АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 мая 2019 г. N Ф08-2433/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2019 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 мая 2019 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе
при участии в судебном заседании представителя истца - индивидуального предпринимателя Кожукалова Александра Владимировича (ИНН 616404367015, ОГРНИП 313236604400028) - Кривошеевой И.Е. (доверенность от 02.07.2018), в отсутствие представителей ответчиков: администрации города Сочи, департамента имущественных отношений администрации города Сочи, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2018 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2019 (судьи Баранова Ю.И., Еремина О.А., Новик В.Л.) по делу N А32-15644/2018, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Кожукалов А.В. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями к администрации города Сочи (далее - администрация) и департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) о признании недействительным пункта 3.2 договора аренды от 27.02.2015 N 4900009784 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402012:5935 площадью 67 772 кв. м; внесении изменений в пункт 3.2 договора, изложив его в редакции: "Размер годовой арендной платы за участок составляет 2 021 977 рублей 62 копейки"; возложить на департамент обязанность произвести перерасчет арендных платежей за период с 27.02.2015 по 27.02.2017; зачесть переплаченную сумму в размере 9 220 220 рублей в счет платежей будущих периодов по договору аренды от 27.02.2015 N 4900009784.
Решением от 20.11.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 03.02.2019, иск удовлетворен в части: признан недействительным пункт 3.2 договора аренды от 27.02.2015 N 4900009784, в названный пункт внесены изменения в редакции: "Размер годовой арендной платы за участок на 2015 год составляет 2 021 977 рублей 62 копейки", в удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность, на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты. К спорным отношениям сторон подлежит применению постановление главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210), постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 50), которым установлена ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка, а также постановление администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее - постановление N 1061). Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402012:5935 составляет 134 798 508 рублей. Исходя из нормативного подхода, размер годовой арендной платы на 2015 год составил 2 021 977 рублей 62 копейки (134 798 508 рублей х 1,5%). В части требований о возложении на департамент обязанности по перерасчету арендных платежей за период с 27.02.2015 по 27.02.2017 и зачете переплаты в размере 9 220 220 рублей в счет платежей будущих периодов, суды исходили из статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), в силу которой обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Из смысла приведенной нормы следует, что зачет осуществляется волеизъявлением одной из сторон спорных правоотношений, согласия другой стороны на его проведение (акцепта) не требуется, как и проведение его в судебном порядке.
В кассационной жалобе администрация и департамент просят решение от 20.11.2018 и апелляционное постановление от 03.02.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав, со ссылкой на пункты 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса, что лицо, требующее изменения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора и (или) существенного нарушения договора другой стороной. В соответствии пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Подписывая договор от 27.02.2015 N 4900009784 о принятии в аренду спорного земельного участка, предприниматель согласился с существенным условием данного договора о размере арендной платы, основания для внесения изменений в заключенный сторонами договор отсутствуют.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель привел контраргументы, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты, кассационную жалобу - без удовлетворения. В судебном заседании представитель истца пояснил доводы отзыва. Иные лица явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено на основании статьи 284 Кодекса.
В порядке статьи 163 Кодекса в судебном заседании от 17.04.2019 объявлялся перерыв до 24.04.2019, информация о котором размещена в сети Интернет. После перерыва судебное разбирательство продолжено.
Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.
Как видно из материалов дела, 27.02.2015 департамент (арендодатель) и Шеянов Владимир Михайлович (арендатор) заключили договор N 4900009784 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402012:5935 общей площадью 67 772 кв. м, имеющего адрес: г. Сочи, р-н Адлерский, по улицам Изумрудной, Цитрусовой и Троицкой, сроком до 31.05.2022 (л. д. 9 - 13). Размер годовой арендной платы за участок установлен в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 03.02.2015 N 1-51/ОЗ-2014 и составил 6 632 087 рублей (пункт 3.2 договора).
На основании договора уступки от 06.05.2015 права и обязанности арендатора переданы предпринимателю (л. д. 15 - 18). Исчисление арендной платы по договору от 06.05.2015 установлено с 28.02.2015 по 31.05.2022.
Данные сделки прошли государственную регистрацию.
Дополнительным соглашением от 30.03.2018 (л. д. 20) стороны внесли изменения в договор от 27.02.2015 N 4900009784, определив размер годовой арендной платы - 2 021 977 рублей 62 копейки на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 03.02.2017 N 1-51/ОЗ-2014.
Письмом от 30.03.2018 арендатор просил арендодателя произвести перерасчет арендной платы за период с 28.02.2015 по 27.02.2017 (л. д. 24, 25), в ответ на которое департамент письмом от 19.04.2018 N 9794/0205-17 рекомендовал предпринимателю обратиться в суд (л. д. 22, 23).
Неурегулирование возникшего спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления данного иска.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
Статья 614 Гражданского кодекса предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В соответствии с пунктом 3 приведенной статьи, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 29.06.2009 N 132-ФЗ "О внесении изменения в статью 424 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
В пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения. В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т. п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Принимая во внимание регулируемый характер арендной платы за использование спорного земельного участка, суд первой инстанции, поддержанный апелляционной коллегией, при определении платы за аренду правомерно руководствовался положениями соответствующих нормативных актов. Вывод судебных инстанций о порядке определения размера арендной платы за спорный земельный участок соответствует положениям постановлений N 210, 1061 и 50 (в применимых редакциях).
Рыночная стоимость земельного участка (кадастровый номер 23:49:0402012:5935) составляет 134 798 508 рублей. Исходя из нормативного подхода, расчет годовой арендной платы за арендное пользование на 2015 год составил 2 021 977 рублей 62 копейки (134 798 508 рублей х 1,5%).
Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (пункт 1 статьи 180 данного Кодекса).
Официальный источник электронного документа содержит неточность: в статье 180 ГК РФ пункты отсутствуют.
На дату заключения договора от 27.03.2015 N 4900009784 годовая арендная плата составила 2 021 977 рублей 62 копейки, в связи с чем пункт 3.2 данного договора не соответствует требованиям приведенных нормативных актов, потому недействителен (ничтожен), требование истца о внесении изменений в данное условие с установлением арендной платы в указанном размере на 2015 год удовлетворено правомерно. В части требования о возложении на ответчиков обязанности по осуществлению перерасчета арендных платежей (за период с 27.02.2015 по 27.02.2017) и зачета переплаты в размере 9 220 220 рублей в счет платежей будущих периодов, суды правомерно отказали, руководствуясь статьей 410 Гражданского кодекса.
Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Переоценка установленных обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса).
Основания для отмены (изменения) решения от 20.11.2018 и апелляционного постановления от 03.02.2019 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2019 по делу N А32-15644/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.