Письмо Минюста РФ от 11.01.2000 N 85-ЭР

"О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях"
Редакция от 11.01.2000 — Действует

МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 11 января 2000 г. N 85-ЭР

Министерство юстиции Российской Федерации рассмотрело Ваше обращение от 29.11.99 N ВГ-15-02/1336 и сообщает, что в соответствии с Положением о Министерстве юстиции Российской Федерации, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 2 августа 1999 года N 954, Минюсту России не предоставлено право разъяснения законодательства, а также практики его применения. Вместе с тем полагаем возможным высказать свое мнение по некоторым поставленным Вами вопросам.

В соответствии с абзацем первым статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее именуется - Закон) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее именуется - Кодекс).

Согласно статье 131 Кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Пунктом 1 статьи 164 Кодекса установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Кодекса и Законом.

При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Следует также отметить, что согласно пункту 1 статьи 165 Кодекса несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Пунктом 1 статьи 167 Кодекса определено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделка же считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 7 статьи 16 Закона).

Что же касается непосредственно вопроса о государственной регистрации договоров аренды, то необходимо отметить следующее.

Согласно статье 607 Кодекса объектами аренды являются земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, то есть вещи (потребляемые вещи) движимые и недвижимые.

При этом в соответствии со статьей 1 Закона нежилые помещения, равно как здания или сооружения, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и др., являются объектами недвижимости - недвижимыми вещами, права и сделки с которыми подлежат государственной регистрации.

На основании пункта 2 статьи 609 Кодекса необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества является общим правилом. Исключения из него могут устанавливаться Кодексом и иными федеральными законами. При этом к отдельным видам договоров аренды и договорам аренды отдельных видов имущества положения, предусмотренные параграфом 1 главы 34 Кодекса (в том числе статьи 609 Кодекса), применяются, если иное не установлено правилами Кодекса об этих договорах (статья 625 Кодекса).

Так, статьей 651 Кодекса "иное" установлено для таких объектов гражданских прав - вещей, как здания или сооружения, а именно: обязательной государственной регистрации подлежат договоры аренды зданий или сооружений, заключенные на срок не менее года, и именно с момента государственной регистрации они считаются заключенными (пункт 2 статьи 651 Кодекса). Соответственно не подлежат обязательной государственной регистрации договоры аренды зданий или сооружений, заключенные на срок менее года (момент заключения подобных договоров определяется в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 433 Кодекса).

Согласно статье 26 Закона аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательства Российской Федерации. При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 26 Закона в случае сдачи в аренду помещения в здании или сооружении договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (то есть обременяется право арендодателя именно на сдаваемое в аренду помещение). Вместе с тем Кодекс специально не регулирует вопросы государственной регистрации договоров аренды именно нежилых помещений в зданиях или сооружениях, а в статье 26 Закона не указано, что в этом случае вопрос о регистрации таких договоров решается в порядке, аналогичном порядку, предусмотренному статьей 651 Кодекса.

На основании изложенного полагаем, что договоры аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях подлежат государственной регистрации в порядке, установленным Законом, независимо от сроков, на которые они заключены, поскольку и пока иное не будет предусмотрено федеральным законом.

Первый заместитель Министра
Э.РЕНОВ