АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 сентября 2024 г. N Ф04-3486/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2024 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 сентября 2024 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение от 27.03.2024 Арбитражного суда Омской области (судья Кливер Е.П.) по делу N А46-22494/2023 по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, Омская область, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8 ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к обществу с ограниченной ответственностью "Стар" (644120, Омская область, г. Омск, ул. 12-я Балтийская, д. 24 ИНН 5505210672, ОГРН 1115543008921) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:43250.
департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стар" (далее - ООО "Стар", общество, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:120305:43250 (далее - участок N 43250).
Решением от 27.03.2024 Арбитражного суда Омской области урегулированы разногласия, возникшие между департаментом и обществом при заключении договора аренды земельного участка от 08.09.2023 N Д-О-14-12884 (далее - договор), изложив его подпункт 12 пункта 3.2. в следующей редакции: "осуществлять реконструкцию объектов недвижимости, расположенных на Участке, в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности и изданными в соответствии с ним нормативными правовыми актами, а также возводить здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических и иных правил и нормативов".
Не согласившись с принятым судебным актом, департамент обратился в суд апелляционной инстанции, заявив ходатайство о восстановлении пропущенного срока на апелляционное обжалование решения суда первой инстанции.
Определением от 14.05.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда в удовлетворении ходатайства о восстановлении пропущенного срока отказано; апелляционная жалоба возвращена заявителю.
Департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, удовлетворить требования департамента в полном объеме.
В обоснование доводов кассационной жалобы департамент ссылается на то, что осуществление строительства на земельном участке без получения необходимых разрешений и, имея цель для эксплуатации объекта недвижимости, прямо нарушает условия договора.
ООО "Стар" в своем отзыве выразило несогласие с доводами кассационной жалобы, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для его отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО "Стар" является собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 55:36:120305:3773, площадью 1308,4 кв. м (далее - здание). Здание расположено на участке N 43250.
На основании обращения ООО "Стар" от 05.06.2023 департаментом подготовлен проект договора.
В ответ на представленный проект договора ООО "Стар" представило протокол разногласий от 27.06.2023, в котором ответчик выразил несогласие с подпунктом 12 пункта 3.2. проекта договора аренды и предложил изложить его в следующей редакции: "12) осуществлять на Участке строительство (реконструкцию) объектов при условии заблаговременного письменного уведомления Арендодателя".
Департамент не согласился с предложенной обществом редакцией указанного пункта проекта договора. В связи с чем 31.07.2023 в адрес ООО "Стар" направлена копия протокола согласования разногласий к проекту договора в первоначальной редакции арендодателя.
Полагая, что в рассматриваемой ситуации имеются основания для урегулирования разногласий в судебном порядке, департамент обратился в суд с соответствующим исковым заявлением.
Руководствуясь статьей 46 Конституции Российской Федерации, статьями 11, 263, 421, 422, 432, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", суд первой инстанции урегулировал разногласия сторон в отношении подпункта 12 пункта 3.2 договора, отклонив редакцию департамента. Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
Суд округа рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, считает выводы судебных инстанций правомерными.
В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Пунктом 4 указанной статьи установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Пунктом 1 статьи 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Из анализа положений статей 40, 41, 43 ЗК РФ и статьи 264 ГК РФ следует, что право на использование (пользование) соответствующего земельного участка принадлежит собственнику такого земельного участка, а также может осуществляться лицом, не являющимся его собственником.
К таким лицам в соответствии со статьями 5, 41 ЗК РФ относятся землепользователи, землевладельцы, арендаторы и обладатели сервитутов (обладающие правом ограниченного пользования чужим земельным участком).
В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются Федеральными законами и требованиями специальных Федеральных законов.
Согласно статье 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.
Таким образом, законодательные требования, предусматривающие использование земельных участков по их целевому назначению, будучи по своей природе определенным ограничением свободы владения, пользования и распоряжения имуществом, обусловлены прежде всего публичными интересами и особенностью земли как природного объекта и важнейшего компонента окружающей среды, подлежащего в этом качестве особой охране и нуждающегося в эффективном использовании, в том числе в общих интересах.
В соответствии с положениями частей 2, 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Разрешенным использованием земельного участка, являющегося предметом спорного договора аренды является строительная промышленность (код 6.6), склад (код 6.9).
Кроме того, земельный участок N 43250 определяется в границах территориальной зоны ОД-2 "зона обслуживания объектов, необходимых для производственной или иной предпринимательской деятельности".
Из системного толкования положений статей 51, 52, 55.8 ГрК РФ, статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях следует, что основанием для осуществления деятельности по строительству является предусмотренное градостроительным законодательством разрешение на строительство объекта.
В силу пункта 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
При этом под объектами вспомогательного использования следует понимать объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности (письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 13.04.2020 N 3215-АБ-20 "Об объектах вспомогательного использования").
Исследовав о оценив представленные в материалы дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, учитывая разрешенное использование спорного земельного участка, а также его нахождение в территориальной зоне ОД-2; принимая во внимание, что градостроительный регламент и целевое использование данного земельного участка предоставляет арендатору право осуществлять строительство объектов, соответствующих указанному разрешенному использованию, в том числе объектов вспомогательного использования, судом первой инстанции обоснованно отклонена редакция подпункта 12 пункта 3.2. договора, представленная департаментом, как основанная на неверном толковании норм земельного законодательства, вследствие чего подпункт 12 пункта 3.2 договора изложен в следующей редакции: "осуществлять реконструкцию объектов недвижимости, расположенных на Участке, в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности и изданными в соответствии с ним нормативными правовыми актами, а также возводить здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических и иных правил и нормативов".
С учетом изложенного, установление императивного запрета на возведение на земельных участках, являющихся предметами договоров аренды, строительства объектов (капитальных, вспомогательных) может привести к существенному затруднению в использовании обществом земельных участков по целевому назначению и разрешенному использованию и повлечет нарушение прав и законных интересов общества, как арендатора земельного участка, в связи с чем суд округа находит правомерным выводы суда первой инстанции.
Суд округа считает, что с учетом особенностей правового статуса участников спора, подобное согласование условий не нарушает императивных положений действующего законодательства, а также обеспечивает должный баланс интересов сторон.
Вопреки доводам подателя жалобы, принятая судом первой инстанции редакция обжалуемого условия договора не предоставляет арендатору право на строительство объектов недвижимости без получения соответствующего разрешения в тех случаях, когда получение такового обязательно в установленном законом порядке.
Равным образом указанная формулировка не нарушает права как департамента, так и неопределенного круга лиц, поскольку в пределах срока договора аренды арендодатель утрачивает право на распоряжение земельным участком без согласия арендатора и лишен возможности его предоставления на торгах по правилам пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ.
Отклоняя доводы кассационной жалобы, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.
Принятое по делу решение суда первой инстанции соответствует цели судебной защиты, заключающейся во внесении правовой определенности в отношения сторон спора.
Само по себе несогласие департамента с выводами суда первой инстанции не свидетельствует о неверном применении судом норм права.
Поскольку суд округа не усмотрел нарушений судом первой инстанции норм материального и (или) процессуального права, а также несоответствия выводов, изложенных в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, кассационная жалоба признается необоснованной, а решение по настоящему делу подлежит оставлению без изменения (пункт 1 части 1 статьи 287 АПК РФ).
Вопрос о взыскании государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы судом не рассматривается, поскольку департамент освобожден от уплаты на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
решение от 27.03.2024 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-22494/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.