АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 января 2017 г. N Ф09-11871/16
Дело N А60-18653/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 января 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "ЛЕНИНА-73" (далее - ТСЖ "ЛЕНИНА-73") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.07.2016 по делу N А60-18653/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель ТСЖ "ЛЕНИНА-73" - Копаева Ю.Ю. (доверенность от 20.05.2016).
ТСЖ "ЛЕНИНА-73" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Нуякшину Дмитрию Викторовичу (далее - предприниматель Нуякшин Д.В.) о выселении из нежилого помещения (по плану 87-90 приложение к договору), общей площадью 70 кв. м, находящегося в подвале в подъезде N 11 многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, пр. Ленина, 73 (далее - спорное помещение).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.07.2016 (судья Малов А.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2016 (судьи Голубцов В.Г., Борзенкова И.В., Савельева Н.М.) решение суда оставлено без изменения.
Не согласившись с судебными актами, ТСЖ "ЛЕНИНА-73" обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель считает, что отказывая в удовлетворении исковых требований, суды пришли к ошибочному выводу об отсутствии у арендодателя оснований для отказа от исполнения договора ввиду нарушения арендатором условий договора о внесении платы за пользование спорным помещением. По его мнению, суды дали ненадлежащую оценку гарантийному письму предпринимателя Нуякшина Д.В. от 03.11.2015, в соответствии с которым истец распределил поступившие 05.11.2015, 26.11.2015 и 29.12.2015 от ответчика платежи в счет погашения задолженности за фактическое пользование помещением в 2014 году и 2015 с учетом назначения платежа. Иное толкование судами распределения поступивших от должника денежных средств противоречит указаниям предпринимателя Нуякшина Д.В., договору аренды от 09.11.2015 и содержанию гарантийного письма. Кроме того, как считает заявитель, суды вышли за пределы заявленных требований, ошибочно указав на истечение срока действия договора и существенное нарушение арендатором его условий как основания для предъявления ТСЖ "ЛЕНИНА-73" исковых требований.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
При рассмотрении спора судами установлено, что 09.11.2015 между ТСЖ "ЛЕНИНА-73" (арендодатель) и предпринимателем Нуякшиным Д.В. (арендатор) заключен договор аренды, в соответствии с которым арендатору предоставлено спорное нежилое помещение (п. 1.1, 1.2 договора, акт приема-передачи).
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что сумма ежемесячной арендной платы за пользование помещением определяется как произведение общей площади помещения и арендной ставки за один квадратный метр площади помещения. Арендная ставка составляет 100 рублей, без НДС, за один квадратный метр площади помещения в месяц, итого 7000 рублей в месяц. Арендная плата за первый месяц исчисляется пропорционально фактическому количеству дней аренды, т.е. с момента начала начисления арендной платы в соответствии с пунктом 2.3. договора и до истечения первого календарного месяца. Арендная плата за последний месяц исчисляется пропорционально фактическому количеству дней аренды, т.е. с первого числа последнего месяца и до передачи помещения арендодателю в соответствии с разделом 8 договора.
Согласно п. 4.1 арендная плата выплачивается арендатором ежемесячно в следующем порядке: за первый месяц аренды арендатор осуществляет оплату в течение 5 дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения; за все последующие месяцы оплата производится в виде предварительной оплаты за следующий календарный месяц, но в любом случае не позднее 25 числа текущего месяца. Если счет не предоставлен, то сумма арендной платы остается прежней. Арендатор на основе выставленного арендодателем счета перечисляет арендодателю в течение 5 дней с момента подписания настоящего договора депозит в размере ежемесячной арендной платы по договору. В случае надлежащего исполнения арендатором всех принятых на себя обязательств по договору, арендодатель обязуется зачесть сумму депозита в счет оплаты арендной платы за последний месяц аренды.
В силу п. 6.3 договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае просрочки арендатором оплаты на срок большее 15 дней.
Кроме того, ТСЖ "ЛЕНИНА-73" представило в материалы дела гарантийное письмо Нуякшина Д.В. от 03.11.2015, из содержания которого следует, что Нуякшин Д.В. обязуется погасить долг по арендной плате за нежилое помещение подъезда N 11 жилого дома N 73 по проспекту Ленина, 73, город Нижний Тагил, номера по плану 87090 за период 2014-2015. Долг составляет 34 000 за 2014 и 84 000 за 2015. До 31.12.2014 внести 34000 руб. В период с января 2016 вносить ежемесячно по 14 000 чтобы погасить 2015.
Ссылаясь на то, что предприниматель Нуякшин Д.В. обязательства по внесению арендных платежей исполнял ненадлежащим образом, плата за первый месяц аренды (ноябрь) внесена 24.01.2016, за декабрь 2015 года внесена 09.03.2016, за январь 2016 года внесена 25.03.2016, за февраль, март платежи не внесены, ТСЖ "ЛЕНИНА-73", руководствуясь п. 6.3 договора и ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в суд с иском о выселении арендатора.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п.2 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п.1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам, установленным в ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды помещения от 09.11.2015, гарантийное письмо Нуякшина Д.В от 03.11.2015, платежные поручения и чеки по операциям, полученные с использованием системы "Сбербанк Онлайн", за период с 03.11.2015 по 23.06.2016, суды установили, что в указанный период со стороны предпринимателя Нуякшина Д.В. нарушений обязанностей по оплате арендных платежей, которые на основании п.6.3. договора аренды помещений от 09.11.2015, могли бы быть основанием для одностороннего расторжения указанного договора, допущены не были.
Поскольку на момент направления ТСЖ "ЛЕНИНА-73" уведомления от 29.12.2015 о расторжении договора аренды помещений от 09.11.2015, арендатором были внесены депозит и арендная плата за ноябрь в размере 14 000 (платеж от 25.11.2015), арендная плата за декабрь 2015 в размере 7 000 (платеж от 29.12.2015), то соответственно у ТСЖ "ЛЕНИНА-73" не было оснований для одностороннего расторжения договора аренды помещений от 09.11.2015 на основании п.6.3. указанного договора.
В связи с этим договор аренды помещения от 09.11.2015 на основании уведомления о расторжении договора от 29.12.2015 не может считаться расторгнутым. Следовательно, оснований для удовлетворения исковых требования о выселении предпринимателя Нуякшина Д.В. из спорного помещения на основании уведомления о расторжении договора от 29.12.2015 не имеется.
Довод заявителя кассационной жалобы о неправильном распределении судами платежей предпринимателя Нуякшина Д.В. поступивших 05.11.2015, 26.11.2015 и 29.12.2015 судом отклоняется по следующим основаниям.
В соответствии с п.1 ст. 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.
Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований (п.3 ст. 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку в гарантийном письме Нуякшина Д.В. от 03.11.2015 указано, что задолженность за 2014 год в размере 34 000 должна быть погашена до 31.12.2014, а задолженность за 2015 года в размере 84 000 погашается с января 2016 по 14 000 ежемесячно, то при распределении платежей поступивших 03.11.2015 в размере 50 000 (назначение платежа - арендная плата за 2014 год), 25.11.2015 в размере 14 000 (без указания назначения платежа), 29.12.2015 в размере 20 000 (назначение платежа - аренда за 2014 год), суд правильно отнес суммы, поступившие 25.11.2015 (14 000) и 29.12.2015 (частично 7 000 руб.) в счет оплаты депозита и арендной платы по договору аренды помещений от 09.11.2015 за ноябрь 2015 и декабрь 2015, поскольку задолженность за 2014 год в размере 34 000 по гарантийному письму от 03.11.2015 погашена платежами 03.11.2015 и 29.12.2015, а сроки оплаты по гарантийному письму за 2015 год наступают только с января 2016 года.
Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства имеющее существенное значение для дела судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для иной оценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда, не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.07.2016 по делу N А60-18653/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу товарищества собственников жилья "ЛЕНИНА-73" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.Э. РЯБОВА