительство недвижимости - дата подписания договора.
  Сумма сделки.
  Суммой сделки является указанная в договоре цена, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства (инвестором) для строительства (создания) объекта недвижимости, или сумма, уплачиваемая за право требования на получение в собственность объекта недвижимости.
  Если договоры участия в долевом строительстве, а также договоры инвестирования в строительство объектов недвижимого имущества и договоры уступки права (требования) по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования) содержат условие о возникновении права собственности на объект недвижимости у одной из сторон по договору (участника долевого строительства, инвестора) с момента государственной регистрации указанного права в установленном законодательством порядке, то для целей настоящих рекомендаций указанные сделки рассматриваются как сделки с недвижимым имуществом.
Ипотека (залог Сделка оформляется договором ипотеки (залога недвижимости).
недвижимости) По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (статья 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
  По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ и перечисленное в разделе "Понятие недвижимого имущества" настоящих рекомендаций.
  Датой совершения сделки является дата государственной регистрации договора ипотеки (залога недвижимого имущества).
  Суммой сделки является общая залоговая стоимость, указанная в договоре залога.
Ипотека в силу Закона Сведения о сделке залога недвижимого имущества направляются Банком в уполномоченный орган на основании:
  1) договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка, предусматривающего ипотеку в силу Закона (договором одновременно предусмотрена сделка купли-продажи недвижимого имущества и сделка залога этого имущества) и содержащего отметку органов ФРС о сделке залога недвижимого имущества (ипотека);
  2) договора участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств банка, которым одновременно предусмотрена сделка участия в долевом строительстве и сделка залога недвижимого имущества (ипотека) с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество;
  3) договора об ипотеке, который оформляется в случае, если кредит выдается на приобретение недвижимости под залог имеющейся у заемщика недвижимости;
  4) Закладной, которая рассматривается Банком в качестве документа, необходимого для осуществления внутреннего контроля в целях ПОД/ФТ после регистрации права собственности по сделке участия в долевом строительстве, уступки права (требования) по договору участия в долевом строительстве в органах ФРС.
Аренда/ Сделка оформляется договором аренды/субаренды.
Субаренда По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статьи 606, 650, 656 ГК РФ).
  Датой совершения сделки является:
  - дата государственной регистрации договора (аренда здания/сооружения/помещения в здании), заключенного на срок не менее одного года (п. 2 статьи 651 ГК РФ);
  - дата государственной регистрации договора аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока (п. 2 статьи 658 ГК РФ);
  - дата подписания сторонами договора аренды здания/сооружения/помещения в здании, заключенного на срок менее одного года (п. 2 статьи 651 ГК РФ);
  - дата подписания сторонами договора аренды иных объектов недвижимого имущества.
  Сумма сделки.
  Сумма сделки определяется в соответствии с условиями договора (дополнительных соглашений к договору). С учетом особенностей данных видов сделок сумма определяется в следующем порядке:
  - если договором аренды предусмотрена фиксированная сумма за весь срок действия договора - суммой сделки аренды считается указанная в договоре фиксированная сумма;
  - если договором предусмотрена арендная плата (ставка) за определенный период (месяц, квартал и т.д.) - то сумма сделки определяется путем умножения арендной платы (ставки) на количество периодов (за которые будут осуществлены арендные платежи) в течение срока действия договора.
  Примечание: на практике подразделения банка сталкиваются с осуществлением расчетов по договорам фрахтования транспортных средств, относящихся к недвижимому имуществу. Описание особенностей договоров фрахтования приводится ниже.
Финансовая аренда (лизинг) Сделка оформляется договором финансовой аренды (лизинга).
  По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество (за исключением земельных участков и других природных объектов) у определенного им продавца и предоставить арендатору (лизингополучателю) это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого им имущества осуществляется арендодателем (лизингодателем) (статьи 665 - 670 ГК РФ, Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗфинансовой аренде (лизинге)").
  Предметом лизинга может быть, в том числе недвижимое имущество, кроме земельных участков и других природных объектов.
  Датой совершения сделки является дата подписания сторонами договора или в отдельных случаях (лизинг предприятия или жилого помещения, если договором предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга), дата его государственной регистрации.
  Сумма сделки.
  Сумма сделки определяется в соответствии с условиями договора (дополнительных соглашений к договору). С учетом особенностей данных сделок сумма определяется в следующем порядке:
  - если договором лизинга предусмотрена фиксированная сумма за весь срок действия договора, суммой сделки считается указанная в договоре фиксированная сумма;
  - если платежи осуществляются в соответствии с графиком лизинговых платежей, суммой сделки является сумма платежей за весь срок действия договора;
  - если договором предусмотрены лизинговые платежи за определенный период (месяц, квартал и т.д.), то сумма сделки определяется путем умножения лизинговой платы (ставки) на количество периодов (за которые будут осуществлены платежи) в течение срока действия договора.
Мена Сделка оформляется договором мены.
  По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар (в данном случае недвижимое имущество) в обмен на другой (другое недвижимое имущество) (Глава 31 ГК РФ).
  К договору мены применяются правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом имущества, которое она обязуется передать, и покупателем имущества, которое она обязуется принять в обмен.
Рента Сделка оформляется договором ренты.
  По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (глава 33 ГК РФ).
  Датой совершения сделки является дата государственной регистрации договора.
  Недвижимое имущество, передаваемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
  В случае, когда договором ренты предусматривается передача недвижимого имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже.
  Сумма сделки.
  Суммой сделки является сумма, указанная в договоре.
  Примечание: в случае если по договору ренты имущество передается бесплатно, и при этом в договоре ренты оценка стоимости недвижимого имущества не указана, сделка не подлежит обязательному контролю.
Наем жилого помещения Сделка оформляется договором найма жилого помещения.
  По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
  Датой совершения сделки является дата заключения договора сторонами.
  Сумма сделки.
  Сумма сделки определяется в соответствии с условиями договора (дополнительных соглашений к договору). С учетом особенностей данных видов сделок сумма определяется в следующем порядке:
  - если договором найма предусмотрена фиксированная сумма за весь срок действия договора, суммой сделки считается указанная в договоре фиксированная сумма;
  - если договором найма предусмотрена оплата (ставка) за определенный период (месяц, квартал и т.д.) - то сумма сделки определяется путем умножения ставки на количество периодов (за которые будут осуществлены платежи) в течение срока действия договора.
  Примечание: юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (статья 671 ГК РФ).

Особенности договоров аренды транспортных средств и договоров фрахтования

Возможные виды договоров:

1. Договор аренды транспортного средства (статья 606 Гражданского кодекса РФ) - арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или пользование.

- Сторонами данного договора являются арендатор и арендодатель.

- Предмет договора - аренда транспортного средства.

В том случае если транспортное средство является воздушным, морским судном или судном внутреннего плавания, подлежащим государственной регистрации, то договор его аренды является сделкой с недвижимостью.

2. Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем (статья 632 Гражданского кодекса РФ) - арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению этим транспортным средством и по его технической эксплуатации.

- Сторонами данного договора являются арендатор и арендодатель.

- Предмет договора - аренда транспортного средства и оказание услуг по его управлению и технической эксплуатации.

В том случае если транспортное средство является воздушным, морским судном или судном внутреннего плавания, подлежащим государственной регистрации, то договор его аренды является сделкой с недвижимостью.

3. Договор транспортной экспедиции - экспедитор обязуется за вознаграждение и за счет клиента (грузоотправителя или грузополучателя) выполнить или организовать выполнение определенных договором услуг, связанных с перевозкой груза.

- Сторонами данного договора являются экспедитор и клиент (грузоотправитель или грузополучатель).

- Предмет договора - организация перевозки груза транспортом клиента или транспортом экспедитора.

Данный договор не является сделкой с недвижимостью.

4. Договор морской перевозки груза (без предоставления всего судна или судовых грузовых помещений) (статья 115 Кодекса Торгового Мореплавания РФ) - перевозчик обязуется доставить груз, который ему передал отправитель, в порт назначения и выдать его управомоченному на получение груза лицу (получатель), а отправитель обязуется уплатить за перевозку груза установленную плату.

- Сторонами данного договора являются перевозчик и отправитель.

- Предмет договора - перевозки груза транспортом перевозчика.

- Договор морской перевозки груза без предоставления всего судна или судовых грузовых помещений заключается путем приема груза к перевозке, в подтверждение чего выдается перевозочный документ - коносамент, который содержит основные условия договора перевозки. Таким образом, коносамент выполняет сразу несколько функций: он является доказательством наличия договора морской перевозки груза, документом, подтверждающим факт приема груза к перевозке, а также товарораспорядительным документом.

Данный договор не является сделкой с недвижимостью.

5. Договор фрахтования (статья 787 Гражданского кодекса РФ) или Договор морской перевозки груза (Глава 8 Кодекса Торгового Мореплавания РФ) - одна сторона обязуется предоставить другой стороне за плату всю или часть вместимости одного или нескольких транспортных средств на один или несколько рейсов для перевозки грузов, пассажиров и багажа.

- Сторонами в договоре фрахтования являются фрахтовщик (владелец транспортного средства - его собственник или лицо, которому транспортное средство принадлежит на ином правовом основании) и фрахтователь (юридическое или физическое лицо, заинтересованное в перевозке больших партий груза или групп пассажиров по маршруту, предусмотренному договором фрахтования, который, как правило, не совпадает с установленными направлениями перевозки).

- Договор фрахтования заключается путем подписания сторонами соответствующего документа - чартера. Чартер является подробным документом, содержащим разнообразные условия и регламентирующим права и обязанности каждой из сторон.

- Содержание договора фрахтования состоит в праве фрахтователя зарезервировать все обусловленное договором судно (часть его вместимости) для перевозки за плату в течение одного или нескольких рейсов предусмотренных данным договором грузов, пассажиров и багажа, и в праве фрахтовщика - получить за предоставленное транспортное средство (часть его вместимости) установленную соглашением сторон плату (фрахт).

- Фрахт - плата за перевозку груза водным путем, взимаемая после перевозки. Размер фрахта фиксируется в договоре фрахтования (в договоре морской перевозки) в зависимости от веса груза (за бушель, метрическую тонну) или за единицу объема (кубометр, кубофут и т.д.).

- Предмет договора - предоставление судна для перевозки груза.

Виды договоров фрахтования:

a. Рейсовый чартер - чартер может быть заключен как на один рейс, так и на несколько последовательных рейсов, либо на рейс туда и обратно (несколько последовательных рейсов туда и обратно).

b. Тайм-чартер (Глава 10 Кодекса Торгового Мореплавания РФ) - судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю судно и услуги членов экипажа судна в пользование на определенный срок для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей торгового мореплавания.

c. Бербоут-чартер (глава 11 Кодекса Торгового Мореплавания РФ) - судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю в пользование и во владение на определенный срок не укомплектованное экипажем и не снаряженное судно для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей торгового мореплавания.

Часто Бербоут-чартер используется с целью приобретения судов. При этом ставка фрахта устанавливается такой, чтобы по окончании периода аренды стоимость судна была бы выплачена практически полностью. По окончании срока аренды вступает в силу соглашение о купле-продаже судна и фрахтователь становится собственником судна.

d. Димайз-чартер - (разновидность бербоут-чартера) в соответствии с которым судно передается фрахтователю, укомплектованное экипажем, но капитан и экипаж переходит на службу к фрахтователю.

- Сторонами, подписавшими соответствующие чартеры, являются судовладелец (фрахтовщик), которому принадлежит право собственности на судно либо право пользования и владения, а также фрахтователь. Фрахтователь судна может самостоятельно осуществлять функции грузоотправителя либо нанять для этой цели экспедитора груза.

- Предмет договора - предоставление судна для перевозки груза.

Договор фрахтования (договор морской перевозки груза с предоставлением всего суда или судовых грузовых помещений) является сделкой с недвижимостью.

ПРИНИМАЯ ВО ВНИМАНИЕ ВЫШЕИЗЛОЖЕННОЕ,

к сделкам с недвижимостью относятся:

- договор аренды транспортного средства <*>,

- договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства <*> с экипажем,

<*> При условии, что транспортное средство является воздушным, морским судном или судном внутреннего плавания, подлежащим государственной регистрации.

- договор фрахтования (договор морской перевозки груза с предоставлением всего судна или судовых грузовых помещений);

не являются сделками с недвижимостью:

- договор транспортной экспедиции,

- договор морской перевозки груза (без предоставления всего судна или судовых грузовых помещений),

- Договор залога прав требования на объект незавершенного строительства,

- Договор залога прав требования по договору об инвестировании в строительство,

- Договор купли/продажи пула закладных.