АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 марта 2015 г. Дело N А03-10107/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2015 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
рассмотрел в судебном заседании с использованием средств аудиозаписи кассационную жалобу администрации города Рубцовска Алтайского края на решение от 27.08.2014 Арбитражного суда Алтайского края (судья Сбитнев А.Ю.) и постановление от 18.11.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлюк Т.В., Кривошеина С.В., Хайкина С. Н.) по делу N А03-10107/2014 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Центр" (658224, Алтайский край, город Рубцовск, улица Пушкина, 2, ИНН 2209027801, ОГРН 1042201823894) к администрации города Рубцовска Алтайского края о признании недействительными решений об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений.
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Центр" Володченко А.Я. по доверенности от 22.04.2014.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Центр" (далее - ООО "Центр", общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о признании незаконным отказа администрации города Рубцовска Алтайского края (далее - Администрация) в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества - нежилых помещений (здание мастерской, здания гаражей), расположенных по адресу: город Рубцовск, проспект Ленина, 33а.
Решением от 27.08.2014 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 18.11.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявление ООО "Центр" удовлетворено.
Администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По мнению заявителя, суды неправомерно признали возобновленными договоры аренды на неопределенный срок. Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). В связи с этим судами не учтено, что договор аренды, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Администрация считает, что судами не дана надлежащая оценка доводу о наличии долга по арендным платежам у ООО "Центр", что является основанием для отказа в реализации преимущественного права на выкуп имущества. В силу статьи 3 Федерального законам от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) одним из условий реализации такого права является отсутствие задолженности по арендной плате.
В судебном заседании представитель ООО "Центр" с кассационной жалобой не согласился.
Рассмотрев материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договоров аренды от 01.01.2008 N 1693, от 01.12.2008 N 1855, от 01.11.2009 N 2061, от 01.10.2010 N 2188, от 01.09.2011 N 2344, от 16.08.2012 N 2424, заключенных между Администрацией (арендодатель) и ООО "Центр" (арендатор), нежилое помещение, расположенное по адресу: город Рубцовск, проспект Рубцовский, 57, площадью 138 кв. м передано арендатору для использования под контору ЖЭУ-2 по обслуживанию жилого фонда. Указанные договоры аренды заключались сроком на 11 месяцев, а именно: с 01.01.2008 по 30.11.2008, с 01.12.2008 по 31.10.2009, с 01.11.2009 по 30.09.2010, с 01.10.2010 по 31.08.2011, с 01.09.2011 по 31.07.2012, с 01.08.2012 по 30.06.2013 соответственно. Арендуемое имущество передано обществу на основании акта сдачи-приема от 01.01.2008.
Между Администрацией (арендодатель) и ООО "Центр" (арендатор) также заключены договоры аренды нежилого помещения по адресу: город Рубцовск, проспект Ленина, 33а, площадью 605,24 кв. м для использования под гаражи и мастерские: от 01.01.2008 N 1688 на срок с 01.01.2008 по 30.11.2008, от 01.12.2008 N 1857 на срок с 01.12.2008 по 31.10.2009, от 01.11.2009 N 2062 на срок 01.11.2009 по 30.09.2010, от 01.10.2010 N 2190 на срок с 01.10.2010 по 31.08.2011, от 01.09.2011 N 2346 на срок с 01.09.2011 по 31.07.2012. Согласно акту приема-передачи от 01.01.2008 от арендодателя арендатору переданы отдельно стоящие помещения (гаражи и мастерская).
По договорам от 01.10.2012 N 2425, 2436 и 2435 арендодателю передано имущество (здание мастерской, здания гаражей) по адресу: город Рубцовск, проспект Ленина, 33а, площадью 120,4 кв. м, 272,6 кв. м, 230,6 кв. м соответственно.
ООО "Центр" 16.04.2014 обратилось в Администрацию с заявлениями о реализации права преимущественного приобретения арендуемых нежилых помещений муниципальной собственности.
Решениями, изложенными в письмах от 29.04.2014 N 2741, 2742 Администрацией отказано ООО "Центр" в реализации права на приобретение арендуемых нежилых помещений со ссылкой на отсутствие арендных правоотношений.
Полагая, что отказы не соответствуют закону, нарушают права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявление ООО "Центр", суд первой инстанции пришел к выводу о несоответствии решений Администрации от 29.04.2014 N 2741, 2742 требованиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ ввиду наличия возобновленных между сторонами на неопределенный срок арендных правоотношений.
Суд апелляционной инстанции с выводами арбитражного суда согласился.
Суд кассационной инстанции считает выводы судов правильными.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также, одновременно с этим, нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ одним из условий, с которым названный Закон связывает возможность реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества, является факт нахождения имущества, переданного по договору аренды, в непрерывном владении и (или) пользовании арендатора в течение двух и более лет до дня вступления в силу закона.
Из толкования указанной нормы права следует, что в совокупности с другими нормами названного Закона он предполагает наличие у лица, обращающегося за реализацией права на приобретение муниципального имущества, статуса арендатора этого имущества на момент такого обращения.
В рассматриваемом случае судами установлено, что на момент обращения ООО "Центр" с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, общество фактически владело и пользовалось недвижимым имуществом.
Поскольку в рамках существовавших договорных правоотношений при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды арендодатель не заявлял отказ от договоров аренды, суды на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ пришли к правомерным выводам о возобновлении договора аренды от 16.08.2012 N 2424 на неопределенный срок.
Судами дана соответствующая положениям статьи 71 АПК РФ оценка имеющимся в деле доказательствам, в том числе договорам аренды, переписке между сторонами спора, которыми подтверждено наличие между сторонами арендных правоотношений и отсутствие волеизъявления в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ арендатора об отказе от договоров аренды.
С учетом установленных обстоятельств, суды пришли к выводу о несоответствии закону оспариваемого отказа Администрации в реализации преимущественного права ООО "Центр" на приобретение в собственность арендуемого имущества.
Выводы судов основаны на правильной оценке доказательств, соответствуют установленным обстоятельствам и не противоречат действующему законодательству и судебной практике.
Довод Администрации о наличии у ООО "Центр" задолженности по арендной плате материалами дела не подтверждается.
В целом доводы, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку касаются установленных судами при разрешении спора обстоятельств, основаны на ином толковании норм законодательства, что не свидетельствует о нарушении судами норм права. Не опровергая законность выводов судов, доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств. Между тем, в силу положений статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ у суда кассационной инстанции не имеется оснований для иной оценки доказательств и установление иных обстоятельств по делу.
При проверке материалов дела судом кассационной инстанции не установлено определенных статьей 288 АПК РФ нарушений для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 27.08.2014 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 18.11.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-10107/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Рубцовска Алтайского края - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.С. КОРОБЕЙНИКОВА
Судьи
Н.В. МЕЛИХОВ
С.А. МЕЛЬНИК