АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 апреля 2025 г. N Ф08-1180/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2025 года
Постановление в полном объеме изготовлено 02 апреля 2025 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе
при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края (ИНН 2355006983, ОГРН 1032330758910, правопреемник администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края) - Есаяна П.С. (доверенность от 26.02.2025), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Альфа-Строй" (ИНН 2365024692, ОГРН 1152365010984) - Агуряна А.А. (доверенность от 28.12.2024), Балкарова А.Б. (доверенность от 28.12.2024), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Альфа-Строй" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2025 по делу N А32-2025/2024, установил следующее.
Администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Альфа-Строй" (далее - общество) о взыскании 9 833 558 рублей 55 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 21.06.2006 N 5100006106 с 13.10.2020 по 11.10.2023, рассчитанной в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка, 4 344 175 рублей 34 копеек пеней с 13.10.2020 по 11.10.2023 (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
Решением суда от 13.11.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.01.2025, исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате с 01.01.2021 по 31.12.2023 в размере 9 833 558 рублей 55 копеек, пени с 11.01.2021 по 11.10.2023 в размере 1 325 588 рублей 20 копеек. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. В ходе рассмотрения дела с учетом заявления общества о применении срока исковой давности администрация уточнила исковые требования, уменьшив период взыскания с 13.10.2020 по 11.10.2023, размер задолженности за который составил 9 833 558 рублей 55 копеек. Уточненная в расчете сумма долга начислена администрацией с 13.10.2020 по 31.12.2023, что принято судом в качестве рассматриваемого периода взыскания задолженности. Земельный участок по рассматриваемому договору аренды (с учетом дополнительного соглашения от 12.10.2009) предоставлен обществу для жилищного строительства, при этом администрация начисляла арендную плату без учета положений пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). Судом сделан вывод о том, что ставки арендной платы являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Из материалов дела не следует, что администрация препятствовала обществу в освоении земельного участка по целевому назначению. В материалах дела содержатся выданные обществу разрешения на строительство. Поскольку общество доказательства введения в эксплуатацию многоквартирных жилых домов не представило, суд пришел к выводу о наличии на стороне общества задолженности по арендной плате. Принимая во внимание установленные обстоятельства и заявление общества о пропуске администрацией срока исковой давности, суд первой инстанции признал правомерными требования администрации о взыскании с общества задолженности с 01.01.2021 по 31.12.2023. Сумма доначислений за данный период с учетом оплат общества составила 12 068 279 рублей 18 копеек, в связи с чем иск удовлетворен в рамках заявленных требований - 9 833 558 рублей 55 копеек. Сумма пеней составила 1 325 588 рублей 20 копеек. Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции и отклонил доводы общества о неверном исчислении срока исковой давности. Приобретение прав арендатора на основании уступки не свидетельствует о неправильном определении судом размера взысканной задолженности. Материалами дела подтверждается, что с 2009 года земельный участок предоставлен для жилищного строительства.
Общество обжаловало решение и постановление в кассационном порядке, просит судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Жалоба мотивирована следующим. При рассмотрении дела суды не обоснованно применили положения пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, поскольку договор аренды заключен 21.06.2006, то есть до введения в действие указанной правовой нормы Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 232-ФЗ). Закон N 137-ФЗ обратной силой не имеет, такое применение приводит к ухудшению положения частного лица во взаимоотношениях с публично-правовым образованием. Кроме того, в рассматриваемом споре земельный участок предоставлен позже 30.12.2004 и в целях, не связанных с жилищным строительством (для завершения строительства и эксплуатации котельной "Барсовая щель"), на срок, превышающий 5 лет, в иной процедуре. Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении 6 месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство. Применительно к рассматриваемому договору первое разрешение на строительство получено 31.05.2019, то есть спустя 13 лет со дня заключения договора, однако договор аренды земельного участка продолжает действовать. Изложенное свидетельствует об ином характере возникших правоотношений. Представление контрольно-счетной палаты Краснодарского края от 25.12.2019 вынесено по земельным участкам, которые предоставлены для жилищного строительства по договорам аренды без проведения торгов, что не относится к рассматриваемому случаю. Общество указывает на неверное исчисление сроков исковой давности, которое должно производиться с даты заключения договора аренды. Общество также полагает, что неустойка к арендной плате в размере 5% от кадастровой стоимости не должна применяться, поскольку установление арендной платы в таком повышенном размере является формой гражданско-правовой ответственности, общество добросовестно исходило из того, что арендная плата устанавливается дополнительными соглашениями, взыскание неустойки негативно скажется на финансовой деятельности застройщика.
В суд округа от администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края (далее - администрация муниципального округа) поступил отзыв на кассационную жалобу, содержащий ходатайство о процессуальном правопреемстве с администрации на правопреемника администрацию муниципального округа.
Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц администрация муниципального образования Туапсинского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края (ОГРН 1082365001663, ИНН 2365012062) прекратила деятельность путем реорганизации в форме присоединения. Правопреемником администрации является администрация муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края (ИНН 2355006983, ОГРН 1032330758910).
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.03.2025 произведена процессуальная замена администрации на правопреемника, в связи с чем необходимость рассмотрения данного ходатайства судом кассационной инстанции отсутствует.
В судебном заседании представители общества поддержали доводы жалобы, просили суд кассационной инстанции отменить оспариваемые судебные акты, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Представитель администрации муниципального округа возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и в отзыве на нее, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, администрация муниципального образования город Туапсе (арендодатель) и ООО "Туапсе-Сервис" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 21.06.2006 N 5100006106 с кадастровым номером 23:51:0201002:108 площадью 12 850 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Калараша, примерно в 60 метрах от жилого дома N 17 по направлению на юго-запад, сроком действия на 49 лет, в целях завершения строительства и эксплуатации котельной "Барсовая щель".
Дополнительным соглашением от 17.10.2007 цель предоставления земельного участка изменена на строительство спортивно-развлекательного комплекса.
На основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайме) от 10.06.2008 права и обязанности арендатора перешли к ООО "Туапсе-М".
ООО "Туапсе-М" реорганизовано в форме преобразования в ЗАО "Туапсе-М".
Постановлением главы Туапсинского городского поселения Туапсинского района от 03.02.2009 N 82 изменен вид разрешенного использования земельного участка со "строительство спортивно-развлекательного комплекса" на "строительство и эксплуатация комплекса жилых многоквартирных домов с офисно-деловым торгово-развлекательным центром".
Дополнительным соглашением от 12.10.2009 цель предоставления земельного участка изменена на "строительство и эксплуатация комплекса жилых многоквартирных домов с офисно-деловым торгово-развлекательным центром".
В соответствии со статьей 3.3 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01.03.2015 полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися на территории Туапсинского городского поселения Туапсинского района, переданы администрации.
Соглашением от 11.11.2016 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу.
На основании соглашения от 30.07.2018 права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к Подольскому А.В.
Соглашением от 19.03.2019 права и обязанности арендатора вновь переданы обществу.
Обществом получены три разрешения на строительство: от 31.05.2019 N RU23-534110-1380-2019 в отношении объекта "многоквартирный жилой дом по ул. Калараша, 7г, в г. Туапсе, 1-й этап", от 13.06.2019 N RU23-534110-1381-2019 в отношении объекта "многоквартирный жилой дом по ул. Калараша, 7г, в г. Туапсе. 2-й этап", от 12.07.2021 N RU23-534110-1400-2021 в отношении объекта "магазин по ул. Калараша в г. Туапсе".
По итогам произведенной проверки контрольно-счетной палатой Краснодарского края администрации внесено представление от 25.12.2019 N 4651-02/05, в котором указано на необходимость применения при расчете арендных платежей пункта 3.7 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 (далее - Порядок N 121).
В соответствии с письмом от 19.01.2022 N 16/12-08 отдела архитектуры и градостроительства Туапсинского городского поселения Туапсинского района разрешения на ввод указанных выше объектов в эксплуатацию не выдавались.
С учетом изложенного администрацией произведено доначисление подлежащей внесению обществом арендной платы по договору аренды земельного участка от 21.06.2006 N 5100006106 в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка.
В адрес общества направлено досудебное претензионное письмо от 11.10.2023 N 2505/23-12/02-02 о погашении задолженности по арендной плате и начисленных пеней, которое оставлено обществом без удовлетворения.
Данные обстоятельства явились основанием для обращения администрации с рассматриваемым исковым заявлением в арбитражный суд.
Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.
Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса). В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В силу статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
По смыслу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса, статьи 424 Гражданского кодекса стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Как разъяснено в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно положениям абзаца 10 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).
По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, судебные инстанции установили факт наличия на стороне общества задолженности по арендной плате за использование земельного участка, находящегося в публичной собственности.
Оценив условия договора о порядке изменения размера арендной платы (пункт 3.3, в том числе в редакции дополнительных соглашений) и приняв во внимание разъяснения, изложенные в пунктах 16 и 19 Пленума N 73, суды пришли к верному выводу о том, что сторонами согласовано применение регулируемой арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201002:108.
Исходя из цели предоставления его в аренду обществу, которой вопреки доводам общества с 2009 года является жилищное строительство, судебные инстанции при определении размера задолженности правомерно руководствовались положениями абзаца 10 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, пунктом 3.7 Порядка N 121.
С учетом отсутствия сведений о введении в эксплуатацию многоквартирных жилых домов и заявления общества о пропуске администрацией срока исковой давности, судебные инстанции признали правомерными требования администрации о взыскании с общества задолженности за период с 01.01.2021 по 31.12.2023 в размере 9 833 558 рублей 55 копеек.
Ссылаясь на внесение арендных платежей в спорный период на основании выставляемых расчетов, общество не учитывает, что поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Довод общества о неверном исчислении срока исковой давности также подлежит отклонению. Вывод суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности по части заявленного периода (с 13.10.2020 по 31.12.2020) соответствует согласованному сторонами порядку внесения арендной платы по договору аренды от 21.06.2006 N 5100006106 (пункт 3.4 в редакции дополнительного соглашения от 12.10.2009) и правилам пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса. Определенный судами период взыскания долга основан на разъяснениях, приведенных в абзаце 3 пункта 16 и пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", согласно которым течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, на установленный для ее проведения срок. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
Начисление арендной платы в порядке абзаца 10 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ не исключает взыскание неустойки на сумму задолженности. Общество не вносило арендную плату в установленном размере (5% от кадастровой стоимости), поэтому администрация правомерно заявила требование о взыскании неустойки. Данная мера ответственности применяется независимо от действий со стороны администрации по расчету и приему арендных платежей, поскольку размер арендной платы с применением ставки 5% от кадастровой стоимости установлен нормативно, внесение арендной платы в таком размере не может исключаться отсутствием со стороны администрации претензий относительно размера арендных платежей. Наличие обстоятельств, исключающих применение неустойки, общество не доказало.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, рассмотрены судами обеих инстанций, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают их выводы, направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела.
Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального и процессуального права. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения и (или) апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
При таких обстоятельствах условия для отмены решения суда и апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество по правилам статьи 110 Кодекса.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2025 по делу N А32-2025/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.