АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 августа 2019 г. N Ф10-2990/2019
Дело N А35-4577/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2019 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 августа 2019 года.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.А. Рихтер
при участии:
от Управления Росреестра по Курской области - Милюкина Е.И., представитель по доверенности от 10.06.2019 N 171-К;
от Общества с ограниченной ответственностью "Курск-Агро" - Королева Т.Н., представитель по доверенности от 25.04.2019 N 1031
от Гришаковой Г.Е. - не явились, извещены надлежаще;
от Харченковой К.Г. - не явились, извещены надлежаще;
от Будыкина С.М. - не явились, извещены надлежаще;
от Михайловой П.Г. - не явились, извещены надлежаще;
от Лоторева А.И. - не явились, извещены надлежаще;
от Вялых М.К. - не явились, извещены надлежаще;
от Лоторева С.И. - не явились, извещены надлежаще;
от Агеевой О.Н. - не явились, извещены надлежаще;
от Бормотовой В.В. - не явились, извещены надлежаще;
от Чаплыгиной И.И. - не явились, извещены надлежаще;
от Горловой Н.А. - не явились, извещены надлежаще,
рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 11.01.2019 и на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2019 по делу N А35-4577/2018,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Курск-Агро" (далее - заявитель, ООО "Курск-Агро") обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области, регистрирующий орган) в государственной регистрации договора от 14.11.2017 N АР/К-506/ФАТ аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадью 676200 кв. м, с кадастровым номером 46:25:000000:810, расположенного по адресу: Курская область, Фатежский район, Верхнехотемльский сельсовет, выраженного в письменном сообщении от 20.03.2018 N 46/026/002/2017-1958, и об обязании Управления Росреестра по Курской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем осуществления государственной регистрации договора от 14.11.2017 N АР/К-506/ФАТ аренды земельного участка.
Определением суда первой инстанции от 08.10.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены собственники земельного участка с кадастровым номером 46:25:000000:810: Вялых Мария Константиновна, Чаплыгина Ираида Ивановна, Лоторев Алексей Иванович, Агеева Ольга Николаевна, Михайлова Пелагея Григорьевна, Лоторев Сергей Иванович, Горлова Надежда Александровна, Будыкин Сергей Михайлович, Харченкова Клавдия Григорьевна, Гришакова Галина Егоровна, Косолапова Валентина Никифоровна.
Определением суда от 18.12.2018 произведена процессуальная замена третьего лица Косолаповой Валентины Никифоровны на ее правопреемника - Бормотову Веру Викторовну.
Решением Арбитражного суда Курской области от 11.01.2019, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2019, заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с указанными судебными актами, Управление Росреестра по Курской области обжаловало их в кассационном порядке.
Изучив материалы дела и доводы заявителя кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты отмене или изменению не подлежат в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, на основании решения общего собрания участников долевой собственности от 13.11.2017 между собственниками земельного участка с кадастровым номером 46:25:000000:810 - Вялых М.К., Чаплыгиной И.И., Лоторевым А.И., Агеевой О.Н., Михайловой П.Г., Лоторевым С.И., Горловой Н.А., Будыкиным С.М., Харченковой К.Г., Гришаковой Г.Е., Косолаповой В.Н. в лице их представителя - Баркова Андрея Александровича (далее - арендодатели) и ООО "Курск-Агро" (далее - арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.11.2017 N АР/К-506/ФАТ, по условиям которого арендодатели передают, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в долевой собственности 11 граждан - собственников 21 земельной доли.
Указанный договор сторонами заключен сроком на 25 лет.
Для целей государственной регистрации данной сделки 08.12.2017 ООО "Курск-Агро" обратилось в Управление Росреестра по Курской области с соответствующим заявлением.
Уведомлением регистрирующего органа от 20.12.2017 N 46/026/002/2017-1958 государственная регистрация договора аренды была приостановлена в связи с установлением факта смерти одного из арендодателей - Косолаповой В.Н., наступившей до даты опубликования извещения о проведении общего собрания и соответственно до даты проведения общего собрания участников долевой собственности и заключения договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.
Решением от 20.03.2018 Управление Росреестра по Курской области отказало ООО "Курск-Агро" в государственной регистрации вышеуказанного договора аренды, направив в адрес последнего соответствующее сообщение за N 46/026/002/2017-1958 об отказе в государственной регистрации.
В качестве оснований отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка Управление Росреестра по Курской области также сослалось на наступление смерти гр. Косолаповой В.Н. до проведения общего собрания участников долевой собственности, что, по мнению регистрирующего органа, свидетельствует об отсутствии волеизъявления последней на заключение договора аренды.
Не согласившись с указанным решением регистрирующего органа, ООО "Куск-Агро" обжаловало его в судебном порядке.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций обоснованно учитывал следующее.
Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона N 101-ФЗ в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 данного федерального закона.
Согласно статье 14 Закона N 101-ФЗ в редакции, действовавшей в спорный период, решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе: о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.
Общее собрание участников долевой собственности (далее - общее собрание) проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (п. 1 ст. 14.1 Закона N 101-ФЗ).
В силу пункта 5 статьи 14.1 Закона N 101-ФЗ общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20% их общего числа, или если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более 50% таких долей.
Согласно пункту 8 статьи 14.1 Закона N 101-ФЗ решения принимаются общим собранием открытым голосованием. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 46:25:000000:810 находится в общей долевой собственности физических лиц: Вялых М.К., Чаплыгиной И.И., Лоторева А.И., Агеевой О.Н., Михайловой П.Г., Лоторева С.И., Горловой Н.А., Будыкина С.М., Харченковой К.Г., Гришаковой Г.Е., Косолаповой В.Н.
На основании извещения Администрации Верхнехотемльского сельсовета Фатежского района Курской области от 03.10.2017 о проведении общего собрания участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 46:25:000000:810, опубликованного в установленном законом порядке, 13.11.2017 состоялось собрание участников долевой собственности, участие в котором приняли 7 из 11 участников долевой собственности, владеющих 14 из 21 земельных долей, что составляет 66,67% от общего количества земельных долей в данном земельном участке.
По результатам проведенного общего собрания участниками долевой собственности единогласно было принято решение об избрании уполномоченным лицом участников долевой собственности Баркова Андрея Александровича на заключение от их имени договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадью 676200 кв. м с кадастровым номером 46:25:000000:810, расположенного по адресу: Курская область, Фатежский район, Верхнехотемльский сельсовет, с ООО "Курск-Агро" сроком на 25 лет.
Учитывая изложенное, судебная коллегия считает обоснованными выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о том, что решение общего собрания участников долевой собственности от 13.11.2017 о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности действовать без доверенности, и о порядке заключения договора аренды земельного участка, принадлежащего данным лицам, следует считать принятым.
Договор аренды земельного участка от 14.11.2017 N АР/К-506/ФАТ от имени арендодателей (участников общей долевой собственности на земельный участок) подписан Барковым Андреем Александровичем, действующим на основании решения общего собрания собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером 46:25:000000:810 от 13.11.2017. При этом протокол общего собрания от 13.11.2017 года ни кем не оспорен и недействительным не признан.
Как указано выше, в качестве основания отказа в осуществлении государственной регистрации договора аренды N АР/К-506/ФАТ от 14.11.2017 Управление Росреестра по Курской области сослалось на отсутствие волеизъявления участника долевой собственности - Косолаповой В.Н. на заключение договора аренды в связи со смертью последней, наступившей 25.07.2017.
Признавая доводы регистрирующего органа в этой части ошибочными, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций обоснованно исходил из следующего.
Действующим земельным законодательством предусмотрено, что в случае смерти участника долевой собственности уполномоченное общим собранием лицо является в силу закона доверительным управляющим в отношении земельной доли, принадлежавшей умершему участнику долевой собственности, в части осуществления полномочий, переданных ему общим собранием участников долевой собственности, на период до перехода прав на эту земельную долю по наследству (пункт 4 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).
Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о праве на наследство по закону от 15.03.2018 наследницей имущества Косолаповой В.Н. является Бормотова В.В.. При этом наследство состоит из прав на денежные средства, внесенные в денежные вклады.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2 статьи 1152 ГК РФ, принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.
Таким образом, в связи с тем, что на дату проведения общего собрания участников долевой собственности права умершей Косолаповой В.Н. на земельную долю по наследству другим лицам не перешли, то в силу закона доверительным управляющим в отношении данной земельной доли являлось лицо, уполномоченное общим собранием.
При этом факт наступления смерти последней до даты проведения общего собрания участников долевой собственности правового значения по делу не имеет.
Такой правовой подход к оценке вышеизложенных обстоятельств согласуется с требованиями пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ, в соответствии с которыми участник долевой собственности (в том числе и его наследник), выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.
Учитывая изложенное, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора аренды от 14.11.2017 N АР/К-506ФАТ земельного участка с кадастровым номером 46:25:000000:810 по основаниям, изложенным в сообщении от 20.03.2018 N 46/026/002/2017-1958, не соответствует вышеизложенным требованиям действующего законодательства, а поэтому судом обоснованно признан недействительным.
Доводы заявителя кассационной жалобы в части несогласия с обжалуемыми судебными актами основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства, в связи с чем судебной коллегией отклоняются.
Нарушений норм процессуального права, влекущих за собой отмену состоявшихся по настоящему делу решения и постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, не установлено.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 11.01.2019 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2019 по делу N А35-4577/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, непревышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
В.Н. ШЕЛУДЯЕВ
Судьи
Н.Н. НИКОЛАЕВА
В.И. СМИРНОВ