МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 7 апреля 2016 г. N ОГ-Д23-4257
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) рассмотрел в пределах своей компетенции обращение и сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее - Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.
Информации, содержащейся в обращении, недостаточно для подготовки ответа по существу поставленного вопроса, в том числе в связи с отсутствием сведений (кадастровый номер, адрес (описание местоположения)), позволяющих идентифицировать объекты недвижимости, речь о которых идет в обращении.
В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.
Официальный источник электронного документа содержит неточность: имеется в виду часть 1 статьи 51 ГрК РФ.
Из обращения следует, что право собственности на здание (гараж, состоящий из шести помещений (гаражных боксов), возведенных при его строительстве) зарегистрировано на основании декларации об объекте недвижимого имущества в порядке статьи 25.3 Закона о регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества (пункт 3 статьи 25.3 Закона о регистрации).
Частью 17 статьи 51 ГрК РФ установлены случаи, при которых выдача разрешения на строительство не требуется (в том числе не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства).
При этом действующее законодательство не содержит положений, согласно которым не допускается строительство гаража, выдача разрешения на строительство которого не требуется в соответствии с частью 17 статьи 51 ГрК РФ, состоящего из нескольких помещений, но оно не дает и как такового определения понятия "индивидуальный гараж", в связи с чем, по мнению Департамента недвижимости, можно сделать вывод, что в части 17 статьи 51 ГрК РФ речь идет о строительстве гаража, осуществляемом физическим лицом за счет собственных средств для личного использования.
В рассматриваемом случае необходимо принимать во внимание вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположен гараж, который, учитывая положения части 17 статьи 51 ГрК РФ, статьи 25.3 Закона о регистрации, должен находиться на соответствующем праве у физического лица, и предполагает возведение объектов недвижимости, предназначенных для личного использования правообладателем такого земельного участка, для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
С учетом изложенного постановка на государственный кадастровый учет помещений в здании (гараже), расположенном на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, как самостоятельных объектов недвижимости и, соответственно, как самостоятельных объектов гражданского оборота, противоречит действующему законодательству.
В этой связи необходимо учитывать следующее.
Строительство гаража, в котором заведомо предполагались формирование помещений и включение их в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов недвижимости, на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является злоупотреблением правом, так как является действием в обход ГрК РФ, Свода правил N 113.13330.2012 "Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99*", утвержденного приказом Минрегиона России от 29 декабря 2011 г. N 635/9, СанПиН N 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов", утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25 сентября 2007 г. N 74, с противоправной целью.
Согласно пунктам 2, 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае злоупотребления правом, выражающегося в совершении действий в обход закона с противоправной целью, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Кроме того, обращаем внимание, что согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации здание, сооружение или другое строение, возведенное, созданное на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное, созданное без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой.
Последствия создания самовольной постройки определены статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
В.А. ЯЦКИЙ