АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 сентября 2015 г. N Ф01-3223/2015
Дело N А79-5493/2014
Резолютивная часть постановления оглашена 07.09.2015.
Полный текст постановления изготовлен 10.09.2015.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
от заявителя: Игнатьевой Е.А. (доверенность от 02.06.2015) и Климовой Н.Ю. (доверенность от 07.07.2015) ,
от заинтересованного лица: Борисова А.В. (доверенность от 12.01.2015)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заинтересованного лица – администрации города Чебоксары Чувашской Республики на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2015, принятое судьями Вечкановым А.И., Богуновой Е.А., Соловьевой М.В., по делу N А79-5493/2014 Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Техно-Союз" (ИНН: 2124027834, ОГРН: 1072124001058) о признании незаконным действий администрации города Чебоксары Чувашской Республики (ИНН: 2126003194, ОГРН: 1022101150037) и Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом (ИНН: 2126002000, ОГРН: 1022101131293) и о понуждении к продлению договора аренды и по встречному иску о признании недействительным договора аренды и о применении последствий недействительности сделки, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" города Чебоксары и индивидуальный предприниматель Горячков Валерий Николаевич, и
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Техно-Союз" (далее – ООО "Техно-Союз", Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии с заявлением о признании незаконными действий администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее – Администрация) и Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом (далее – Комитет) по отказу, изложенному в письме от 10.06.2014 N 039/з-2349, в продлении срока действия договора аренды от 07.08.2012 N 226/5413-М земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:150, и о понуждении к заключению дополнительного соглашения о пролонгации договора на три года.
Требования основаны на статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее – Закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ) и мотивированы тем, что оспариваемый отказ не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Сославшись на статьи 167 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, Администрация обратилась со встречным иском к Обществу о признании недействительным договора аренды от 07.08.2012 N 226/5413-М земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:150 и применении последствий недействительности сделки, не соответствующей пункту 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" города Чебоксары и индивидуальный предприниматель Горячков Валерий Николаевич.
Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии решением от 15.12.2014 отказал в удовлетворении первоначальных требований и удовлетворил встречный иск, поскольку счел, что не соблюдена процедура публичного информирования о планируемом предоставлении участка под строительство, цель которой – защита интересов населения и выявление возможных претендентов на земельный участок.
Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 04.06.2015 отменил решение суда первой инстанции, удовлетворил требования Общества и отказал в удовлетворении встречного иска. Апелляционная инстанция пришла к выводам о соблюдении органом местного самоуправления требований закона о надлежащем информировании и об отсутствии необходимости проведения торгов для заключения с заявителем договора аренды спорного земельного участка на новый срок.
Не согласившись с данным судебным актом, Администрация обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой и дополнениями к ней, в которых просит отменить постановление в связи с несоответствием выводов фактическим обстоятельствах дела, неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права.
По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции неправильно применил статью 31 Земельного кодекса Российской Федерации, применил не подлежащие применению части 9 и 10 статьи 17.1 Закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ и пункт 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее – Постановление Пленума от 17.11.2011 N 73), пришел к необоснованному выводу о надлежащем публичном информировании населения о предстоящем предоставлении земельного участка и не принял во внимание отсутствие у Общества намерения достигнуть цели строительства здания и законное волеизъявление представителя собственника земельного участка на изменение порядка распоряжения имуществом посредством пролонгации договора исключительно по результатам торгов. Кроме того, кассатор полагает, что в нарушение пункта 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вторая инстанция отказала в приобщении к материалам дела дополнительных доказательств – приложения к ответу Администрации от 02.06.2015 N 2174. В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании представители Общества указали на ошибочность аргументов заявителя и просили оставить оспариваемый судебный акт без изменения. Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Рассмотрение кассационной жалобы откладывалось судом на основании части 5 статьи 18 и статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 11 часов 00 минут 07.09.2015.
На основании определения от 07.09.2015 при рассмотрении кассационной жалобы произведена замена судьи. В силу части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы после изменения состава суда начато сначала.
Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы, приведенные в кассационной жалобе и дополнениях к ней, в отзыве на жалобу, и заслушав полномочных представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, в соответствии с заявкой Общества Администрация инициировала процедуру предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта.
В газете "Чебоксарские новости" 17.03.2011 N 26 опубликовано сообщение о планируемом Обществом строительстве семиэтажного административно-торгового здания со встроенной подземной стоянкой на 12 машино-мест по улице Нижегородской в четвертом микрорайоне центральной части города Чебоксары, поз. 6а.
На основании распоряжения от 24.05.2011 N 1303-р Администрация (арендодатель) и ООО "Техно-Союз" (арендатор) заключили договор аренды от 14.06.2011 N 124/4952-М земельного участка площадью 1265 квадратных метров, с кадастровым номером 21:01:010206:150, сроком действия с 24.05.2011 по 01.06.2012 для строительства указанного объекта недвижимости.
Распоряжением от 05.07.2012 N 2217-р Администрация продлила срок аренды до 29.06.2013 и заключила с Обществом новый договор от 07.08.2012 N 226/5413-М.
Дополнительным соглашением от 15.07.2013 стороны пролонгировали договор до 27.06.2014.
Общество 25.04.2014 просило Администрацию о продлении аренды на следующие три года.
В письме от 10.06.2014 N 039/з-2349 Администрация отказала в удовлетворении заявления, указав на необходимость проведения в установленном порядке процедуры торгов и сославшись на статью 34 Земельного кодекса Российской Федерации и Постановление Пленума от 17.11.2011 N 73.
Несогласие Общества с данным отказом и доводы Администрации о недействительности (ничтожности) договора аренды от 07.08.2012 N 226/5413-М послужили основанием для обращения сторон в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта нежилого назначения начинается с выбора земельного участка, процедура которого последовательно урегулирована статьей 31 Кодекса.
При этом орган местного самоуправления, получивший заявление лица, заинтересованного в выборе земельного участка под строительство конкретного объекта, обязан обеспечить этот выбор на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных или иных условий использования соответствующей территории.
После определения участка(ков), подходящих для строительства того объекта, в отношении которого заинтересованным лицом подано заявление, пункт 3 статьи 31 Кодекса обязывает органы местного самоуправления городских и сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
По смыслу данного положения оно призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 Кодекса).
Следовательно, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.
На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды обеих инстанций установили, что спорный земельный участок был предоставлен Обществу после опубликования информационного сообщения о планируемом предоставлении участка под строительство, однако разошлись в оценке информационного сообщения как надлежащего, что послужило основанием для принятия противоположных судебных актов.
Поскольку форма и содержание информирования законом не предусмотрены – суд округа исходит из того, что необходимая информация может быть размещена любым способом, обеспечивающим возможность ознакомления с ней населением. При этом информация должна содержать сведения о предоставляемом земельном участке, позволяющие его идентифицировать.
В силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Таким образом, у суда апелляционной инстанции в силу действующего процессуального законодательства имеются полномочия для иной, отличной от данной судом первой инстанции оценки доказательств.
Суд апелляционной инстанции, исследовав опубликованное 17.03.2011 в газете "Чебоксарские новости" объявление, признал его четким и недвусмысленным, позволяющим заинтересованным на тот период времени заявить о намерении претендовать на спорный участок.
В отсутствие иных претендентов орган местного самоуправления правомерно заключил с Обществом договор аренды от 14.06.2011 N 124/4952-М.
Как верно признал суд второй инстанции, уклонение Администрации от опубликования информационного сообщения от своего имени, в случае, когда подобное опубликование имело место от имени самого заявителя, не может служить основанием для признания недействительным заключенного договора аренды земельного участка.
Правовых оснований для переоценки данного доказательства у суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется, поэтому доводы кассатора в этой части не могут служить основанием для отмены обжалуемого постановления.
Обязательность информирования населения о продлении срока действия договора аренды, заключенного по завершении процедуры выбора земельного участка, законодателем не установлена.
Согласно пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного кодекса.
При этом правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды, которые распространяются и на период, предоставленный для освоения земельного участка.
В силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Материалы дела содержат доказательства о намерении Общества достигнуть цель предоставления земельного участка.
Администрация в ходе судебного заседания пояснила, что не возражает против освоения спорного земельного участка под строительство, но, учитывая ограниченность земельных ресурсов, намерена использовать его в качестве источника пополнения бюджетных доходов, выставив на торги. Основанием для отказа в продлении арендных отношений с Обществом послужило намерение арендодателя изменить процедуру предоставления спорного земельного участка.
Действующее земельное законодательство исключает возможность предоставления земельного участка по окончании процедуры, предусмотренной пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, и заключения договора аренды такого участка на новый срок в порядке другой процедуры, предусматривающей выставление участка на торги.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет.
Договорные отношения с Обществом в отношении спорного земельного участка начиная с 14.06.2011 Администрация оформляла ежегодно, уклоняясь от оформления договора аренды на срок, реальный для возведения объекта, что нарушает баланс частных и публичных интересов и позволяет арендодателю в удобное для него время необоснованно прекратить договорные отношения.
В рассматриваемом случае Общество предпринимало действия по освоению земельного участка. Затянувшийся не по вине застройщика период получения технических условий не является достаточным основанием для ограничения прав арендатора, добросовестно исполнявшего обязательства по договору. Иная оценка спорных правоотношений может послужить стимулом для недобросовестного поведения застройщиков, игнорирующих получение технической документации, необходимой для строительства, с целью соблюдения сроков освоения выделенного земельного участка, что не соответствует публичным интересам.
С учетом изложенного апелляционная инстанция обоснованно признала оспариваемый отказ Администрации, произвольно изменившей порядок продления арендных правоотношений, незаконным.
Части 9 и 10 статьи 17.1 Закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ и пункт 4.5 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 не подлежали применению в рассмотренном случае, ибо порядок заключения договоров, указанный в части 1 статьи 17.1 Закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ, не применяется в отношении имущества, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (часть 2 статьи 17.1 названного закона). Однако это не привело к принятию судом апелляционной инстанции незаконного судебного акта.
Несогласие заявителя с оценкой доказательств не принимается во внимание судом округа в силу законодательно ограниченных пределов рассмотрения дела, установленных в статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Кодекса, может в силу части 3 статьи 288 Кодекса являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления. Суд округа применительно к данному спору не усмотрел, что отказ в приобщении к материалам дела обозначенных кассатором документов влияет на результат рассмотрения спора по существу.
Иные аргументы подателя жалобы не имеют правового значения, следовательно, не служат основаниями для отмены обжалуемых судебных актов.
Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе Администрации не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2015 по делу N А79-5493/2014 Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Чебоксары Чувашской Республики – без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
М.Н. КАМАНОВА
Судьи
В.Ю. ПАВЛОВ
Д.В. ЧЕРНЫШОВ