АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 января 1999 г. по делу N 538/5
Арбитражный суд Ивановской области в составе: председательствующего Герасимова В.Д., судей: Борисовой В.Н. и Торговой Т.Е.
установил:
В арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением о взыскании с предпринимателя Рожкова А.А. 304467 руб. задолженности по арендной плате и пени, досрочном расторжении договора аренды и выселении из занимаемого помещения обратился Комитет по управлению имуществом г. Иванова.
Решением суда от 01.12.98 г. исковые требования были удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца было взыскано 276529 руб. 43 коп. задолженности по арендной плате и пени, договор аренды был расторгнут досрочно. Суд обязал ответчика освободить занимаемое им помещение.
Основанием для удовлетворения иска послужил факт установления судом задолженности арендатора по арендным платежам. В связи с нарушением арендатором существенных условий договора в соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ, договор аренды был досрочно расторгнут, ответчик выселен из занимаемого помещения.
Не согласившись с вынесенным решением, предприниматель Рожков А.А. обратился с апелляционной жалобой об отмене решения Арбитражного суда от 01.12.98 г.
По мнению заявителя, обжалуемое решение было принято с нарушением норм материального права.
Арбитражный суд не в полной мере исследовал договор аренды от 26.02.97 г. и акт приема - передачи от 03.03.97 г. В соответствии с условиями договора аренды стоимость выполненных арендатором работ по капитальному ремонту помещения идет в зачет уплаты арендной платы. Как указано в акте приемки - сдачи от 03.03.97 г. к моменту передачи помещения требовался капитальный ремонт систем канализации, водоснабжения и отопления. Арендатор выполнил ремонт, затратив на его проведение более 200000 руб. в ценах после 01.01.98 г., что подтверждается документами. О проведении ремонта было поставлено в известность руководство истца и МПЖХ. В связи с изложенным, какая-либо задолженность по арендной плате у заявителя отсутствует.
При взыскании суммы пени в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства суд необоснованно не применил ст. 333 Гражданского кодекса РФ об уменьшении размера пени.
Договор аренды не может считаться заключенным в силу действия ст. 651 Гражданского кодекса РФ как не прошедший государственную регистрацию.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, а судебное решение без изменения.
Сдаваемое в аренду помещение имело недостатки, которые были оговорены в акте приема - сдачи и были заранее известны арендатору. В соответствии с п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не несет ответственности за данные недостатки.
Согласно условиям договора аренды расходы, связанные с проведением капитального ремонта по устранению недостатков, перечисленных в акте приемки - сдачи, производятся за счет арендатора.
Зачет в счет арендной платы расходов, понесенных арендодателем по проведению капитального ремонта - это право, а не обязанность арендодателя. Каких-либо документов о проведении капитального ремонта ответчиком истцу не представлено.
Проверка законности и обоснованности оспариваемого решения проведена в соответствии с требованиями норм ст. ст. 155 - 158 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Из материалов дела следует, что Комитетом по управлению имуществом г. Иванова и предпринимателем Рожковым А.А. 26.02.97 г. был заключен договор аренды N 491 нежилого помещения площадью 300 кв. м, расположенного в д. 140 по ул. Лежневская г. Иванова. В соответствии с п. п. 5.2, 5.4 договора арендатор в срок не позднее 15-го числа текущего месяца был обязан перечислить на счет, указанный в договоре аренды арендную плату, что составляло 4095 руб. 85 коп. (цены после 01.01.98 г.). Помимо арендной платы арендатор был обязан перечислять арендодателю по п. 5.4 договора плату в размере 4,5% от суммы соответствующего ежемесячного платежа.
По заявлению арендодателя ответчик в период с марта 1997 года по август 1998 года платежей не вносил, в результате чего за ним образовалась задолженность в общей сумме 82210 руб. 28 коп. Размер суммы задолженности ответчиком путем представления документов, подтверждающих проведение платежей, не оспорен.
По заявлению ответчика арендная плата уплачивалась путем зачета стоимости работ, связанных с проведением капитального ремонта арендатором.
В соответствии с п. 3.1.6, 3.1.14 договора аренды на арендатора возлагалась обязанность производить за счет собственных средств капитальный ремонт арендуемого помещения, а также устранять недостатки, перечисленные в акте приемки - передачи. Данные условия не противоречат нормам п. 2 ст. 612 и п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ. Согласно условиям п. 8.1. договора арендодатель был вправе в соответствии с решением комиссии принять решение о зачете в счет погашения арендной платы затрат арендатора, произведенных в связи с капитальным ремонтом здания и инженерных сетей. На момент рассмотрения иска как в первой, так и в апелляционной инстанции доказательств обращения арендатора к истцу либо МПЖХ с предложением о проведении взаимозачета не представлено.
Суд не уполномочен производить данные зачеты, в связи с чем ходатайство ответчика о запросе судом у Государственной налоговой инспекции по Фрунзенскому району документов, связанных с затратами предпринимателя Рожкова, удовлетворению не подлежат. Заявление ответчика об обязанности истца производить зачет в счет арендной платы расходов, связанных с выполнением работ, не подтверждается условиями договора.
Пунктом 10 договора установлена обязанность ответчика по погашению задолженности предшествующего арендатора в сумме 7654 руб. 33 коп. Право истца на взыскание указанной суммы не подтверждается переуступкой требования либо переводом долга, следовательно, включение данного условия в текст договора в силу действия ст. 10 Гражданского кодекса РФ следует рассматривать как злоупотребление правом. Сумма 7654 руб. 33 коп. подлежит исключению из состава задолженности.
С учетом изложенного, в соответствии со ст. ст. 310, 614 Гражданского кодекса РФ, иск в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и иным платежам подлежит удовлетворению в сумме 74555 руб. 67 коп., а не 82210 руб. 28 коп., как указано в решении суда первой инстанции.
Не соответствует нормам действующего законодательства заявление ответчика о том, что договор аренды от 26.02.97 г. является незаключенным как не прошедший государственную регистрацию, предусмотренную п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со ст. 6 ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" от 26.01.96 г. N 15-ФЗ до введения в действие Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" должен был применяться действовавший порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом. До момента введения в действие Закона о регистрации сделок с недвижимостью, порядок регистрации договоров аренды нежилых помещений установлен не был. Данный порядок был установлен ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 г. N 122-ФЗ. В силу действия п. 1 ст. 33 вышеуказанного Закона, он вводился в действие через шесть месяцев после его официального опубликования. Федеральный Закон опубликован в "Российской газете" 30.07.97 г. N 145, следовательно, он введен в действие 30.01.98 г.
Согласно п. 6 ст. 33 Федерального закона от 21.07.97 г. он подлежал применению к правоотношениям, возникшим после введения Закона в действие. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Федеральным Законом.
Несвоевременное исполнение обязательств о перечислении арендной платы является основанием для применения к предпринимателю Рожкову согласно п. 7.1 договора и ст. 330 Гражданского кодекса РФ ответственности в виде пени в размере, определенном договором. В то же время судом необоснованно неприменены нормы ст. 333 Гражданского кодекса РФ, так как из материалов дела следует, что сумма заявленной истцом неустойки явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства. Судом взыскана пеня из расчета 360% годовых при ставке рефинансирования на момент вынесения решения 60%.
С учетом изложенного, решение суда от 01.12.98 г. должно быть изменено. Иск в части взыскания пени подлежит удовлетворению в сумме 32386 руб. 50 коп.
Истцом представлены доказательства систематического невнесения ответчиком арендной платы, в связи с чем в соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ договор аренды подлежит досрочному расторжению.
Так как у ответчика отпали правовые основания для пользования помещением в соответствии с п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса РФ он обязан возвратить арендодателю помещение здания д. 140 по ул. Лежневской г. Иванова.
Решение суда первой инстанции в данной части соответствует нормам процессуального и материального права и изменению не подлежит.
Расходы по государственной пошлине подлежат распределению между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований и требований по апелляционной жалобе с учетом положений п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 6 от 20.03.97 г. при рассмотрении дела по первой инстанции на истца в сумме 879 руб. 55 коп., на ответчика в сумме 9314 руб. 48 коп., по апелляционной инстанции на истца в сумме 2039 руб. 82 коп., на ответчика в сумме 2612 руб. 42 коп. В силу действия п. 2 ст. 30 ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ" от 21.07.97 г. N 123-ФЗ и п. 3 ст. 5 ФЗ "О государственной пошлине" от 31.12.95 г. N 226-ФЗ с последующими изменениями государственная пошлина с истца в доход федерального бюджета взысканию не подлежит.
Ответчик заявил ходатайство о привлечении для участия в деле в качестве третьего лица муниципальное предприятие жилищного хозяйства г. Иванова. Заявителем жалобы не приведены достаточные аргументы в обоснование необходимости привлечения в дело в качестве третьего лица МПЖХ, в связи с чем в удовлетворении ходатайства следует отказать.
Руководствуясь ст. ст. 95, 155 - 158 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционная инстанция арбитражного суда Ивановской области
1. В удовлетворении заявления предпринимателя Рожкова А.А. о привлечении для участия в деле в качестве третьего лица МПЖХ и истребовании дополнительных документов у Государственной налоговой инспекции по Фрунзенскому району г. Иванова отказать.
2. Апелляционную жалобу предпринимателя Рожкова А.А. удовлетворить частично.
Признать недействительным п. п. 2, 5 решения Арбитражного суда Ивановской области от 01.12.98 г. по делу N 538/5, частично изменив его в следующей редакции:
п. 2 Взыскать с предпринимателя Рожкова А.А. в пользу городского комитета по управлению имуществом г. Иванова 74555 руб. 67 коп. задолженности по арендной плате и 32386 руб. 50 коп. пени.
п. 5 Взыскать с предпринимателя Рожкова А.А. в доход федерального бюджета через Государственную налоговую инспекцию по Фрунзенскому району г. Иванова 9314 руб. 48 коп. госпошлины.
3. Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе отнести на обе стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Взыскать с предпринимателя Рожкова А.А. в доход федерального бюджета через Государственную налоговую инспекцию по Фрунзенскому району г. Иванова 2612 руб. 42 коп. госпошлины по апелляционной жалобе.
4. Выдать исполнительные листы.